全国房价和房租排名靠前，这些城市透支最严重

资料来源|国家经济战略

边肖|开封

有两个指标来衡量一个城市的房价是否合理。

一是房价与收入的比率，即住房总价格与家庭年可支配收入的比率；另一个是租金回报率，即年租金与房价的比率。

一般来说，房价收入比越高，买房的负担就越重；租金回报率越低，泡沫程度越高。

然而，在房地产市场的上升期，房价能涨多高取决于高收入群体。在无限制购房的城市，外部需求的刺激效应也非常明显，因此房价收入比不能真正衡量城市购房负担。

相比之下，租金回报率与所有居民息息相关。房价取决于富人，租金取决于普通居民。房价可能无限高，但租金几乎不可能持续上涨。显然，无论供求关系有多紧密，租金都不能与就业和收入的基本要素分开。

因此，租金收益率或房价租金比可以作为城市房价泡沫程度的参考指标之一。

这是2019年第一季度50个典型城市的租金收益率排名:

从租金回报率来看，西宁和乌鲁木齐最高，而厦门和青岛最低。三线、四线城市普遍高于一线、二线城市，均低于2%，武汉、Xi、成都、郑州等二线城市低于2.5%。

租金回报率是租金与房价的比率。相反，房价与租金的比率可以衡量一栋房子的正常回报期。

从这个角度来看，厦门至少需要80年，青岛需要71年，南京需要59年，北京和上海需要55年，杭州需要50年，西宁和乌鲁木齐需要不到30年。

显然，如果房价失去了持续上涨的预期，几乎所有城市的租金收入都无法弥补持有成本。

在这方面，我们有以下解释:

首先，中国主要城市的租金回报率总体上低于国际水平。

在国际上，租金回报率为3%-5%，东京、纽约约为5%，伦敦约为4%。而北方、广州和深圳都低于2%，武汉等二线城市也低于2.5%，均低于国际平均水平。

最极端的是厦门，那里的租金回报率是主要城市中最低的，只有1.2%。这意味着在厦门，如果一栋房子只出租，至少要80年才能恢复原值，租金收入可以忽略不计。

这背后的原因不是租金低，而是房价太高，租金跟不上房价的上涨，导致租金收益率不断下降。

从发达国家的经验来看，在城市化阶段，房地产市场普遍处于上升期，房价和租金的走势是独立的，租金收益率的影响很小。一旦城市化结束，或者房地产市场进入一个新的整合阶段，甚至从上升阶段略有上升，租金回报率低的问题就变得非常突出。

目前，中国的城市化率接近60%，离城市化成熟阶段的70%只有10个百分点。与此同时，中国房地产市场总体增长阶段已经基本结束，城市间房地产市场呈现分化趋势，许多房地产市场的整合将成为常态。在这种背景下，租金回报率的重要性将越来越突出。

第二，为什么三线和四线城市的租金回报率高于一线和二线城市？

在这50个城市中，出租率最高的5个城市是西宁、乌鲁木齐、韶关、牡丹江和银川。同样，在十大城市中，没有一个强大的二线城市。

造成这种现象的原因是，在房地产市场的上行周期中，房价的涨幅远远超过租金的涨幅，一线和二线城市房价上涨的势头更快，但租金跟不上房价的走势，导致这些城市租金收益率持续下降。

换句话说，第三和第四条线的租金回报率是相对合理的，但当房价上涨空时就有问题了。在这些城市，没有必要只担心买房，但投资应该谨慎。

第三，房价收入比和租金回报率相对异常的城市需要特别关注。这里有四个典型的城市:厦门、福州、三亚和石家庄。

厦门的房价收入比仅次于北方，而租金回报率在全国垫底。这意味着厦门的房价已经超过了城市发展的基本面，主要依靠外部轮换资金来支撑，而这些城市的房价最有可能出现大幅波动。

石家庄是另一个典型的例子。石家庄整体收入水平不高，但房价在二线城市中排名第一，导致石家庄房价收入比偏高，但租金回报率却和一线城市一样低，说明当地房地产市场存在一定程度的泡沫。

福州和三亚相似。

第四，房地产市场的上升周期，不管房价收入比和租金回报率；不过，在楼市低迷的情况下，租金回报率应受到特别关注。

对于一线和二线城市来说，只要房价每年上涨10%以上，租金收益率即使低于1%也不会有什么影响，即使房价等于0+，也没有必要担心，因为房价上涨的收入足以支付持有成本。

不过，如果楼市长期走下坡路，甚至大幅下跌，我们必须考虑租金收入是否合理。

一旦房地产市场进入横向市场，就必须考虑抵押贷款的利息成本、资本占用的机会成本、房地产成本甚至未来的房地产税。

据业内人士估计，目前国内住房持有成本约为2%-3%。如果租金收益太低，那么投资房地产就不是一个好生意。

在未来的房地产市场中，分化是一种必然趋势，长期横向甚至局部下跌的可能性大于总体上涨的可能性。在这种背景下，对于那些房价收入比、租金回报率甚至经济基本面都相对不正常的城市来说，它们应该更加心不在焉。

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