英镑闪崩是抄底机会还是高位接盘？

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在全球货币泛滥和资产价格高企的时代，发达国家的房地产市场也经历了严重的分化。英国和伦敦的房价是处于低位还是高位？恐怕很难判断。一般来说，一个国家的货币、汇率和资产价格是密切相关的，当英镑的下跌还没有结束时，投资者应该保持警惕。

在很多投资者的心目中，世界上任何一个国家的物业市场资产都可以与美国相比，那就是英国；英国伦敦的房价也可以和美国纽约的相比。

因此，作为英国最热门的房地产投资，英国退出欧盟之后的房地产市场的变化触动了人们的心。

英国退出欧盟早期，金融市场波动剧烈，未知的公投对房地产市场产生了负面影响。当时，包括英国财政部在内的许多机构预测，英国房地产市场将会下跌。

然而，在英国退出欧盟事件后的三个月里，尽管英国房地产市场交易低迷，但价格继续稳步上涨，显示出强劲的弹性。

9月份，在英镑大幅贬值的刺激下，一些投资者认为英国房地产市场的逢低买入机会已经到来，其中有许多中国买家。

北京师范大学教授钟伟指出，在全球货币泛滥和资产价格高企的时代，发达国家的房地产市场也经历了严重的分化。英国和伦敦的房价是处于低位还是高位？恐怕很难判断。

一般来说，一个国家的货币、汇率和资产价格是密切相关的，当英镑的下跌还没有结束时，投资者应该保持警惕。

英国退出欧盟之后的恐慌

英国是除美国以外房价最高的国家，而伦敦的房价在过去20年里上涨了五倍多。

据杰克森-斯道普斯工作人员的最新调查，伦敦目前的房价比1995年上涨了566%，官方数据达到488，900英镑(约400万元)/套；1995年，伦敦大约75%的房产售价不到10万英镑。

英国退出欧盟会结束英国和伦敦房价的上涨吗？6月24日，在英国退出欧盟公投结束后，英国金融市场发生了剧烈震荡。英国最大的房地产投资基金标准人寿英国房地产基金宣布终止交易。在接下来的一周，七家资产管理公司冻结了超过100亿英镑的房地产基金的赎回。

当时，各方都对英国房地产持悲观态度，英国财政部预测，英国退出欧盟将导致英国房地产在未来两年下跌10%-18%。

根据交易数据，最新官方数据显示，截至6月份，英国房地产市场的交易量大幅下降，其中英格兰销量下降32.2% (57，637套)，威尔士下降27.1% (3，046套)，北爱尔兰下降21.6% (4，075套)，苏格兰下降7.4% (8，620套)。

事实上，自2016年4月1日英国实施新印花税政策以来，房地产市场成交量一直在下降。根据该政策，购买包括第二套住房和出租住房在内的额外住房的买家，除了缴纳印花税外，还需缴纳3个百分点的附加费，附加费适用于当前的“土地印花税”利率。

根据英国统计局的数据，自2016年4月印花税改革以来，英国的房屋销售量一直在持续下降，经过几年的上升后，交易量突然下降，下降到低于2013年同期的交易量。

7月29日，英国最大的房地产代理商福克斯顿公司报告称，其上半年利润下降了42%，至1050万英镑，营业额也下降了3.1%，至6800万英镑。该公司将公投造成的不确定性归咎于离开欧盟。

如果新的印花税政策对物业市场的交易有负面影响，英国退出欧盟无疑会加深市场的不明朗因素，减低买家的信心。

据sjw UK房地产投资有限公司负责人王晶(音译)称，继英国退出欧盟之后的三个月内，房地产投资额约为87亿英镑，为2009年金融危机以来的最低水平。

需求在9月份反弹了？

回顾英国退出欧盟之后英国房地产市场的表现，王晶表示，6月底英国退出欧盟之后出现了短暂的恐慌，7月份中期信心继续企稳；8月份，市场信心继续恢复，而9月份，买方需求开始缓慢反弹。

根据国家统计局和土地注册处对房价的监测，英国房价从6月到8月的同比增长率保持在8%以上，9月和10月的同比增长率分别为9.4%和9%。

按月计算，物业市场价格基本稳定。6-8月份的平均房价分别为213，927英镑、216，750英镑和218，964英镑，7-10月份的月房价增长率分别为0.4%、1.3%、0.1%和5%。

在经历了英国退出欧盟最初的冲击后，海外买家似乎对英国房地产市场更感兴趣。

上海秉瑞投资咨询有限公司负责人特里克拉克(Terry clarke)表示，除了孩子的教育需求和移民购房需求外，出于投资目的购房的需求最近有所增加。

“英国退出欧盟之后，我们英国房地产的咨询量增加了50%。投资者认为，英国房价比中国便宜，回报率也更高。”他说。

《21世纪经济报道》注意到，英国房地产市场的区域市场也已经分化。许多买家意识到曼彻斯特和菲利普比伦敦有更高的投资回报和更低的价格。

根据全球最大的海外房地产投资平台juwai.com的数据，9月份中国买家对曼彻斯特的咨询量同比增长205.6%，高于伦敦的106.5%。

《21世纪经济报道》的记者会见了一些前来参观伦敦第二和第三区房子的投资者。来自香港的莫问表示，随着英镑贬值和港元升值，她想在伦敦买套房子进行投资。

在牛津郡，距离伦敦一小时车程，美丽的别墅毗邻牛津大学。“在这里买套房子不错，你可以留给你的孩子。”虽然她把8岁的女儿从陕西王蓉送到英国读语言，但中国已经考虑在英国投资买房。

机构投资者也非常活跃。王静告诉记者，在英国退出欧盟事件后的三个月里，伦敦市中心78%的商业地产被海外买家购买。其中，欧洲买家的总购买量约为4.82亿英镑，亚洲买家尤其是香港买家的投资额超过6.95亿英镑。

许多中资企业已经表示愿意投资英国房地产市场。

今年9月，上海集团分别以8450万英镑(约合1.1亿美元)和3250万英镑(约合4242.8万美元)的价格收购了伦敦金融城重要地段的两处房产，其中包括法国兴业银行(601166，buy)英国总部大楼。今年9月初，万科以1.15亿英镑(约合1.5亿美元)的价格收购了位于伦敦市中心梅弗尔的办公地产；同时，碧桂园还与英方签署了谅解备忘录，在伯明翰及周边地区开发房地产项目。

抄底小心风险

目前，英国退出欧盟并没有降低海外投资者的热情，其中一个重要原因是受到了英镑贬值的刺激。

6月24日，英国退出欧盟公投当天，英镑对美元贬值了10%。到目前为止，英镑已经下跌了近20%，而且跌幅还没有停止。特里克拉克认为，英镑贬值抵消了印花税改革对投资的负面影响。这是投资需求反弹的一个重要原因。

在这方面，一些机构已经发出警告:英国房地产市场的调整还远未到位，国际投资者试图利用英镑大幅下跌的机会购买房地产是有风险的。

据瑞士信贷称，房地产市场与英镑密切相关。如果英镑疲软，房地产市场也会表现不佳。在上一个衰退周期中，房地产(000736，buy)市场(尤其是写字楼等商业地产)经历了更大的下滑和供过于求的局面，这种局面可能会再次出现。

事实上，英国房地产市场一直在高水平增长，这一点毋庸置疑。以海外买家最热衷的伦敦为例。2016年，平均价格达到每套488，900英镑，同比增长12.2%。

9月27日，瑞银发布了全球房地产泡沫指数。在全球18个金融中心中，伦敦的房地产泡沫风险排名第二，仅次于加拿大温哥华。

一些人认为，英镑的大幅下跌将导致投资迅速撤出英国，进而戳破房地产泡沫。一旦房地产泡沫破裂，投资者可能会深陷其中，成为高仓位的买家。

英格兰银行。根据汇总分析，伦敦及其周边地区的房地产活动持续下滑。Juwai.com还认为，未来三个月，伦敦及其周边地区的房价可能会下跌。

然而，房地产代理商和许多投资者仍然对英国未来的房地产市场持乐观态度。juwai.com相关负责人表示:“未来十年，我们预计中国在英国的房地产投资将增加到每年2000亿英镑。”

王晶预测，英国房地产市场的长期前景依然乐观，未来三个月，英国大部分本地房地产市场的价格将继续上涨，因为英国房地产市场高度标准化，具有明显的周期性和汇率优势，英国退出欧盟之后的空房有一定的折扣。

Terry clarke认为，英国的房价和租金回报仍在稳步增长，住房供应仍然不足，因此投资者有一定的空空间。同时，由于印花税等市场力量的存在，房价不会一直上涨，英国房地产市场将继续保持稳定。