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9月21日，广东省房地产业协会发布《关于向所有副总裁单位提供商品房预售许可证的意见的紧急通知》。根据该文件的内容，广东省正计划逐步取消商品房预售制度，全面实施现有住房的出售。

转折点来了

日前，广东省房地产协会发布了《关于征求商品房预售许可证意见的紧急通知》。通知称，广东省住房和城乡建设厅已起草《商品房预售许可证调整》材料，将于9月25日上报住房和城乡建设部。

一度，取消商品房预售制度的消息十分猖獗。当晚，广东省房协相关人士告诉记者:“这份文件只是一份征求意见稿，并没有真正落实。”住房和城乡建设部房地产市场监管司的相关人士也表示:“情况并非如此。我们也在调查和处理细节。具体情况不便透露。”有两个层次的机构站出来否认这一点，这很有趣。

不管其他省份是否跟进，现在每个人都会担心。广东的姿态是否意味着取消商品房预售制度已进入高层考虑？如果是这样，中国的房地产市场将彻底告别“香港模式”，变得翻天覆地。

02“炒楼花”

香港借鉴了预售制度，解决了房地产前期资金不足的问题，但却沉迷其中，无法自拔。说到中国的房地产，我们不能回避一个人，那就是香港的“土地神”——霍英东。

内战爆发后，许多人逃到香港躲避战祸。短短三、五年间，香港人口从50万激增至200多万。当时，日本人刚从香港撤出，许多人没有地方住，只能住在楼梯上。

如果没有房子，就必须有人建造，但是谁有那么多钱为这么多人建造房子呢？霍英东首先想到的是分期付款:在正式施工之前，他首先收取了买方的一部分定金，然后用买方的钱来到盖楼。余额将分期支付，第一阶段支付50%，第二阶段支付10%......

就这样，在短短一年多的时间里，霍英东在四方街建起了100多栋建筑，成为香港房地产业的领军人物。

由于历史的原因，这种“炒楼花”的方法是霍英东传授给内地的，并得到了升级，不仅是“炒楼花”，还有“炒地花”——土地转让制度。

预售制度的利弊

预售制度有什么好处？

首先，它必须是开发商的利润，而且行业的进入门槛很低。例如，30层的房子建到第五层后，开发商基本上可以申请预售许可证，10天内就可以开盘销售。按揭付款应该监督和分期使用，但首付款开发商可以立即使用它。资金薄弱的住房企业可以通过这种方式提取部分资金。这些钱通常用来偿还最初购买土地的钱和建筑商预付的钱。

有了预售制度，开发商可以继续拿土地进行开发，因为如果他们花掉300-500亿块土地并转手，他们就可以得到预付款并付清部分银行欠款。现在，如果出售现有建筑，30层只能在完全覆盖后出售。这一周期将延长，开发商的资本评估压力将更大，开发商将不得不权衡土地。

其次，预售制度对市场的优势在于它加快了资金周转的速度。只要有一点钱，猫和狗就可以利用杠杆来开发房地产。全国有10多万大大小小的开发商，这无疑有利于增加市场供应。

然而，预售证书既有优点也有缺点。

预售证书一经办理，房屋即被出售，中小房企可能不重视房屋工程的开工，房屋质量难以控制，业主维权困难。这仍然是一个好情况。如果市场不景气，小房企的资金链被打破，房子还没完工，业主拿不到房产证就头疼了。

从1994年到今年，我国实行商品房预售制度已有25年，客观上，它为我国房地产市场化的快速发展做出了贡献。

预售制度的背景是当时中国城市住房总量不足，商品房供应不足。为了加快建设和增加住房供应，我们从香港引进了这一制度。商品房预售制度加快了整个住宅企业的资金周转，提高了资金使用效率。对于房地产企业来说，这是一个有空手套和白狼的好生意。

你为什么要取消预售许可证制度？

广东省住房和城乡建设厅起草的相关材料显示，商品房预售制度存在未完成项目、非法销售、不公平交易、住房面积管理职能难以明确、发展不平衡、竞争效率低下等风险。建议降低预售制度带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面推行现售。

我个人认为，从政府的角度来看，这仍然是一种调控理念，一种去杠杆化和降低市场泡沫风险的理念。预售制度已经被废除，开发商必须诚实地建造房屋并出售，然后才能进行下一个项目。当一个小开发商有了预售系统，它可以在两年内以10亿元人民币开发两个项目。预售制度取消后，10亿人民币两年只能开发一个项目。

这与政府规定你必须在一个月内付清所有土地资金是一样的。过去，你有半年的时间来支付所有的土地基金。现在，时间限制更短了。如果你的房地产企业拿着真钱去抢土地，就不会有那么多房地产企业借钱去抢土地，所以也不会有那么多土地大王。不管怎样，所有的板子都是开发商的。

房价将走向何方？

许多人担心预售的取消和房屋转让周期的延长会减少新房的供应，使市场更加供不应求，房价也会相应上涨。这显然是过度担心。

首先，这不再是一个住房短缺的时代。预售制度一旦在过去被废除，将不可避免地导致供应短缺。现在，一线和二线城市已经进入了股票房时代，取消预售的影响并没有想象的那么大。

第二，影响房价的根本因素在于两点:一是释放资金；第二，土地垄断。是否有预售制度并不重要。否则，在过去的25年里，预售制度变得流行起来，开发商的高营业额最近达到了极点，这表明一点点阻止了房价的上涨？

第三，房地产市场已经进入冻结期，最大的约束不是供给，而是需求不足。换句话说，房间票就足够了，但是那些只需要它的人在等着看。预计一旦下跌，市场成交量自然会下降，那么取消预售呢？

第四，预售制度增加了开发商的杠杆作用，并将风险转移给了买家和银行。预售的取消显然符合买方的利益。即使不取消销售限制，也最好将预售资金委托给第三方，而不是目前的开发商“空手套白狼”。

取消预售制度:谁害怕？

有时候，吹风是为了测试市场，为政策着陆提供前提。在其他时候，吹风的目的是为了测试决策部门，防止政策出台。

取消预售制度最直接的影响是，住房企业的周转速度加快，高周转模式结束，这将不可避免地带来房地产行业的全面洗牌。

中小型房地产开发商可能面临生死。事实上，最近以来，银行开发贷款、信托贷款等住房企业的融资方式已经完全受到限制，一些中小房地产开发商频频听到“倒闭”的消息。

大开发商不会坐视不管。虽然一些领先的房地产企业可以进一步扩大他们的影响范围，大鱼吃小鱼。然而，当预售被取消时，整个市场将面临资金压力，住房企业的利润将受到很大影响。快速扩张的历史将永远消失。

因此，无论是大地产商还是小地产商，都不愿意看到“卖楼花”的现象消失。

对于地方政府来说，高流转的优势是提高土地流转的效率，在短时间内获得更多的土地销售收入。

如果高周转率不再存在，一块土地只能在两年内实现，开发商将不可避免地减缓土地收购的速度。如何维持土地财政？

因此，真正的利益是复杂的，很明显，“卖楼花”不会这么容易被取消。

资料来源:凤凰网房地产，综合郑和岛，中产阶级先生，国家经济战略，樱桃大房子

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