楼市调控加码 供需两端应齐发力

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机构数据显示，部分城市商品房库存脱销周期数据持续下降，存量比处于历史低点。与此同时，热点地区的土地市场尚未降温。据业内人士称，调控政策应着眼于供需两端。

一些热门城市的库存已经减少

根据易居研究所的报告，2016年7月，35个城市的新商品房库存与销售的比率，即库存脱销周期，为10。这意味着市场只需要10个月来消化这些股票，这比6月份的10.5个月要窄0.5个月。观察历史数据可以发现，存售比处于历史低点，这也是近期房价持续上涨、涨幅过大的市场逻辑。预计该指标将在2016年第三季度徘徊在较低水平。值得注意的是，对于一些炙手可热的二线城市来说，去库存期甚至低于6个月的水平。尽管一些城市出台了限购政策，但抑制房价的压力仍然相对较大。

国家统计局近日发布的数据显示，与去年同期相比，房价上涨的城市数量仍在增加，二、三线城市房价同比涨幅仍在扩大。这主要是因为一线城市的房价基数以前相对较高，而去年同期大多数二三线城市的房价基数相对较低。

根据克尔房地产研究中心的报告，总体而言，虽然房价在上涨，但增长率却在持续下降，保持稳定是下一个高概率事件。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，今年3月之后的房价飙升是一个阶段性的表现，是大量资金进入房地产市场的体现。当前的住房泡沫主要是指房价的过度上涨。同时，泡沫和房地产市场周期之间存在一定的关系。预计2017年房地产市场政策可能会继续收紧。

促进土地市场的平稳运行

最近，上海静安中兴小区的一块住宅用地创下了新的高地价。据业内人士称，地王不利于企业的成长。

中信证券(600030，BUY)研究部分析师陈聪表示，从以往的经验来看，很多地王问题都可以顺利解决，一些企业拿到地王后会看到房价大幅上涨。然而，如果企业把自己的未来寄托在产品价格的大幅上涨上，企业经营将面临巨大的风险。

严跃进表示，对于企业来说，关键是要加快周转，控制征地后的成本。对于地方政府来说，土地国王背后的资本安全需要积极防范。如今，“地王”现象出现在热点城市和高品质地块。不同的地块有不同的估价，也有不同的增量空房。

市场人士表示，高地价也需要关注其背后的三种现象。第一，整个商品房市场是否仍处于高位，第二，房地产的回报率是否远高于实体经济，第三，房地产企业的土地供应和土地储备。

一些房企土地储备不足，热点城市土地资源紧缺，因此采取股权收购的方式收购土地。深圳房地产研究中心研究员李表示，这在一定程度上推高了土地价格。通过曲线进入市场的基金，如夹层基金、杠杆基金和私募基金，应受到严格控制，这可能会抑制土地价格的上涨。

严跃进认为，今后应做好四个方面的工作:一是增加土地供应；二是降低土地价格；三是提高土地容积率；第四，加快土地开发步伐。同时，在后续的政府监管中，要做好废弃地的开发和土地整理工作，积极鼓励和支持旧城改造中各类可能有较大市场需求的企业成长。

根据CICC的研究报告，与前一个周期不同，当前经济下行压力更大，一般财政收入放缓，使地方财政更加依赖土地出让。然而，监管没有大幅收紧并不意味着房地产市场不会下跌。因为房地产小周期的本质是居民购房需求的聚集和释放，所以调控可以起到触发作用，但并不改变这一本质。

限制购买有助于控制房价

据连锁研究所称，目前的政策正面临两难境地，主要是因为货币和信贷是流动性和逐利的。在需求管理的指导下，资金不会按照决策者的意图流动，很难通过扩大信贷来平衡防止泡沫和减少库存的双重目标。同时，在当前的房地产市场中，区域差异和同化效应并存。

鉴于一线城市供需严重失衡，刘策表示，可以从三个方面进行调整:一是城市更新，对不再适合现代城市生活的地区进行必要的、有计划的改造。第二，在产品形式方面，增加租赁产品的比例。例如，一线城市应该在未来发展长期租赁公寓，从而改变他们从买房到租房的生活方式。第三，其他非出租物业。例如，政策需要给予一些支持和鼓励。

在政策方面，一线城市和一些热点二线城市出台了新一轮调控政策，呈现出调控趋紧的态势。严跃进表示，通过限购，房地产投机需求将会减少，这将有助于控制房价。限购主要考虑两个功能:第一，通过限购，可以减少潜在的购房需求，然后将有限的住房优先分配给普通或急需的购房者；第二，通过限购，市场需求释放更具约束性。

刘策表示，对于监管部门来说，在房地产市场的监管中仍有三个方面需要注意:一是要注意稳定市场预期；第二，注重创造公平的市场环境和制度；第三，从供给和需求两方面注意调控。