在新的一年里，不要再担心房价，好好生活吧！

资料来源|茅书屋

边肖|猫叔叔

对于那些在户外努力工作的年轻人来说，春节假期是一年的开始，也是未来规划的关键时刻。

特别是，对他们来说，决定是否买房子和在哪里买房子就相当于决定未来人生阶段的大战略方向。

在充满竞争和不确定性的生活中，从来没有简单这个词。

因此，猫叔叔总结了几个大家在过去18年中最关注的问题，希望在你困惑的时候给你一些鼓励，这可能没有用，但在一定程度上缓解了一些心理焦虑。

01

房价为什么上涨？

房价为什么上涨？毛叔叔在以前的许多文章中都提到了货币因素。然而，货币因素是从整个国家甚至整个世界的宏观经济层面来分析的。如果我们仔细研究中国的数百个城市，并不是每个城市都有相同的增长率。此外，每个城市不同部门的增长率也不同。为什么？

让我们从城市管理的角度来讨论这个问题。

例如，普通人在工作日必须买鸡蛋。超市里的一些鸡蛋很贵，而另一些很便宜。鸡蛋价格差异的主要原因是什么？这是一只会下蛋的鸡。土鸡吃粗粮，粗粮抗病能力强，鸡蛋营养价值高，天然鸡蛋价格比肉鸡贵。

鸡蛋的不同取决于下蛋的鸡。

房价的差异取决于房子建造的土地。房价上涨的过程就是土地增值的过程。

土地如何增值？

在过去的两年里，我们知道大多数省会城市和二线城市，甚至一线城市周围的三线城市已经开始修建地铁。有人做过统计，说北京地铁从1971年开始试运行，短短几十年，mainland China就有28个城市开通了地铁。据估计，到2020年，中国将有超过45个城市开通地铁。

许多人质疑地铁票如此便宜，而建造地铁的成本是每公里7亿元，这显然是一项亏损业务。我们为什么要建地铁？

看看香港是如何做到的，你就会明白。香港地铁建成地铁后，与房地产开发商合作开发地铁周边的土地，建造高密度的住宅区，然后出售获利。一般来说，香港地铁公司可享有50%的收入。

简而言之，购买大面积土地建设基础设施，然后出售增值土地。这是香港地铁公司的常规。

虽然mainland China的情况与香港不同，但逻辑是一样的。在内陆地区，土地开发由政府职能部门完成。地铁建设资金的主要来源是政府财政资金和间接融资，运营主要依靠财政补贴。单从这方面来看，地铁是一个债务项目。秘密在于，当地政府合理开发利用地铁沿线的增值土地资源，并将其转让给开发商，以支持地铁投资。

你认为地铁是一种交通工具吗？大错特错，地铁是一个经济产业。

同样，修桥、种植绿色植物和扩建道路……所有这些项目似乎都是没有回报的债务项目，但正是这种大规模的基础设施建设价值成为了土地使用权的附属物，促进了土地价值的增值。

这是土地升值的原因，也是房价上涨的基础。没有这个基础，即使出现通货膨胀和货币过度，也不可能支撑如此高的房价。

02

二线城市为何崛起

土地增值不仅是地铁的一个因素，也是教育、医疗、娱乐等配套设施的综合因素。我们不能具体衡量具体的土地增值数字。然而，不同城市的土地增值速度差异很大，其背后的深层原因是不同的城市化进程。

改革开放之初，我们让一部分人先富起来，财富和政策推动了一线城市的快速发展，从平房到高层建筑，从公共交通到地铁，从落后城市到经济发达的大城市，房价的涨幅远远超过了二、三线城市。因此，一些人得出结论，他们宁愿在大城市有一张床，也不愿在小城市有一间套房。这就是城市化发展的“聚集效应”。

随着第一线城市化率达到90%左右，大部分土地已经完成了最快的增值阶段。以北京为例，由于交通规划和新的行政职能，西部的门头沟和东部的通州在短时间内实现了土地增值和房价翻番。北京可供开发的地块很少，但它承受着更多人口涌入、交通拥堵和环境污染导致的城市疾病的压力。

一线城市已经成为超级城市，而二线、三线、四线城市资源相对贫乏。这时，前线必然会溢出和传播资源。这些资源并没有平均分配到每一个一流城市，而是通过有形的交通枢纽、无形的政策支持和产业转移进行了不均衡的分配。对于低水平城市，谁能攫取更多资源，谁就有机会崛起。

如果说过去30年的城市化是一线和东部沿海地区的崛起，那么二线城市的崛起和中西部城市的崛起将迎来未来。为了解决“大城市病”，超级一线城市不再需要过多的人口涌入。对于渴望劳动力的二级城市来说，这的确是一个机会。

看看那些实力雄厚的二线城市和省会城市，在过去的17年里，南京、济南、郑州、合肥和Xi等20多个城市已经放松下来，并有所安顿。由于定居政策，外国人购房的门槛被变相降低了。

在这里，思路已经很清晰了。未来，二线城市仍有一定的可能性修改监管政策。19年后在二线城市买房仍然是一个好机会。

03

不要盲目地看第三和第四行

自2016年以来，三线和四线城市的房价开始出现令人担忧的上涨趋势。

尽管许多媒体和新闻都对三线和四线的价格泼冷水，但价格下跌的局面尚未出现。目前，最焦虑的群体是三、四级群体。买房子的人害怕不卖，不买房子的人害怕涨价。

建议是不是所有的三、四层房屋都不应该买。在购买之前，判断你家乡的房子是否是高质量的资产。

很简单。直接去二手房市场询问价格。许多三、四层的房子，除非是质量好的二等房子，可以高价出售，但大多数都不能高价出售。

我的一个朋友计划在北京买房16年。他家乡的房子当时已经挂了半年多了，价格已经够低了，但还是卖不出去。最后，他不得不再借一笔钱来支付首付，然后上车。17年后半年，他家乡的房价翻了一番，他的房子卖得很好，多赚了40%。我的朋友告诉我，这是一只瞎猫遇到了一只死老鼠，我很高兴踩在正确的节点上，顺利地替换它。

然而，这样的运气只能在大牛市中实现。这是一个难得的机会。第三和第四条线的大部分是人口净流出的城市。没有改革政策的巨大力量，就不可能有爆炸性的增长。自19年前以来，货币化安置的比例已经大大降低，这种巨大的力量是不可持续的。

此外，并非所有的第三和第四行都被俯视。在未来，相当数量的三线和四线城市将享受巨大的好处。

因为以大都市区为核心的城市化是中国经济的基石。在新型城市化背景下，未来不是一个大城市，而是城市群之间的合作。

因此，即使我们不能购买一级和二级房产，我们仍有许多选择。例如，中国三大城市群:长三角城市群、珠三角城市群和京津冀城市群，占全国国内生产总值的40%以上。北部三县，惠州、东莞、昆山华侨、太仓等。将在北京、深圳和上海承接产业转移和人口溢出，并仍有较大发展空。

美国宇航局2017年拍摄的北京和天津地区

图为北京(左上)和天津(右下)的夜景照片

2017年，美国宇航局拍摄了上海和长江三角洲的夜景

美国宇航局2017年拍摄的珠江三角洲夜景

04

向北深入19年将会有所好转

1月24日，我与大家分享了一个非常重要的消息——2019年许多领域的改革目标低于2018年。

山西从125，200台减少到32，600台；

河南从50万台减少到15万台；

四川从25.5万台减少到15万台；

北京从23600台下降到11500台；

安徽从281，800台减少到214，500台；

西藏从35000人减少到18900人。(《21世纪经济报道》)

棚改货币化比例逐步降低后，东北、西北、西南三省三、四线城市以及主要城市群以外的三、四线城市的房地产市场将受到较大影响。

我之前也发表过一篇文章，说在这种城市，房价会在未来5年左右下跌。(尹的下跌意味着它不会在表面上下跌，但价格不会上涨和失去通货膨胀)

从表面上看，三线和四线的房价上涨是由工棚改革的货币化政策推动的，但从本质上说，北方一线城市和深市牺牲了资金的流动性，把钱的水排到了三线和四线。因此，第三条和第四条线的去库存化还没有完成，北部和深部的房价也不可能上涨。

2019年，第三和第四条生产线的改革目标被降低，这也表明去库存化是最后一招。资本的流动性从北到深又回来了。建议那些想在深圳北部买房的人要密切关注2019年的购房情况。

然而，没有必要担心大幅上涨。首先，从17年到19年供应将是充足的，其次，限制购买和贷款的杀手不会被释放。如果我们想讨论为什么它不会被发布，这将需要很大的空间来解释。首先请记住一个结论:在中国所有城市中，一线城市的购房贷款限制必须最后放开。即使放开，窗口期估计也是一年左右，不会太长。

05

在新的一年里，不要担心房价，好好生活

归根结底，我们对房子如此焦虑的原因是，自15年前以来，房价涨得太离谱了，炒房赚的钱相当于我们大部分人的工资。谁想脚踏实地地工作？

自从2015年提议去库存化以来，整个国家从一线到三线到四线，从沿海到西北都有不同程度的增长。

因此，当价格上涨时，库存就会被移除。

截至2015年12月底，中国商品房销售面积为7.1853亿平方米 截至2018年底，中国商品房销售面积为5.2414亿平方米

粗略估计，房地产库存在三年内减少了2亿平方米。平均来说，每个人贡献0.14平方米去库存。

去库存化成功地解决了地方政府的债务危机，但同时也带来了一些负面影响。自2015年以来，代表贫富差距的基尼系数一直在持续上升。这是因为，房价上涨后，资产积累速度远快于劳动收入，贫富差距再次拉大。

一旦贫富差距扩大，将对经济结构的转变产生不利影响，更不用说人们的钱被换成更多的债务，消费逐渐陷入低迷。谁将购买制造业的产品？

很多看起来很复杂的东西实际上是一层足够的纸，当被刺伤时会被弄破。

如果我们理解去库存化，我们就会理解为什么房价在未来不会再次上涨。

从2018年开始，我们将继续为企业和普通百姓减税。换句话说，企业有更多的利润，普通人有更多的钱，这是社会稳定的基础和经济发展的表现。这是高级管理层在未来去杠杆化和去库存化之后的关键工作。

所以，

在新的一年里，不要担心房价，好好生活

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