深控样本：透过泡沫看深圳 “超级城市”遭遇供应不足

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深度控制样本:深圳的“超级城市”因泡沫而供应不足

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过去一年的业绩显示，深圳控股在一线城市的销售收入增长超过70%，销售面积超过30%，这是“聚焦深圳”战略的最好注脚。未来十年，深圳将继续快速发展，很有可能成为超级城市。

本报记者张晓玲实习记者吴深圳报道

去年以来，深圳房地产市场的繁荣让许多专注于房地产的公司受益。深圳深业集团有限公司(以下简称深业集团)是深圳的本土房地产企业，深圳控股是香港上市平台。2015年，深圳控股有限公司(以下简称深圳控股)卖出160亿元人民币，同比增长116%；其中，深圳等一线城市占销售收入的70%以上，销售面积的30%以上，毛利率为34.6%，深圳项目平均毛利率高达49.6%。

基于对“深圳未来十年”的预期，深圳控股将在未来几年继续关注深圳市场。这不仅是对房地产开发的关注，也是对房地产控股运营、城市空重建、存量房地产重建和金融资本运营的关注。

深圳控股有限公司作为深圳市国有资产监督管理委员会下属最大的房地产公司，主要位于深圳本地国有企业，面对行业整体低迷，正积极寻找出路，深化转型。

与此同时，深野集团副总裁董芳表示，深野也在进行机构改革，混合所有制改革和职工持股制度都在推进。

深圳的房价正在降温

据统计，从2015年到今年3月，深圳的平均房价已经达到49989元，同比增长88%。一年内如此迅速的增长引起了许多关注。

深圳工业集团副总裁董芳指出，今年深圳房价快速上涨主要有三个原因。一是供需失衡。从供应量来看，过去五年中用于招标、拍卖和悬挂的土地只有400万平方米，这是严重不足的。目前，深圳的库存去库存周期只有6.5个月，是一线城市中最低的。同时，深圳每年仍然有大量的人。2015年净流入为599，800。在总人口中，适龄购买者(25-44岁)占51%，在一线城市(北京35)最高

第二个方面是金融推广。去年，深圳新增抵押贷款3300亿元，总计7700亿元，超过了中国第一大房贷城市北京。目前，抵押贷款余额仍在上升，接近1万亿元。宽松货币政策下的房地产市场杠杆效应明显。

第三个原因是投资和投机。去年年初，据统计，深圳的投资和投机性购买的比例没有超过20%。然而，由于房价快速上涨和消费者恐慌带来的财富效应，到今年年初，投资和投机性购买的比例已经达到40%。

董芳表示，投资和投机性购房比例的快速上升已经造成了一定程度的房价泡沫。所谓泡沫是指一些房地产和一些有泡沫的地区，即好的不够贵，不好的不够便宜。现在有些地区和项目不太好，卖起来很贵；另一种泡沫上升太快，深圳的年平均房价上涨了88%，这太快了。

他认为房地产市场的最大特点将是差异化。城市、区域和地区之间的项目差异将越来越严重。例如，将来，它可能位于南山区。一些项目的售价为20万平方米，而其他项目的售价仅为5万至6万平方米。

然而，董方进一步指出，泡沫在合理和可接受的范围内，因为供求关系在未来五年内不太可能发生根本变化，国家适度宽松的货币政策和深圳未来的发展前景。

然而，在“3月25日新政”之后，深圳市场被强烈的观望情绪所笼罩。

根据董方的分析，根据过去五年五次调整的经验，调整的影响将是两个月到五个月的调整期，不是大的震荡，而是小的盘整，然后成交量和价格会上升。

董芳认为，从供求角度来看，深圳的房地产市场正在长期好转。此外，深圳的城市发展和创新能力也是支撑因素。他引用了一组数据:2015年底，深圳南山区有1683家国家级高新技术企业，占全市的31%，而广州只有1923家；深圳的国际专利申请也占到了全国的47%。他认为，深圳作为国家重要的创新中心和高新技术中心，在未来五到十年内将有很大的发展前景。

“一个城市的房价是由人口和资本驱动的。各方面的数据显示，深圳至少有十年的快速发展，将来一定会成为超级城市。”董方说道。

“聚焦深圳”对抗新鸿基

基于对深圳市场基本面的乐观看法，深圳控股重申了新一年规划中“聚焦深圳”的发展战略，将重点放在一、二线城市，尤其是深圳。

董芳透露，目前深圳控股在深圳的潜在土地资源约为300万平方米，主要有三个来源。一是公司独立拥有的车公庙部分店铺，面积约60万平方米；一是以母公司申野的名义拥有100多万块土地；另一类是公司与深圳国有企业合作的30多万平方米的土地，包括与深圳地铁合作的塘朗城项目、与深圳国际在前海签署的项目等。

深野集团营销中心总经理钟歌辉表示，今年深圳将有9个项目。可供出售的房产主要是工业写字楼，占70%，住宅和公寓占30%。这九个项目大部分位于关内地区，其特点是核心位置，先进的规划，合理的价格和一流的服务。

与此同时，深圳控股正逐步退出三、四线城市市场。去年，深圳控股将河源项目的未开发土地归还给当地政府，总面积为62万平方米。目前，我们正在讨论归还江苏姜堰地块。深野集团董事长鲁花表示，今年将争取所有三、四线城市去库存化，但这一目标能否实现仍不得而知。

像大多数开发商一样，专注于房地产的申业集团也在积极转型。除了加强房地产业务，公司还将着力打造运营服务平台，从“开发-销售”模式向“开发-销售-控股-运营”模式转变。

董方称这是从新鸿基控股的经营中吸取的教训。新鸿基依靠香港，每年持有物业的收入稳定而丰厚。深圳可以依靠的是深圳，它的高品质的产业结构和城市前景，使更多的经营和发展的财产在这个城市举行。

至于销售与持股比例，董芳表示目前没有固定的计划，但集团希望在完成销售目标和现金流目标后，尽可能多地持股。随着深圳市核心资产的价值不断凸显，深圳产业未来将利用资本市场推动资产证券化。

此外，深圳工业还将依靠资本和金融机制进行产业筛选和业务重塑。深圳工业未来五年的发展路径可以概括为“一个平台、两个中心、四个公司”。“一个平台”意味着建设一个资本金融平台，“两个中心”意味着建设一个产品研发中心和一个营销中心，“四个公司”意味着建设一个智能园区运营公司、一个住宅物业管理公司、一个商业管理公司和一个服务式公寓运营服务公司。

申野的愿景是在“十三五”期间实现1-2个运营服务平台和1-2个高新技术企业上市。

申野未来的定位是成为“城市空室内的价值塑造者”。2016年的工作计划包括城市梦工厂、青年房卡计划和中国国际消费电子展展览交易中心。

“城市梦工厂”服务于深圳的企业家，由深圳申业集团、深圳市规划设计研究院、腾讯和华为联合发起，主要从房地产开发、园区运营和基础设施建设等方面为孵化企业和种子项目提供资源和服务。

青年住房卡计划是针对深圳高房价和供需失衡的一项供应方措施。申业将改造和升级自身现有物业，配合政府运营和管理部分现有物业，并提供三条产品线:青年公寓、精品公寓和高端服务公寓。

董芳表示，他将力争在今年年底前为新毕业的大学生推出3000套青年公寓，并在大约三年内在深圳推出2万套公寓。“我们不追求利润。”据董芳介绍，这是一套带有一定福利性质的出租公寓，由深圳市工业区或区政府提供，租金低于市场价。

(编辑:李庆余，电邮:liqy@21jingji)