一季度“土地热”背后：房地产供地明显萎缩

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具体而言，一线城市房地产用地供应同比下降37.97%；二线城市下降18.18%；三线城市下降了5.18%。

4月18日，国土资源部土地调查与规划院发布了《2016年第一季度中国主要城市地价监测报告》(以下简称《报告》)，显示今年第一季度全国综合地价持续上涨，增速加快。其中，住宅地价的上涨尤为显著。

这与市场表现一致。自今年年初以来，随着房地产市场的繁荣，土地市场交易明显回暖，北京和上海等一线城市的房价都很高。与此同时，土地市场的热度已经蔓延到东部二线城市，这对市场预期产生了很大影响。

根据国土资源部的上述报告，除了今年货币发行过度外，还与土地供应规模下降有关。报告还认为，此前的房地产调控政策效果“不理想”，导致市场分化加剧。

一线城市住宅的平均价格接近2万英镑

《报告》显示，今年第一季度，全国105个重点监测城市的土地价格总水平为3668元/平方米，同比增长0.96%，同比增长3.55%，增速高于去年第四季度。

其中，商业服务、住宅和工业用地价格分别为6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米，环比增长率依次为0.57%、1.27%和0.73%；同比增长率分别为2.60%、4.66%和2.50%。住宅用地价格上涨最为明显。

自去年下半年以来，一系列房地产刺激政策被大力推行，这极大地促进了住房交易量。受此影响，第四季度土地市场也明显回暖，部分城市和地区住宅用地交易尤为火爆。

从城市层面看，一线城市住宅用地价格水平为19195元/平方米，比上个月增长4.77%；二线城市为5353元/平方米，增长0.76%；三线城市为2409元/平方米，增长0.61%。

与官方数据相比，热点城市的实际情况被夸大了。

据E-House Cree向《21世纪经济报道》记者提供的数据，今年3月，南京共有6宗住宅用地交易，平均底价为20540元/平方米，平均地价为115.7%。前一年1月，南京市住宅用地平均地价达到98.27%。

此外，北京1月份住宅用地平均地价为133.8%；苏州2月份住宅用地平均地价为114%；合肥市1月份宅基地平均费率为107.1%。第一季度，这三个城市的保险费率都超过了100%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，一季度土地市场的特点是，住房企业增加了二线城市的征地比例，使得一线和二线城市的土地市场形成一定的联动效应。然而，土地价格出现了泡沫，“投资转移”的风险值得警惕。

二线城市的受欢迎程度仍在继续

这种“投资转移”的风险是与当前宽松的货币环境分不开的。上述《报告》指出，今年1-2月，全国社会融资规模高于同期历史水平，贷款投资相对较强。房地产市场作为一个重要的投资领域，吸引着资本，资本支撑着价格的承受能力，推动着部分城市土地价格的快速上涨。

与此同时，供应明显萎缩。报告显示，由于土地供应安排的周期性和土地供应结构的调整，105个重点监测城市第一季度建设用地供应量降至2010年以来单季最低值。其中，房地产用地占29.44%，自2008年以来，这一比例仅高于2012年同期。

具体而言，一线城市房地产用地供应同比下降37.97%；二线城市下降18.18%；三线城市下降了5.18%。此外，经济适用房用地供应在各类城市中最为明显，下降了24.72%。

这被认为是供应方“去库存”政策的表现，但显然没有考虑到地区差异。上述《报告》评论说，“以前的房地产调控政策的效果出现了，但并不理想。一线城市的市场热度明显上升，而三、四线城市的改善有限。”

值得担心的是东部的二线城市。根据易居网的数据，今年4月初，苏州出售了14块住宅用地，平均地价飙升至195.21%。一些专家向《21世纪经济报道》表示，从供需格局来看，东部一些二线城市已经呈现出“类似一线城市”的特征。

严跃进认为，一线城市的后续土地市场能否继续升温，取决于土地出让比例调整工作是否到位，比如增加住宅用地比例。但今年上半年，二线城市仍将成为热点城市。

中原地产首席分析师张大伟也指出，在差异化的市场结构下，房地产仍面临明显的结构性风险。其中，一线城市的土地成本越来越高，空的利润在缩水，风险在积累，对企业产生挤出效应。三线和四线城市存在企业也避免的过度风险。他认为，在未来一年，二线城市将成为土地市场的热点。