营改增对二手房交易税负的影响

本篇文章1123字，读完约3分钟

营业税改增值税全覆盖后，将涉及自然人首次缴纳增值税的征管，如个人二手房交易。有人认为营业税税率为5%，而增值税税率为17%，个人税负将大幅上升。笔者认为，了解营改增的来龙去脉是分析税负增减的前提。

今年2月，财政部、国家税务总局联合下发了《关于调整房地产交易契税和营业税优惠政策的通知》(财税字[2016]23号)，其中第二条规定:“个人购房期限不超过2年。如果是对外销售，将全额征收营业税；个人购房超过2年(含2年)的，免征营业税。”

根据往年增加营业税的政策，营业税优惠将会延期。如果原营业税免税，营业税增加后，增值税基本免税。在3月18日召开的国务院常务会议上，原新增试点行业营业税优惠政策原则上予以延长，并对特定行业采取过渡性措施，确保各行业税收负担不增不减。因此，笔者认为，营改增后，购买房屋超过2年(含2年)用于对外销售的个人将继续免征增值税。那么，如果一个人买了一套不到两年的房子，然后把它卖给外面的世界，有必要按17%的税率全额征收增值税吗？在我看来，这也是不可能的，因为增值税有相关的政策。

除了营改增后的一些行业，大多数企业的增值税税率为17%，这是普通纳税人的税率。根据《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税[2013]106号)、《增值税一般纳税人资格认定管理办法》(国家税务总局令第22号)和《国家税务总局关于明确〈增值税一般纳税人资格认定管理办法〉若干规定的通知》(国税函[2010]139号)，自然人不能认定为普通纳税人，但属于小规模纳税人小规模纳税人的征收率为3%(不含税销售额的3%)，明显低于营业税税率。假设营改增后个人转让二手房的税率与营业税税率相同，仍为5%，略低于营业税，因为增值税是按销售不含税征收的。

现在的问题是，上述现行二手房交易营业税政策不适用于北京、上海、广州和深圳。仍适用财政部、国家税务总局2015年联合下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税字[2015]39号)，即个人出售购买时间不足2年的房屋，全额征收营业税；个人出售已购买2年以上(含2年)的非普通房屋的，按照销售收入与房屋购买价格的差额征收营业税；个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的，免征营业税。因此，个人购买超过2年(含2年)的非普通住房很难征收增值税。

笔者认为，营改增在全国范围内的实施可能不分地区，将统一遵循财税[2016]23号文件的精神，即购房时间超过2年(含2年)的个人免征增值税；如果个人出售购买时间不足两年的房屋，将全额征收增值税，或者对小规模纳税人适用3%的征收率，或者实行5%的征收率。简言之，税收负担将会减轻。

作者:北京市国家税务局