险资不动产债权计划规模逾150亿 被多次提示关注房地产业风险

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保险房地产债务计划的规模超过150亿，这一再促使人们关注房地产行业的风险

本报记者辛报道

除了上市房地产企业，“房地产债务投资计划”也是保险资金进入房地产市场的重要手段之一。

据中国保险资产管理协会(以下简称“保险资产管理协会”)统计，2016年1月至2月，共登记了16个房地产债务投资计划，注册规模为152.9亿元，占375.54亿元保险资产管理产品注册规模的40%。去年，房地产债务投资计划注册规模超过1000亿元，占保险资产管理产品注册规模的37.68%。

其中，“保险资金已投资于绿地集团的债权投资计划，规模208亿，集中度过高”，这已写入去年11月的“中意广州绿地商业地产债权投资计划”。

虽然注册规模并没有突飞猛进，但自去年下半年以来，房地产市场风险已经成为注册房地产债务投资计划的“外部专家意见”。

房地产投资比重增加

恒大人寿保险有限公司3月底宣布，将四次将总计17亿元的委托资金委托给人寿保险资产管理有限公司。3月10日，以受托人名义分别成立了“生命资产-恒大地产中心债权投资一号计划”(认购金额5亿元，期限12个月)、“生命资产-恒大地产中心债权投资二号计划”(认购金额5亿元，期限15个月)和“生命资产-恒大地产中心债权投资三号计划”(认购金额5亿元，期限18个月)

这是恒大收购中新东方人寿并更名为恒大人寿后的首个债务投资计划。在投资计划中，合肥悦泰商业运营管理有限公司是偿债主体，委托资金专门投资于合肥恒大中心C座商业地产项目。

根据工商登记数据，合肥悦泰商业运营管理公司注册资本为3000万元，是恒大地产的全资子公司。

据悉，房地产债务投资计划的重点是商业地产、棚户区改造、经济适用房等项目。由于“资产短缺”，去年保险资金的使用呈现出“房地产债务投资计划增加，基础设施债务投资计划减少”的状态。

2015年，18家机构(包括中国保险投资有限公司)注册了121种资产管理产品，注册总规模为2706.13亿元。其中，房地产债务投资计划69项，注册规模1019.68亿元，仅占37.68%，今年前两个月上升至40%。

据知情人士透露，目前中国有充足的流动性。在“资产短缺”的背景下，恒大集团安排设立四个投资计划，支持恒大人寿。“恒大自有银行信贷充足，银行贷款利率仅为4%-5%，不会依赖10%的债务投资计划融资。”

与银行贷款等传统的房地产企业融资方式相比，房地产债务投资计划的利率相对较高。一些房地产债务投资计划没有披露回报率。根据披露的数据，生活资产——恒大地产中心债务投资计划的年回报率为10%；中英伊利天津购物中心及公寓债务投资计划第一年投资收益率不高于9.5%，第二、三年投资收益率不高于10%；中意广州绿地商业地产债务投资计划预期收益率为6.1%。

外部专家在《中意广州绿地商业地产债务投资计划》的评估意见中透露，保险资金已经投资到绿地集团的债务投资计划中，规模为208亿元，集中度过高。但“绿地集团对外融资利率持续下降，年内无提款需求。”

多重投资计划会引发风险

随着房地产行业周期的调整，去年初，相关部门也在专家组的意见中表示，房地产行业的调整和分化压力开始显现，需要关注拟建项目所在区域市场的供需情况和减压情况。

截至2015年下半年，许多房地产债务投资计划面临风险，主要包括房地产行业风险和区域市场风险。这些房地产债务投资项目大多投资于二线城市。

1月21日注册的“中国再创杭州浙商财富中心房地产债权投资计划”被外部专家会议推荐为“关注宏观经济风险、房地产行业风险、偿债主体和担保主体的信用风险”、“特别是杭州房地产市场形势”。

去年12月25日登记的“太平洋-昆明联想科技城债务投资计划”建议“关注昆明本地商业地产市场的供给压力以及未来市场价格变化对该债务计划现金流的影响”。去年12月22日注册的“中英伊利-中冶烟台房地产债务投资计划”被推荐为“关注烟台本地房地产市场风险和债务偿还主体的信用风险”。

就连一线城市也受到房地产市场风险的影响。2015年11月13日登记的《中意广州绿地商业地产债权投资计划》提示“广州金融城写字楼供应近三年比较集中，区域基础设施尚未成熟，存在销售风险。”

(编辑:重石)