2019年中国百强房地产企业研究报告

资料来源:中指研究所

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中智研究所组成的“中国房地产十大研究群体”，自2004年以来连续16年对中国房地产百强企业进行研究。跟随行业发展的脉搏，研究团队深入研究了房地产企业的管理规律，对促进行业健康运行和企业快速成长起到了重要作用。相关研究成果已成为判断房地产企业经营实力和行业地位的重要标准。

2018年，中国房地产非理性需求继续受到抑制，房地产逐渐回归住宅地产，市场保持平稳发展态势。中国商品房交易量保持历史高位，百强企业市场份额进一步扩大。随着房地产市场调控进入深水区，百强企业抓住城市化和城市发展差异化的机遇，在激烈的市场竞争中奋力拼搏，实现销售业绩的跨越式增长。与此同时，一种平衡、稳定、高效、优质的新型产业格局正在形成。

1.市场份额增长到近60%，销售业绩跃升至新的高度

& # 10022；2018年，百强企业销售总额增长33.2%，市场份额增长至58.1%

图1 2014-2018年前100家企业的销售增长

2018年，百强企业积极进行大规模扩张，准确把握市场需求，销售取得新成绩。总销售额和销售面积分别达到87239.1亿元和66244.5万平方米，同比分别增长33.2%和32.0%，增速分别比同期全国增速高21.0%和30.7个百分点，持续超越总体趋势。增长率方面，百强企业销售额和销售面积同比分别增长1.1和10.7个百分点，规模优势进一步扩大。

图2 2014-2018年100强企业和综合实力10强企业的市场份额

百强企业的市场份额持续扩大，首次突破半壁江山，行业集中度进一步提高。2018年，百强企业销售额的市场份额迅速上升至58.1%，比上年增长10.6个百分点。其中，综合实力最强的10家企业销售市场份额为26.4%，比上年增长2.5个百分点，占前100家企业销售总额的45.4%，强势企业保持强势。

& # 10022；规模效应加速了资源集聚，中型企业的成长绩效是光明的

图3 2018年不同层次百强企业的平均销售额和增长率

百强企业超级阵营形成，1000亿阵营大幅扩大。2018年，各级百强企业销售业绩明显分化，强势趋势持续。其中，排名前100位的前10家公司坚持稳健的投资策略，平均销售增长率为23.1%；11-30家企业集中在重点城市群及周边城市，平均销售增长率为57.9%；31-50家中型百强企业抓住区域和城市潜力机遇，平均销售增长率为40.8%。

图4地级以上百强企业覆盖率及信用债券和海外债券融资比例

100强企业凭借其强大的综合实力、卓越的产品创造能力和良好的声誉，不断聚集项目布局、土地收购和融资方面的优质资源，有助于其绩效规模的进一步扩大。在项目布局上，规模最大的前100家企业拥有的项目数量明显高于其他企业；在征地方面，2018年前100名企业中前50名企业征地总量约为2万亿元，征地总规划建筑面积约为4.8亿平方米；资本方面，2018年前100家企业发行国内信用债券规模为2443亿元，占全行业发行总额的44.1%；海外发债规模1949.2亿元，占行业发债总额的72.0%。

& # 10022；发展目标兼顾规模和效率，努力增强企业管理的硬实力

表1前100名代表企业的未来发展目标

预计2019年房地产市场调控政策将继续，政府目标是稳定土地价格、房价和预期，促进市场稳定健康发展。面对当前的市场环境，一方面，百强企业抓住市场机遇，寻求业绩规模适度增长，并继续做大做强；另一方面，我们更加注重产品的创造，努力增强经营的硬实力，实现企业的高质量发展。前100强企业销售目标更加稳定，同时将减债、减杠杆、提高质量和效率作为发展目标的关键词，以增强综合竞争力为目标，逐步进入高质量发展阶段。

2.聚焦热点主流需求，调整结构，优化产品营销

& # 10022；抓住三、四线城市的大容量机遇，加大潜在城市的深度培育

图5 2017年和2018年各城市前50家企业的销售分布

2018年，全国房地产市场调控政策继续趋紧，百强企业积极抓住市场结构性机遇，抓住三、四线城市机遇，销售业绩快速提升，三、四线城市销售占比提升至45.2%。在百强50强企业的销售结构中，五大城市群的销售贡献率占72.9%，其中长三角占比最高，达到33.8%，同比增长2.4个百分点，其次是珠三角，占比13.4%，成渝城市群的销售贡献率同比增长1.8个百分点，达到11.5%。此外，受北京周边房地产市场持续调控政策等因素影响，京津冀销售贡献为8.6%，同比下降2.3个百分点。

& # 10022；抓住提高需求的机遇，以高质量的产品赢得市场

图6 2017年和2018年50强企业重点项目销售比例

百强企业准确把握市场需求，提高改善产品结构的比重。2018年，百强企业抓住改善需求释放的机遇，根据趋势调整产品结构，实现销售业绩快速增长。从100强企业前50个重点项目的产品销售率来看，90-140平方米和140-200平方米的改良产品销售率分别提高了2.1和2.8个百分点；90平方米以下的一流产品和200平方米以上的高端产品的销售贡献率分别下降了2.4和2.5个百分点。

图7 2017年和2018年按城市划分的前50家企业的销售比例

由于城市的政策，前100家企业增加了一线城市一线和一线产品的供应。二线、三线、四线城市以一线和改进产品为重点，通过把握市场差异化需求实现业绩快速增长；其次，百强企业关注“美好生活”，关注客户需求，从文化、科技、健康等方面入手。，以差异化的产品优势增加产品附加值，提高产品质量，抢占市场份额。

& # 10022；跟上市场节奏，大力推动市场，并采取措施快速运行和提取资金

图8 2018年全国30强企业数量及商品房月销售额

凭借敏锐的市场洞察力，百强企业准确把握市场节奏，促进销售业绩持续快速增长。研究小组对100强企业前30名的月度推量显示，2018年前100名企业紧跟市场趋势和政策导向，下半年推量快速增长。全年前30家企业总推量达到2580家，同比增长82.8%，月度推量呈波动上升趋势。

3.加快周转，提高运营效率，降低成本，提高效率，扩大利润空以上

& # 10022；通过多种渠道，放慢速度，加快周转，提高运营效率

图9 2016-2018年前100家企业的流失率变化

2018年，排名前100的企业放慢了脚步，加大了淘汰力度。总资产周转率和库存周转率均略有上升，不同层次企业差异显著。自2018年下半年以来，房地产行业的监管一直没有放松。百强企业未雨绸缪，减缓补仓，加快清仓，从而推动企业整体周转率继续保持上升趋势。2018年，百强企业总资产平均周转率比上年增长0.04-0.36，库存平均周转率比上年增长0.03-0.56。

为了提高周转效率，一方面，百强企业建立了全面的流程管控体系，并在多个环节上先行一步，确保项目的快速开通。同时，企业加快实施操作标准化，提高开发效率；另一方面，百强企业进一步加大全民营销力度，提高销售速度；此外，一些企业引入股权激励和合作伙伴制度，构建“共同创造、共享共享”的企业文化，通过组织结构和机制的再造，促进企业发展。

& # 10022；“增收节支”趋势继续，盈利能力分化加剧

图10 2014年至2018年前100家企业平均营业收入和净利润的变化

2018年，百强企业的收入和净利润持续增长，净利润率稳步上升。良好的销售业绩和高效的运营推动企业规模不断扩大。全年百强企业平均总资产2079.1亿元，同比增长22%，平均营业收入486.2亿元，同比增长27.3%，平均净利润64.4亿元，同比增长28.2%。

图11 2017年和2018年各级百强企业的净利润和净资产收益率

2018年，百强企业盈利能力继续提高，平均净利润和净资产收益率分别为11.5%和17.2%，比上年分别提高0.2和0.9个百分点。由于企业发展重点的不同，前100强企业的盈利能力也有所不同，规模较大的企业盈利能力更好。2018年，龙头企业选择主动“踩刹车”，将发展理念转变为效益，开始从规模扩张向“规模和质量”转变，凭借品牌优势、周转能力和管理效率实现更高的经营效益。

& # 10022；降低成本，增加保费，创造更大的利润空

图12 2018年各级百强企业信用债券和综合融资成本率

2018年，百强企业积极控制土地、资金、运营和管理成本，通过多渠道增加产品附加值，提高利润绩效。减缓征地步伐，减少支出，多渠道降低征地成本；融资的马太效应凸显，100强企业得到低成本资金支持，同时积极拓展资产证券化等各种新的融资渠道。

图13 2017年和2018年新地价占前100家代表性企业平均售价的比例

在成本不断上升的背景下，大型百强企业拥有更好的成本管理和控制能力。2018年，百强企业平均成本率为9.8%，比上年增长0.4个百分点，其中财务费用率同比增长0.28个百分点。管理费率同比提高0.09个百分点；通过控制土地成本和提高产品溢价，企业利润大大增加到0+。

4.顺应大势，调整投资节奏，多渠道融资将确保稳健发展

& # 10022；征地态度趋于理性，三线、四线征地比例逐年上升

图14 2017年和2018年全国100强企业销售土地收购金额平均值

百强企业对征地的态度趋于谨慎，征地占销售的比例大幅下降。2018年，百强代表性企业完成征地19886.4亿元，同比下降20.3%；征地面积48339.3万平方米，同比下降7.6%。2018年下半年，随着土地市场的降温，100强企业跟上了外部形势的变化，投资更加合理，征地量较上半年有所下降。

图15 2018年各级百强代表性企业一级市场合作图及股权比例

百强企业继续在招投标、拍卖、拍卖市场保持合作态度，充分利用各合作伙伴的资源优势，降低征地风险。2018年一级市场前100家代表性企业的平均股权比例(金额)为78.5%，与去年同期基本持平。全年通过招标、拍卖、悬挂等方式获得土地3092块，合作比例达到28.2%，增长3.7个百分点。大中型百强企业合作热情较高，资源整合能力较强。

图16每一层代表2017年和2018年土地征用的城市结构(按地区)

前100家企业继续向三、四线城市下沉，三、四线城市新增土壤储存面积达到总量的52.8%。从层次上看，前10家企业的布局大多集中在一线和二线城市，但三线和四线总体比例仍呈上升趋势，达到50.0%；三线、四线城市11-30家企业的征地面积占新增土地储备的比例最高，为52.9%；在31-50家企业中，二线城市部分企业新增土壤储量显著增加，新增土壤储量占三线、四线总量的比例下降5.1个百分点，至50.7%；位于三、四线城市的51-100家企业占新增土壤储存面积的比例增幅最大，增幅为12.2个百分点，达到43.4%。

图17每个水平代表2017年和2018年新土壤储存的平均价格和平均溢价

百强企业新增土壤库平均价格和平均溢价逐年下降。2018年，百强企业新增土地储备大部分集中在三、四线城市，导致平均征地价格相应下降。前100家企业的平均征地价格同比下降13.8%，至4182.3元/平方米。与此同时，一二线城市频繁的销售和限价令使得企业对征地的热情不如去年，在招投标、拍卖和拍卖市场的竞争意愿减弱，平均地价下降了27.9个百分点，至21.4%。

& # 10022；企业债券发行正在加速，新的融资方式方兴未艾

图18 2017年和2018年100强企业信用债券和海外债券发行结构

2018年，在紧张的融资环境下，百强企业依靠自身规模优势，融资规模仍保持稳定增长:1)与银行和信托机构合作获取资金；(二)前100家企业的公司债券发行比上年明显升温；3)积极探索资产证券化等新的融资方式，其中供应链资产证券化所占比例最高；4)积极寻求股权融资机会，通过登陆资本市场和引进投资者获得资金。

5.高价去化学化的压力逐渐释放，精确的布局降低了商业风险

2018年，土地市场降温，地价下降，土地出让数量增加，城市分化进一步加剧。百强企业谨慎投资，加快资金回笼，高价土地规模下降。同时，随着前100强企业的高价项目在前期陆续进入市场，企业去工业化的压力得到了有效缓解。

& # 10022；高价土地开工率超过50%，除害压力逐渐释放

图19 2016年前100家企业各开工率区间的企业数

从开工率来看，创历史新高的100强企业开工率超过50%，去化学化压力逐渐释放。研究团队整理了近三年前100家企业收购的高价土地及其开放条件。在2016年以来百强企业收购的高价土地中，百强企业收购的高价土地占61.3%，高价土地主要分布在一、二线城市，占76.6%，消化潜力大。

& # 10022；卓越的价值结构降低了风险，提高了流动性，保护了现金流

图20前100家代表性企业的销售价值结构按照不同城市的土地净化周期进行划分

2018年，房地产市场调控政策持续，不同城市市场分化加快，影响了企业项目淘汰率。百强企业不断优化销售价值结构，加快支付速度，确保企业稳定运行。2018年，百强企业通过招标、拍卖、拍卖或收购等方式获得优质土地资源，土地储备平均规划建筑面积达到1565.2万平方米。前100家代表性企业的销售价值结构总体良好，2年内净化周期约占80%。

6.强有力的现金管理和控制措施，以利用融资来防范金融风险

& # 10022；减缓投资强调销售回报，并再次强调经营现金流回报

图21 2014-2018年100强企业平均净经营现金流

2018年，100强企业更加重视现金流控制，经营现金流回归正。2018年，百强企业经营活动产生的平均净现金流量为15.7亿元，明显高于上年。2018年，百强企业将放缓投资，减少现金流出，同时增加销售回报，增加收入，减少支出，提高现金流。2018年，前100家代表性企业的土地投资支出占销售额的27.2%，比2017年下降19.7个百分点。

& # 10022；去杠杆化已经取得成效，短期偿付能力已经反弹

图22 2014-2018年前100家企业的资产负债率和有效负债率

2018年，许多部门下发文件，要求做好降低企业杠杆率工作，做好重大风险防范和化解工作。“减少负债”已经成为房地产行业的一个高频词。从资产负债率来看，2018年前100强企业平均价值为77.8%，比上年下降0.5个百分点；从有效负债比率来看，剔除预收账款后，有效负债比率为49.3%，同比下降1.6个百分点，整体负债水平仍可控制。

& # 10022；中央债务偿还期即将到来，新旧债务偿还期被用来缓解赎回压力

图23 2019-2023年房地产行业债券偿还规模

存续债券已进入集中偿还期，近三年来行业偿债规模逐年扩大。到2019年，全行业偿还的国内外信用债券规模将达到5381.6亿元，2021年将接近万亿元，其中近一半为企业债券。面对还款压力，前100强企业积极再融资偿还旧债。2018年下半年，100强企业共发行111只信用债券，融资规模1512.9亿元，完全覆盖全年信用债券到期规模。

7.响应精准扶贫号召，全面建设小康社会

表2部分百强企业精准扶贫效果

中国共产党第十九次全国代表大会明确把精确扶贫作为夺取全面建设小康社会胜利的三大攻坚战之一，并鼓励和引导企业积极参与扶贫。百强企业积极响应扶贫战略，加大财力、物力和人力投入。100强企业充分发挥自身优势，在工业、教育和就业领域开展精准扶贫，因地制宜、可持续发展的“造血”扶贫成为工作重点。

8.采取多方面的行动回馈社会，积极践行企业公民责任

图24 2014-2018年前100家企业的税额和净利润增长

2018年，百强企业积极依法纳税，纳税额稳步增长:百强企业平均纳税额66.7亿元，同比增长22.8%，其中平均税费38.3亿元，平均所得税28.4亿元，同比分别增长17.1%和31.5%。百强企业积极推进保障性住房建设，不断提高保障性住房建设质量，帮助实现“住有所居”、“住有所居”；此外，百强企业不断加大对公益事业的投入，设立公益基金，从教育、环保、医疗、文化保护等方面入手，以行动回报社会、关爱社会。

结论

从长远来看，中国房地产业仍面临机遇和挑战。中国的城市化进程尚未结束，城市化率仍在大幅提高空。国家大力培育和发展都市圈，结构性机遇依然存在，房地产业发展前景广阔。同时，随着不断的调控政策和激烈的市场竞争，行业内优胜劣汰的现象愈演愈烈，这对企业的发展提出了更高的要求。2019年，面对充满不确定性的房地产行业，百强企业应充分发挥自身优势，准确把握市场机遇，坚持以客户为中心，以“人民生活更美好”为导向，扎实提升综合实力。我们相信，随着需求升级和文化变革，中国房地产业将迎来一个新的竞争格局，其商业模式、业务重心、金融工具和产品理念将发生重大变化，将推动房地产业进入一个新的时代。

“2019中国房地产百强企业”名单

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