中国空住房拥有量超过6500万套！哪些城市面临高风险？

中国空住房拥有量超过6500万套！贷款10.3万亿元，哪些城市面临巨大风险？这份报告与你有关

张达

近年来，住房0+购买率引起了市场的广泛关注，被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。

随着中国住房拥有率的逐年提高，住房拥有率也逐年提高。根据研究机构的报告，中国的住房购买率为21.5%，仅低于西班牙和意大利，高于世界上大多数国家。这些空的房子占用了超过10万亿元的信贷资源，这既浪费了贷款资源，也包含了金融风险。当房价下跌时，如果大量空的房屋集中在市场上，将不可避免地对住房市场产生影响。

图片:各国数据汇总空入住率(来源:CHFS)

在这方面，业内专家指出，中国自有住房率高的重要原因可能是中国家庭拥有多套房的成本远低于其他国家。因此，建议对0+住房直接征税，以降低0+住房率，提高住房使用效率。此外，规范和完善租赁市场，完善住房信息披露机制，建设住房大数据信息系统，都有利于盘活存量住房，促进空住房资源的有效利用。

值得注意的是，从各国空税制的实践经验来看，空税制是以财产税为基础的，刚刚结束的中央经济工作会议在明年的重点任务中提出了“推进财税体制改革，完善地方税制”，明年是否开征房产税值得关注。

三线城市空购买率不容乐观

根据中国家庭金融调查(CHFS)和西南财经大学研究中心的最新报告，根据2017年中国家庭金融调查的数据，中国城市家庭的住房拥有率为90.2%，其中城市多套房家庭的住房拥有率为22.1%，而城市地区为21.4%。据估计，到2017年，中国城市住房市场上0+住房的总量将达到6500万套。

就地区而言，我国二线和三线城市的空情况更为严重，且空的比例明显高于一线城市。数据显示，2017年，二线城市和三线城市的入住率分别高达22.2%和21.8%，远远高于一线城市的16.8%。从变化趋势来看，从2015年到2017年，二线城市的0+住房率大幅上升，三线城市的0+住房率略有上升，一线城市的0+住房率继续下降。同时，数据显示，商品房购买率在各类住房中居首位，并呈持续上升趋势，达到26.6%。

图片:一、二、三线城市空入住率(CHFS)

中国家庭金融调查(CHFS)研究中心主任李赣指出，2015-2017年，二线城市商品房销售大幅增长，但由于棚改步伐加快，三线城市的拆迁率明显高于二线城市。然而，在一线城市，空的住房率下降了，因为新增住房基本上等于人口增长，但仍有1.4%的家庭被拆除。

值得注意的是，一线城市的户籍人口比例正在逐年下降，而二线和三线城市的户籍人口比例正在上升。李赣认为，这是因为二线和三线城市的建设吸引了一线城市的注册家庭，另一方面，这也反映了一线城市的高房价对家庭购房的挤出效应。

“综上所述，即使一线城市存在家庭跨线购房行为，考虑到家庭基数小，三线城市购房面积的升级将进一步加剧三线城市的住房过剩。”李赣说。

房价下跌空买房更容易受到冲击

空住房占用了大量住房贷款。与没有空住房的家庭相比，有空住房的家庭的住房负债比例更高，同时，未偿还抵押贷款的平均水平和增长率更高。

根据CHFS的最新数据，从2013年到2017年，无住房家庭的未偿还抵押贷款平均增长率为8.4%，从23.7万元增长到25.7万元。0+住房家庭的未偿还抵押贷款增加了25%，从32万元增加到40万元。截至2017年底，全国住房抵押贷款余额达到22.9万亿元，相当于2018年国内生产总值的27.9%。据估计，2017年，空住房家庭的未偿按揭贷款占按揭贷款总额的47.1%，预计规模为10.3万亿元。

图片:住房贷款余额对比(来源:CHFS)

李赣指出,空住房占用了大量的住房贷款，这不仅浪费了贷款资源，也包含了金融风险。与此同时，当市场波动时，如果大量空的房屋集中在市场上，将不可避免地影响住房市场。

根据CHFS的数据，在当前房价下，现值低于购买成本的空住房比例为5.6%，略高于非空住房比例5%。如果房价下跌5%，0+住房损失的比例将加速到12.2%，而非0+住房损失的比例只会上升到7.8%。如果房价继续下跌，遭受损失的空住房的比例将会加速上升，明显高于遭受损失的非空住房的比例。随着房价下跌50%，约42.3% 空的房屋将遭受损失，比非空的房屋高出近14.7个百分点。

图:不同房价下降程度下的房产价值受损比例(来源:CHFS)

李赣还指出，当房价下跌不到20%时，空住房资不抵债的比例接近于非空住房的比例，最高不超过6.7%，这并不特别严重。然而，当房价下跌超过20%时，破产住房的比例将迅速上升，0+住房的上升速度将快于非0+住房。当房价下跌30%时，空住房和非空住房的破产率将分别上升到13.6%和10.7%。随着房价下跌40%，0+住房和非0+住房资不抵债的比例将分别升至23.5%和18.7%。

图片:房地产资不抵债的比例在不同程度上导致房价下跌(来源:CHFS)

值得注意的是，在2013年至2015年房价下调期间，拥有三套或三套以上住房的0+住房家庭的比例几乎是非0+住房家庭的两倍，这给市场带来了更大的下行压力。

图片:2013年家庭住房空以及2013年至2015年间出售的住房比例(来源:CHFS)

征收空减税空税率

李赣认为，与其他国家相比，中国拥有多套房的成本非常低，这可能是中国拥有0+住房比例高的一个重要原因。在中国，房地产保有只使用房产税和城市土地使用税，而且免税范围大，所以私人住房一般不需要纳税。现行国际房地产税制中的保留环节主要包括房产税、财产税等，其税率为房地产价值的1%-3%。

通过分析2010-2017年美国房地产市场的城市数据，CHFS发现房地产税负担越高，购买率越低。回归结果显示，有效房地产税率提高了1个百分点，而空购买率显著下降了2.46个百分点。回归结果显示，财产税与家庭收入负担的比率增加了1个百分点，0+购买率下降了0.61个百分点。

图为:住房影响因素边际效应估计空住房(来源:CHFS)

在2017年的调查问卷中，CHFS询问了如果开征房产税，家庭出售房屋意愿的变化。数据显示，多套房家庭的卖房意愿的增加率很高，而拥有空住房的家庭的增加率更高。在拥有三套或三套以上住房的家庭中，15.4%的零以上购房者家庭表示，当房产税出台时，他们出售住房的意愿会增加，零以上购房者家庭的比例甚至更高，占18.6%。

图片:2017年家庭住房空住宅，愿意出售房屋(来源:CHFS)

然而，李赣认为，既然财产税是对持有的住房的税收，它是直接征收空对空住房的税收的更直接的方式。目前，实行0+税的国家和地区包括法国、英国、加拿大、澳大利亚和香港。

李赣指出，从不同国家的征税实践中可以吸取哪些教训？

首先，空税是以财产税为基础的，目前有几个国家和地区征收空税。因为房产税的征收使政府对该地区房地产的地理位置、属性和权属有了清晰的认识，这是政府认定空购房的基础；房产价值评估在房产税征收中的应用有利于空税基和税率的制定；财产税的征管为空集税的征管创造了条件。

其次，从各个国家或地区的实践来看，空税可视为两个或多个套房的税。

第三，在设定税基和税率时，除了以房屋价值作为税基外，预计年租金收入可视为空税基。与此同时，对于家庭空的第二套房和多套房，可以实施差别化且递增的空税率。最后，从空税的推广模式来看，可以考虑先在住房资源稀缺的地区设置，这将有助于盘活存量，缓解租金和房价上涨的压力。

此外，李赣还认为，规范和完善租赁市场，完善住房信息披露机制，建设住房大数据信息系统，都有利于盘活存量住房，促进空住房资源的有效利用。

资料来源/中信经纬

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