营改增试点前夕 部分房地产项目抓紧清盘

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今年3月，在河北省廊坊市购房的李女士接到开发商的通知，要求李女士在4月20日前付清房款，否则她将通过协议退房。

今年3月，在河北省廊坊市购房的李女士接到开发商的通知，要求李女士在4月20日前付清房款，否则她将通过协议退房。

这是一个旧项目，销售周期长达三年。李女士两年前支付了该项目的首付款，但由于种种原因，银行贷款一直没有落实，开发商也没有催促。开发商对此次催款给出的理由是:“营地的试点改革将于5月1日实施，公司要求尽快清算。”

2016年3月23日，财政部、国家税务总局发布了《关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)。自2016年5月1日起，营业税改革试点在全国范围内全面推进，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入试点范围。

房地产业规模巨大，涉及许多税收环节。而当房地产行业整体利润率下降时，税收方式的改变无疑会对房地产项目的利润率产生直接影响。据《21世纪经济报道》记者报道，早在上述通知正式发布之前，许多企业就已经成立了专门的团队进行研究。早期清算只是企业众多应对策略之一。

“最佳政策”和“最佳政策”

在房地产业改革试点正式落地的前夕，要求提前清算的房地产案并不是一开始提到的唯一一个。据《21世纪经济报道》记者报道，在北京及其周边市场，有许多销售周期长的老项目需要尽快清算。

尽管这些行动考虑到了通过市场机会来加速装运，但不难看出营地改革的影响。

上述房地产企业负责人向《21世纪经济报道》透露，该项目销售周期超过3年，其间曾多次开业。由于以前限制购房和贷款的政策，许多购房者没有向银行贷款，但交易价格仍然是根据最初签订的合同确定的，这大大低于目前的市场价格。

他说，虽然企业希望以更高的价格出售，但由于近年来项目价格大幅上涨，如果按照增值税标准征税，这部分税收成本将相当可观，甚至大于改革前的税收征收方式。

因此，虽然上述通知给出了一个过渡性政策，即“对于开工日期在2016年4月30日之前的房地产项目，可以选择采用简单的计税方式，税率为5%(与营业税税率相同)。”然而，当大多数协议销售已经完成时，企业仍然倾向于选择一个较小的税收成本，即以原来较低的销售价格缴纳营业税。

不难看出，“加速清算”的做法有一定的无奈，因此也被业界称为“不良政策”。据《21世纪经济报道》记者报道，早在2015年，许多房企就成立了专门小组，研究改革阵营可能带来的影响。

一家a股上市房地产公司的相关负责人向《21世纪经济报道》表示，公司的“特别团队”由财务部门牵头，投资、融资、营销甚至设计部门都有具体参与。通过模型分析，我们可以判断房地产改革带来的变化和增加。

经过多次讨论和计算，“特别小组”的结论最终集中在建筑和安装成本上。也就是说，建筑安装成本占总成本比重较大的项目，从“营改增”中受益最大。

逻辑在于，在房地产项目的各种成本中，土地成本所占比例最大，其次是建筑安装成本、财务成本和人力资源等其他成本。根据增值税的计税方法，由于土地成本不能扣除，只有在建筑安装成本和财务成本增加的情况下，才能降低增值税的计税基础。

对于一个房地产项目，由于大多数企业对启动、竣工和营销节点都有严格的控制，加上目前的低利率环境，财务成本占项目总成本的比例往往低于10%，有些项目甚至低于5%。因此，只有当建筑和安装成本增加时，才能有效降低增值税。

按照这种思路，企业在建设过程中应该尽可能地小心翼翼。最直接的方式是实施“精装修和送货”。这也是房地产发展的必然要求和趋势。

上述负责人表示，对于房地产项目，建筑和安装成本通常占营业额的20%-30%。按照11%的增值税税率，即使实施精装修，节省的资金也是有限的。但这是应对房地产行业利润率下降的最有效方法。

“带头移动整个身体”

应该指出，上述分析是基于静态模型的。一旦房地产项目需要提价，增值税的成本也会增加。除非像建安这样的所有成本一起调整，否则可以进一步扣除，但这不可避免地会对利润产生影响。

同时，参与营改增试点的金融业和建筑业分别是房地产的上下游产业。改革阵营对这两个行业的影响也会间接影响到房地产行业，但是具体的影响很难量化。

因此，这一政策的具体影响仍需在实际操作过程中进行评估。

普华永道会计师事务所(PricewaterhouseCoopers)的一位会计师在接受《21世纪经济报道》(21世纪经济报道)采访时表示，无论房地产企业是否积极响应，阵营改革的改革不可避免地会产生“带头带动全身”的效果。

具体来说，它体现在两个层面。

首先是内部控制环节。就财务会计而言，由于计税方法的改变，在财务清理时需要增加新的会计科目，并相应调整记账方法、成本核算和财务处理。

一个可以预见的好处是，由于大部分房地产项目都实行预售制度，所以需要在确认预售收入的当期缴纳营业税，而增值税发生变化后，缴纳时间明显延迟，因此可以提高项目开发建设阶段的现金流。

第二，交易环节。由于计税方法的改变，房屋销售必须涉及合同模式的修改。特别是在定价时，有必要规定含税或不含税的价格。由于它还涉及到改革试点的阵营，类似的调整也涉及到住房企业与金融和建筑企业之间的交易。

据了解，一些住房企业已经调整了他们的购买合同，以应对即将进行的试点改革的阵营。

然而，该人士认为，由于税收的可转移性，这种调整可能会增加购房者的交易成本。在二手房交易中，这种情况更容易发生，并可能影响交易过程。

然而，对于这项工作的具体影响，一些业内人士指出，无论是企业还是市场都不应该扩大试点改革阵营的意义。阵营的改革主要体现在技术层面，不应该对企业的战略产生影响。

今年4月，财政部副部长史耀斌在新闻发布会上表示，“新增房地产可以作为进项税抵扣，但如果投资行为不利于企业当前的生产经营，企业将不予抵扣。”目的是大量购买或购买房地产。”

此外，大多数受访者还指出，改革阵营不会影响市场供求的基本关系，因此不会对房价产生根本性影响。(谭主编)