多融资通道收紧 买地款遇穿透式排查

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8月31日，贷款限制政策(一套房或一套房贷款尚未还清，购房首付比例为40%；推出两套以上贷款后，9月份房地产市场日均成交量从8月份的856套降至669套。10月2日，出台了限制贷款和购房的政策(加上两套非武汉户口，只有第一套贷款)。从10月4日到10月，武汉平均每天售出270台，其中武昌区连续四天零交易。

房地产企业使用的资本杠杆有多高？据《21世纪经济报道》记者从上海银行(601229，BUY)获得的数据，从1月到8月，企业自有资金占全国房地产开发投资资金的比例不到15%。

住房企业发行债券、银行贷款和表外融资，加上后端买家的个人抵押贷款，支持整个房地产企业的高杠杆资本链。显然，政策制定者和相关监管机构已经注意到这一现象，并采取了一些行动。

各地都在进行相关风险调查，中央政府和地方政府“多管齐下”，房地产资产泡沫也将得到抑制。

贷款限制政策取得了显著成效

自今年3月底上海实施“上海九条”新房地产政策以来，上海住房抵押贷款增速已连续4个月下降。6月至9月，个人住房贷款分别增加335亿元、229亿元、210亿元和204亿元。据《21世纪经济报道》记者从上海银行业获得的数据显示，截至9月底，上海个人住房贷款余额同比增长40%以上，新增住房贷款占新增贷款的一半以上。如果把对公共和零售企业的所有贷款都包括在内，与房地产直接或间接相关的贷款约占40%。

此外，《21世纪经济报道》从湖北银行业获得的数据显示，截至第三季度末，湖北银行业新增住房抵押贷款1500多亿元，占新增贷款的30%以上。

“一旦房地产市场出现回调，一些高价位或杠杆水平较高的买家可能会愿意偿还。”武汉当地一家股票银行的账户经理说。

上海银行业零售行业的一位高管向《21世纪经济报道》提供了这样一组数据:在上海前三季度发放的按揭贷款中，一套二手房的平均贷款额为258万元，较2014年增长70%，较2015年增长20%。

这位上海银行业高管表示:“在3月份出台新房地产政策之前，抵押贷款确实很宽松。”根据上海银监局的最新要求，对于收入透明度低、收入波动大、因各种原因导致财产变动频繁的借款人，应更加严格地进行审查，确保个人住房贷款门槛不降低。

据《21世纪经济报道》记者报道，自10月份以来，上海银监局和央行上海总部召开了一次银行会议，强调严格控制房地产信贷风险，一些银行确实提高了个人贷款门槛。

“如果我们在六个月内离婚，我们会非常谨慎。它可能会报告较高的首付比率和利率，这意味着拒绝发放这笔贷款。”一位负责华北证券交易所零售业务的人士表示。另一位来自华南证券交易所的人士表示，该交易所已基本停止发放相对较大的个人消费贷款。这种金额为30万元的个人消费贷款可以作为购房首付款。

上海限制购房和贷款的政策走在全国前列。十一国庆前后，全国许多地方大力推行限制房地产贷款的政策，这对冷却住房交易和稳定房价起到了立竿见影的作用。

以武汉为例，8月31日的贷款限制政策(一套房或一套房贷款尚未还清，购房首付比例为40%；推出两套以上贷款后，9月份房地产市场日均成交量从8月份的856套降至669套。10月2日，出台了限制贷款和购房的政策(加上两套非武汉户口，只有第一套贷款)。从10月4日到10月，武汉平均每天售出270台，其中武昌区连续四天零交易。

房地产企业正在降低杠杆率

“只要开发商能拿走土地，钱就会马上贴出来。通过划拨土地资金，一些股份制银行可以实现5.5%的年化利率。”一位来自华北证券交易所武汉分行的人士描述了当地的土地分配市场。

然而，10月20日，武汉市国土规划局发布了新的土地出让公告，显示最高土地拍卖价格不应超过100%的溢价。“虽然没有通知要严格检查土地分配，但对地价有一些限制。”前述武汉分公司表示。

整个房地产融资可分为三大环节:第一步是前期土地收购融资(包括四证齐全前的配套融资)，第二步是房地产开发贷款(土地证书抵押融资)，第三步是符合预售条件的销售资金的返还。

前期征地成本占比最高，在北京、上海等一线城市可能高达70%，在武汉等二线城市已经占到50%以上。

关键是，在最大的土地融资中，开发商可以用30%的资金来杠杆化70%的资金分配，即使土地没有成功拍卖，只需要支付投标保证金就可以参与拍卖，也有资金来为开发商融资。

急剧扩张伴随着风险积累。

据一家大银行湖北分行的一位人士称，不良贷款的类型已经从商业流通和传统制造业蔓延到房地产相关行业，尤其是商品房。截至8月底，我行商品房贷款累计恶化超过5亿元。

值得注意的是，许多监管者已经注意到与房地产融资相关的隐性风险。上海银监局向辖内银行建议，要完善房地产信贷管理制度和标准，准确测算和控制全口径房地产信贷风险，控制非法资金通过退化、变形和准入等多种方式进入土地交易市场。

《21世纪经济报道》记者从上海一位银行业高管处了解到，目前，上海市规划和国土资源局对开发商的土地招标资金进行了深度管理。“拿走土地的项目公司的钱是从哪里来的，哪个公司从哪个账户转来的，发现查不出来？”该行负责人表示:“除大型房企、中央企业和地方国有企业资金特别雄厚外，一般房企征地资金经不起这样的渗透检查。”

据《21世纪经济报道》记者从上海银行业获得的数据显示，从1月到8月，企业自有资金占全国房地产开发投资资金的比例不到15%。目前，监管部门和地方监管机构正在联合"多管齐下"，以降低住房企业的融资杠杆。

10月，上海成立了一个联合小组，对开发商的土地拍卖资金进行全面核查。10月28日，上海证券交易所发布了《关于对房地产及剩余行业公司债券实施分类监管的函》，明确了房地产企业公司债券募集的资金不得用于购买土地。与此同时，这项规定也提高了住房企业发行债券的门槛。