房屋企业年度销售成绩单:龙头企业放缓中型房屋企业抢占市场

新浪财经新闻3月5日报道，自2019年初以来，尽管全国近20个城市经历了不同程度的政策放松，但受2月春节的影响，市场并未显示出明显的复苏迹象。

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根据克尔的数据，从1月和2月的累计销售情况来看，前100家房地产企业的销售规模与去年同期基本持平。根据月度数据，2月份前100名房地产企业整体销售规模(交易量)较1月份下降22.9%。据可比统计，2月份前100名房地产企业销售额同比下降约11%。

新浪财经发现，年初前100名房地产企业的销售业绩增长率呈现明显分化。1-2月，虽然万科、恒大等行业领军企业的销售额和销售面积仍位居前三，但销售业绩同比大幅下滑；然而，中型住房企业的销售业绩没有下降，而是上升了，一些住房企业的销售业绩同比增长了20%至30%。

领先房地产企业:万科销售额下降11%，恒大下降42%

在年初的销售中，龙头房地产企业的主导作用依然明显。根据中国手指研究所的数据，1月和2月碧桂园的销售额超过1000亿，万科、恒大和保利的销售额都超过500亿。就销售面积而言，凭借规模优势，碧桂园、万科和恒大的销售面积仍位列前三。

然而，除了尚未发布运营数据的碧桂园，今年年初万科和恒大的销售业绩均出现不同程度的下滑。

根据公司公告，2月份，万科实现合同销售面积246.7万平方米，合同销售金额431.9亿元，同比分别下降22.3%和11.6%。根据前两个月的数据，2019年1月和2月，万科实现合同销售总面积564.4万平方米，合同销售金额920.7亿元，同比分别下降17.5%和11.1%。

据恒大宣布，公司2月份合同销售额约为215.3亿元，合同销售面积约为202.4万平方米。根据前两个月的数据，销售额同比下降了40%以上。数据显示，恒大前两个月累计签约销售额约647亿元，同比下降42.5%，累计签约销售面积590.1万平方米，同比下降46.8%。

在领先房地产企业销售业绩放缓的背后，一方面，这与“住房而非投机”的政策基调有关。

苏宁金融研究所特聘研究员蒋寒表示，住房的金融投资属性已经受到一定程度的抑制，“无投机性住房”的概念已经在市场上逐步实施。房地产市场已经变成了住宅市场，而不是投资市场。在这种情况下，领先的房地产企业将不可避免地出现增长率下降的现象，其实质是宏观经济规律在起作用。

另一方面，领先的房地产企业也在积极控制速度，并在向多元化经营转型升级的过程中迎来了经营的痛苦时期。

在万科2019年目标和行动沟通会上，万科董事会主席于亮表示，在过去三年中，万科因为趋同和专注赢得了战略主动权。于亮提到，“如果我们一开始不衔接，现在进入200-300个城市，而不是70-80个大城市，我们可能不会失去销售主管的位置，但我们今天面临的困难和压力会更大。”

中型住宅企业:抢占市场稳定现金流

与万科和恒大相比，许多中型房地产企业1月和2月的销售业绩没有下降，但也呈现出可观的增长速度。

中国奥林匹克公园就是一个例子，它在房地产企业100强中排名第30位。2019年1月至2月，澳远未经审计的合同销售额总计约112.3亿元，较2018年同期增长约39%。合同销售面积约104.8万平方米，同比增长46%，平均销售价格约为每平方米10715元。

无独有偶，新城控股公告(36.400，1.78，5.14%)显示，公司1-2月累计合同销售额约236.59亿元，同比增长24.30%，累计销售面积约218.65万平方米，同比增长26.51%。在百强榜单中，新城控股排名第十。

此外，据新浪财经不完全统计，时代中国、中南建设(8.370，0.09，1.09%)、融信中国、雅居乐、R&F地产等中型房地产企业的销售额。一月和二月的增长率都在5%-20%之间。

事实上，随着经济环境下行压力的加大，中型住宅企业的宏观影响远远高于龙头住宅企业。这些房地产企业可以通过降价、促销等手段迅速抢占市场份额，从而增加销售额，稳定现金流。

益居房地产研究所所长严跃进表示，不同类型住宅企业的增长率与销售基数有关，年销售额数千亿元的住宅企业的增长率将会放缓，而对于基数较低的中型住宅企业来说，增长率会显得更快。从具体的营销策略来看，大型住宅企业的降价促销在于后续希望获得资金并形成稳定的模式；然而，中型住宅企业的积极推广在于，目前的财务压力已经开始显现。

姜涵认为，龙头房地产企业和中型房地产企业销售增长率的对比是房地产行业洗牌的前兆。姜涵表示:“未来，2008年房地产企业的分化将是大势所趋，房地产企业的洗牌将不可避免地加剧。”。

黄金、白银和白银:市场正在升温吗？

每年的一月至二月一直是房地产销售的淡季。今年，加上三、四线城市承诺在2月份春节假期期间返乡，不难理解房地产企业业绩的平稳开局。然而，在假期后的最后两周，一些核心城市已经显示出一定的升温势头，现在市场已经进入传统的"金、银、四"旺季。这是否意味着市场即将升温？

克尔研究中心认为，当前的“复苏”主要是由两个原因造成的:一方面，房地产市场有“小羊春”的时间节点；另一方面，放松监管和控制的预期让一些等待已久的客户得以进入市场。不过，克尔指出，目前的“复苏”仅限于核心城市和热点项目市场，整体交易规模并未大幅增加，因此不能被解读为市场整体回暖的信号。

严跃进表示，节后应该会有反弹，但很难说市场会不会回暖，也很难说五月以后会不会出现各种新的市场表现，即市场会不会出现复苏的迹象。

姜涵认为，房地产市场能否回暖，取决于地方政策的变化以及房地产企业营销和战略布局的变化。未来，住宅企业将更加重视住宅物业，提高住宅的实用价值和附加值将是房地产市场的一个重要发展方向。

根据克里的预测，2019年将是房地产市场销售的“小年”，各一线城市的市场结构将继续分化。在政策放缓的情况下，一线和二线城市的交易量将保持基本稳定，三线和四线城市仍将面临更大的调整压力。从长远来看，高杠杆化经营、高增长的模式注定是不可持续的，房地产企业将从高速增长向优质增长转变。

在当前行业形势下，聚焦主营业务仍将是住宅企业的重中之重。一方面，目前中国的城市化进程仍在继续，未来中国房地产业仍将保持较大规模。另一方面，目前，不同地区和城市之间发展不平衡和不足的问题更加突出，一些城市仍有一定的发展潜力。

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