吴国卿详解鸿坤物业合伙人制

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天国宝

"宏坤现在主要在业务部门实行协同制，职能部门还没有."宏坤地产一级合伙人兼总经理吴国庆表示，在宏坤集团全面实施合伙人+的理念下，宏坤地产也在2015年底引入了合伙人制度。

在房地产进入白银时代的背景下，开发商开始从横向扩张转向纵向价值挖掘。2015年6月，合伙制在宏坤集团各业务板块全面实施。正如宏坤集团执行董事毛大庆所说，未来宏坤将不再是一家房地产企业，而是一家金融投资公司。

鸿坤地产也是合作企业之一。四个月过去了，这个系统仍在发展。目前，只有吴国庆是一级合作伙伴。今后，各社区项目物业管理公司将推出相应的合作伙伴，社区的物业经理就是合作伙伴。

同时，在吴国庆的期望中，合伙制度将在未来物业管理的所有业务部门实施，内部合伙人和外部合伙人并行，每一个员工、每一个业主甚至任何人都有可能成为宏坤物业的合伙人。

如何建立合伙制度

走进鸿坤地产体验中心，合伙人的踪迹无处不在。除了集团旗下的合作产品“干坤包服务中心”和“怡润体检中心”外，内部还专门设置了两排货架，上面摆放着从大米到工艺品等各种产品。

吴国庆说，这些产品是由业主提供出售的。每个小格子每月可以为宏坤地产创造180元的收入。“一些做小生意的业主正急于把产品投放市场。那种大米曾经有一天卖了。一百多个袋子，这些主人是我的伙伴。”

这只是鸿坤地产合伙人的一个缩影。在宏坤集团层面，主要分为两个业务板块:大房地产和大金融。房地产部分包括住宅房地产、商业房地产、工业房地产和物业服务。2015年6月，鸿坤集团在两大业务板块正式推出“合作伙伴+模式”。

在大型房地产业务中，项目开发、项目营销、区域公司和物业服务引入了合作伙伴制度，区域、营销、项目和物业领导都成为合作伙伴，对各自的业务板块全面负责，宏坤集团作为投资者。

大金融业务也是如此，它已经推出了几个合作伙伴平台，如甘坤包、怡润医疗、怡润文化和展佐，同时也是房地产行业每个合作伙伴企业的股东和天使投资人。今后，这些伙伴企业在发展到一定程度后，将会单独上市。

宏坤地产坚持集团的“合作伙伴+”理念。宏坤地产和万里纵恒投资是物业公司的股东，不参与日常经营。吴国庆作为一级合伙人，被特别授权全权负责物业公司的经营，包括财务和人事。“这家房地产公司独立运营，集团是我们的股东和天使投资人。我们可以从其他渠道获得天使投资。”

对于鸿坤地产合伙人四个多月的历程，吴国庆承认仍处于起步阶段，管理层只有一个一级合伙人。“我们将提出该小组开发的五个项目，以尝试项目合作伙伴，如社区。物业经理是合伙人。”

合伙人制度暂时不会推广到合作项目社区的物业管理。"因为还有其他股东，相关权益需要进一步明确."预计今年内，这五个自有社区将开始尝试并逐步深化。

根据吴国庆的假设，未来的社区项目经理作为二级合伙人，可以获得项目物业管理的所有权限，但财务权限和一些人事权限除外。“在早期阶段，合作伙伴系统主要在业务部门实施，财务和人事职能部门暂时没有实施。”

合伙制也开始在住宅物业管理公司的具体业务层面进行试点，实行内部合伙制和外部合伙制。“例如，社区绿化可能是由一家外部公司承包的。合同到期后，可以交给我们自己的人。我给你相应的预算，你组织人去执行。”

业主也可以成为鸿坤地产的合伙人。“例如，在社区清洁工作中，主人可以成为志愿者的伙伴。我可能不会付钱给你，但我可以得分。这一点可以扣除。如果扣除物业费，社区里无所事事的老人将来可以自己挣物业费。”

外部资源包括商业、医疗和教育方面的优势资源，它们也可以成为合作伙伴。宏坤地产将提供免费场地，甚至投资资金。双方将形成合伙关系，并按照约定的比例分配相应的利益。目前，鸿坤地产已与一家教育机构达成合作。

年内，宏坤地产还将推出o2o在线平台，整合物业服务、金融服务等资源，打造综合物业服务应用。

为什么要实行合伙制

吴国庆谈到了海南宏坤的一个项目。这个项目属于度假地产。淡季和旺季的业主数量形成了鲜明对比。“旺季快满了。这时，只有三五十户人家可以住下来。这导致该物业在旺季过于繁忙，在淡季被浪费。”

鸿坤地产试图通过实施合作伙伴制度来实现资源的优化配置。该项目的日常物业管理仅配备少量服务人员。“大部分业务移交给合作伙伴，服务人员根据入住情况进行分配。当你太忙的时候，你可以暂时问问当地人。快来帮忙吧，这些工作中的房地产公司自己做不到。”

同样，在社区项目的各种业务中实施伙伴关系制度，并将日常清洁、维护和绿化工作移交给合作伙伴。物业公司可以投入更多的精力来提高服务质量。“绿化是偶尔进行的。通常可能没什么事可做，公司无法筹集资金，各种维修也不定期。”

除了这些细节，对于一个物业管理公司来说，公司的管理层和员工在一定程度上扮演着执行者的角色，创新来自于少数人，而合作伙伴本身就是创新者，所以他们可以通过发挥自己的智慧来提升和改善物业服务的各个方面。

这在吴国庆尤其明显。她曾是北京万科地产的总经理。“在万科，你自己的好想法需要在不同的层面上被报道和批准，然后才能实施，但我不需要在鸿坤。”我是决策者。下面的每一位合伙人都是自己创造力的决策者。”

吴国庆表示，伙伴关系制度的顺利实施需要建立一套相应的评估体系和合作模式。例如，作为宏坤集团的财产合伙人，总部已经为吴国庆制定了评估标准，并给予了相应的资源和授权。吴国庆的个人收入和物业公司团队的收入与完成评估的要求相关联。

另一个原因是，目前宏坤地产拥有1600多名员工，而且这个数字还在进一步增长。随着员工数量的增加，员工管理本身就是一个重要的问题。通过伙伴系统，员工可以参与细分领域的业务决策和利益分享，在一定程度上解决了管理问题。

吴国庆表示，未来鸿坤集团的每个合作伙伴板块都将单独上市。“上市肯定会有好处。一方面，它可以用钱扩大规模。另一方面，上市后，公司的服务水平和各方面都将规范化，以增强其竞争力。此外，上市行为肯定会扩大品牌知名度。”

第一太平戴维斯物业相关负责人表示，该物业上市后，包括财务在内的各项指标都必须规范，公共区域的停车费、广告费等灰色收入也需要阳光，这使得一些物业管理公司不愿上市或在一定程度上后悔上市。

对于灰色收入的阳光，吴国庆认为这不是问题。可以通过与业主协商或签订相应的协议进行分配。一些物业管理公司可以通过相应的制度和协议进行规范，或者在签订物业服务合同时进行确认。

同时，鸿坤地产也在尝试零物业费。除了业主的志愿服务点外，业主还可以在线和离线购买宏坤地产的产品点。“例如，如果你购买我们的干坤袋理财产品，你也可以购买其他商品。所有这些都可以记入贷方，这些积分可以从物业费用中扣除。”

据其介绍，目前有少数业主的物业费用已被扣除，直至2020年。“例如，如果我们的干坤包产品一天就卖100亿元，那么我们的几千万的物业费就什么都不是了。”当业主通过宏坤物业购买干坤包产品时，物业公司将收取相应的服务费。