无论你说什么，房地产都会变！一线城市的租金稳定吗？

资料来源|国家经济战略

边肖|凯冯军

在“稳定房价”之后，“稳定租金”终于来了。

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最近，北京和深圳这两个主要一线城市同时瞄准了租赁市场。

北京发布了租赁合同示范文本的新版本，其中明确规定:

未经双方协商一致，出租人不得在租赁期内单方面增加租金。

这意味着房东不能再擅自单方面增加租金，双方的权益进一步平等。

北京版的新规只是微调，意在规范市场。相比之下，深圳是大胆的，走得更远。

根据深圳市最新发布的租房新规草案，深圳市不仅将建立网上租房签约系统，还将引入以租赁税为管理约束的租房指导价制度。

如果个人在政府租赁平台上签订合同，且租金不高于指导价，则零税率将在2023年底前实施。个人和企业不在政府房屋租赁交易服务平台上签订合同，或者租金高于租金指导价的，按照现行规定征税，并依法追缴过去应缴的税款。 这意味着未来在深圳租房将会有一个政府指导价，所有的租约都必须在网上签署。如果你不在网上签名，或者租金高于指导价，你不仅会收税，还会追踪过去的税收。

这是中国第一个引入“稳定租金”政策的城市，具有明确的政策信号意义。

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继“稳定的房价、稳定的地价和稳定的预期”之后，“稳定的租金”终于横向空诞生。

房价需要稳定，租金也需要稳定。

众所周知，房价需要稳定，因为房价和金融体系的安全性背后有居民的巨大杠杆作用。

不管是大还是大，大还是大，都会影响宏观经济，所以稳定的必要性是显而易见的。

不同的租金将跟随市场，市场受供求关系的调节，并受居民实际收入水平的约束。在信贷的支持下，房价可以一路上涨，但租金很难超过实际收入的上限。

因此，除非有一个垄断机构，如长期租赁机构，一般来说，租赁市场很难大幅波动，稳定的需要似乎很小。

然而，这种观点忽略了一个重要的观点:租金更多的是关于基本市场，而不是房价。

在一线和二线城市，租房是许多人生存的最后一道防线。如果房价太高，你可以置身事外，搬到租赁市场。

一旦租金过度上涨并超过必要的底线，就没有回头路了。它不仅影响消费，而且影响城市经济发展和掠夺人民的基本磁盘。

因此，我们不应投机房屋，也不应投机租金。稳定的房价，也稳定的租金，不是没有现实的逻辑。

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新的问题是，我们能否依靠政府引导的价格来稳定租金？

这不得不提到深圳提供的武器:

如果你在政府平台上在线签约，并且价格低于指导价，你可以在2023年前免交租赁税。如果你不在网上签名，或者价格高于指导价，你不仅要正常纳税，还要追溯到以前的税收。

这引出了一个很容易被大多数人忽视的常识:租房子要交税。

这个常识很容易被忽视的原因是，在现实中，大多数出租房屋都没有备案，但房东和房客都签了自己的合同，这不涉及网上合同备案，所以他们自然不用交税。如果将来必须在网上签名，避税空将不再存在。

那么，出租房屋的税收有多高？

租赁税不仅包括增值税、个人所得税和城市教育附加费，还包括作为商业财产的财产税。

是的，这是财产税。

当然，这里的财产税和我们现在常说的房产税不是同一个概念。前者是一个商业概念，而后者是指持有。所谓的“房地产税收立法”也指后者。

关于前者，已经有了可以遵循的法律。1986年，中国颁布了《房产税暂行条例》，明确规定房产税应由业主缴纳，而“非经营性房地产”应予以豁免。

这是不支付居住税和租赁财产税的来源。

当然，在实践中，为了便于实施，各地都要按综合税率进行评估。过去，综合税率并不低，但今年2月，北京、深圳四个一线城市也降低了租赁税:

北京从5%到2.5%，上海从3.5%，广州从4%到2%，深圳从4.5%到2.25%。

即使税收减少了，对房东来说费用也不是一个小数目。一旦我们回顾过去，一定会更加令人印象深刻。

显然，将房东的纳税作为稳定租金的利器具有很强的现实针对性。

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然而，任何政策都必须遵循现实的逻辑。

更不用说不同地区的租金差别很大。即使在同一个地区，不同的新旧房子、不同的楼层、不同的装饰和不同的朝向，价格也会有很大的不同。显然，关于如何设定政府指导价空有许多讨论。

更重要的是，任何税费都可以转嫁。房东可以直接将税费转嫁给房客，或者通过高额水电甚至维护费用来弥补差额。此外，阴阳合同被用来规避新的租赁规定。

这些潜规则，开发商们已经打得放心了，更别说那些被流沙打散的无数地主们了？

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因此，为了稳定租金，收回税费可能是不够的。更重要的是增加供应。

在这方面，每个地方都不小。深圳表示，将力争到2022年新增不少于30万套租赁住房，而佛山和广州其他地方正在大力推进集体土地建设租赁住房。

事实上，深圳大多数房子不是商品房，也不是经济适用房，而是城中村的小产权房。它吸收了大量的移民，成为他们进入城市的跳板。

因此，近年来，深圳正在努力弥补住房建设的不足。然而，不管这个运动有多大，与人口增长率相比还是有些保守。

我们应该知道，深圳是全国人口吸引力最高的城市，在各大城市的人口增长中一直名列第一。

从2015年到2018年，深圳的人口分别增加了60万、53万、55万、80万和49.67万。在过去的四年里，深圳已经积累了200多万永久居民。

如果人口流入率不下降，未来四年将增加30万套出租住房，与数百万人口的增长相比，这可能还是九牛一毛。

显然，扩大住房供应，尤其是租赁住房供应，是稳定租金的唯一途径。

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