中国楼市比08年还疯狂 就看最后谁接盘了

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如果你还没有房子，你能忍住不买吗？

没有房地产投机的算术:700万笔欺诈贷款和1000万个房地产细分市场背后的奥秘

过去一年，深圳房价飙升了52%，而上海房价飙升了18%，这促使新华社对恐慌性购买发出警告。自2014年11月以来，中国人民银行六次降息，房价上涨降低了开发商的借贷成本。

上个月，政府的货币刺激措施和房地产调控的放松引发了一些一线和二线城市的房地产热潮。据财新网报道。网站2月29日报道，在上海许多地区的房地产交易中心，等待办理过户手续的市民已经在街上排起了长队。宝山区甚至出动安全部队维持秩序，并采取临时限制措施维持秩序。中国江苏网2月28日报道，甚至二线城市南京的一些买家也从午夜开始排队买房。

以下是路透社的报道，显示了中国房地产市场的繁荣。

小马已经快30岁了，最近在南京买了一套三居室和两居室的房子。尽管首付需要一大笔钱，但通过p2p平台首付产品，小马轻松筹集到了一年期、11%利率的首付。

首付贷款不是新的。它早在2013-2014年就随着互联网金融的兴起而出现。然而，当时房地产市场相对低迷，首付贷款没有引起如此高的关注，主要是因为房地产开发商与p2p合作进行推广，为买家提供此类活动，甚至为买家提供贴息。

虽然首付产品的利率较高，但只要利大于弊，就不会有压力。小马说我今年1月刚买的房子买的时候还不到20000，但是现在基本上超过了22000，两个月就涨了15%，还是很慢。

小马也对飙升的房价感到夸张。南京人口不到1000万，平均月薪3000-5000元，根本买不到，只能租房。房地产投机者是主要力量。

人们没有那么多钱。投资者不花一分钱就能买到房子。从银行获得30万英镑的消费贷款，然后从p2p公司获得20%的首付。剩余的抵押贷款将买一栋房子。他还表示，尽管杠杆率很高，但利息不够，可以忽略不计。就像股票交易一样，每日限额会回来。

他还举了一个例子。在南京的一处房产因为买家付不起首付而被退房后，1500人去摇号。最初的购买价格约为32000元，但当再次摇动数字时，价格已经飙升至40000元。

小马认为，房地产是政府的最后一根稻草，短期内没有其他方法支持经济增长。例如，他说，去年有几十个新开发商涌入南京，土地大王来自保利、招商局、金地和上海建设。

上海建筑工程公司刚来南京的时候拿了一个42500元的地王，但在那之前，地王只有25000元。在此之前，土地王直接将价格提高了500，100，2000元。政府想发展普惠金融并改善人民的资本供应吗？如果它从一个拱门到另一个拱门，它不会导致房地产？他说。

仍从事金融业的小马说，首付贷款业务是老式的，它最初是随着抵押贷款的出现而出现的，但最初是以银行消费贷款的名义进行的。

某国某大银行总行互联网金融业务负责人对此表示赞同，并表示北京银监局2014年也下发了一份文件，要求银行不得将个人消费贷款用于购房和投资，原则上支付金额不超过100万，只是为了阻止房地产投机。

(南京)只是一个二线城市，比2008年更疯狂，这取决于谁最终接受了这个提议。小马说。

首付贷款的实质是扩大杠杆。10倍杠杆意味着一旦系统波动超过10%，就会出现危机，而零首付意味着杠杆是无限的。

谁是最后一个接受者？

如今，区域政策已演变成总体重点。在寻找中国经济底部的过程中，消费贷款+首付贷款+抵押贷款杠杆的多重叠加不仅助长了投机泡沫，也加速了系统性风险的增长。在疯狂的房地产市场购买中，市场在黑暗中屏住呼吸，等待着最后的接收者。

一位p2p公司高管表示，首付贷款的本质是放大杠杆，10倍杠杆意味着一旦系统波动超过10%，就会出现危机，而零首付意味着无限杠杆。

贷款总经理周表示，美国发生次贷危机时，优质贷款首付比例超过20%，次贷首付比例为10%，甚至为零。首付款是一个非常重要的存在，它是决定贷款违约的关键成本因素。

我们不会做这种高风险的生意，因为一旦房价下跌，买家肯定会优先偿还银行贷款，坏账将不可避免地出现。上述p2p高管还表示，即使房价长期看涨，也不可避免地会导致间歇性的市场波动，即使只下跌1%，也会因杠杆的存在而放大市场波动，这就是杠杆的可怕之处。

然而，即使是拥有抵押贷款和发言权的银行，也极其厌恶首付等业务。一家大型国有银行总行个人贷款业务负责人表示，银监会禁止与中介机构合作为买家提供首付款的违法行为，杠杆率的提高将降低客户弃贷款的成本。

就银行而言，虽然房屋的抵押权属于银行，但由于其他负债，银行可能无法获得房屋的第一抵押权，这也将影响未来的资产处置。他认为，银行和中介机构之间的这种合作纯粹是为了攫取资源。

中国央行行长周小川在2月份的一次新闻发布会上表示，中国个人住房贷款占银行贷款总额的比例仍然很低，一些国家占40%-50%，而中国只有10%以上。然而，世界三大评级机构之一的惠誉表示，如果将银行和非银行机构的抵押贷款包括在内，中国抵押贷款占所有贷款的比例已经超过60%。

中国人民银行副行长、全国政协委员潘周三表示，央行正与住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会等部门商讨，为参与金融业务的部分房地产市场、房地产企业和房地产中介机构的治理做准备；央行将在监测、分析和评估房地产贷款的资产质量、区域集中度和制度稳健性的基础上，加强对住房金融市场的宏观审慎管理。

基金经理赚钱的方式

根据彭博社对美国银行美林指数的分析，今年迄今为止，人民币计价的房地产债券的回报率为2%，在中国企业债券中仅次于电子和石油服务公司，位居第三。保利地产于2月23日发行了5年期债券，利率为2.96%，比CDB发行的利率低8个基点。CDB是中国最大的政策性银行。

中国开发商也在用低成本人民币融资取代美元债券，这提振了对离岸人民币债券的需求。

信达澳洲基金债券基金经理邱表示，该基金对房地产债券持乐观态度，因为政府将继续提振该行业；财务状况的改善、借贷成本的降低和售价的提高将有助于降低开发商的信用风险。

根据彭博社(Bloomberg)的数据，今年前两个月，房地产热潮导致开发商在国内市场发行了793.9亿元人民币的债券，是去年同期183.5亿元人民币的四倍。2020年到期的万达商业债券过去三个月的回报率为11%，而2018年到期的南国房地产债券的回报率为9.9%。

渣打银行(Standard Chartered)驻香港分析师叶澍(Christopher yip)表示，一线城市房价的过度上涨给开发商带来的不确定性多于好处，这可能会引发政府的定向监管。上海市委书记韩正3月6日表示，上海房地产市场过热，有必要加强调控。

叶说，一线城市和中小城市之间的房价偏离是不健康的。

香港华安基金的基金经理郑淑媛表示，房地产公司的财务状况正在改善。他负责管理一只专注于外币债券的基金。根据彭博社(Bloomberg)汇编的数据，截至2015年第三季度，中国共有47家房地产上市公司的债务总额超过其股本，而2014年同期为50家。

郑淑媛表示，房地产开发商的基本面越来越好，政府不会收紧房地产市场，因为只有一些一线城市的房价出现大幅上涨，而二、三线城市的房价涨幅不大。

例如，广东省省长朱表示，广东省正在起草一项计划，允许一些大型国有企业购买住房，以帮助消化库存。

中国以美元计价的房地产债券也在上涨。本月迄今，新城发展控股2017年到期债券收益率下降42个基点，至7.11%，而恒大地产的票面利率为8.75%，2018年到期债券收益率下降39.5个基点，至9.1%。

香港汇力集团高级基金经理叶嘉上(Gordon ip)表示，鉴于房地产业对整体经济的重要性，以美元计价的房地产债券仍将进一步上涨/0/。

叶澍表示，相信中国政府将继续采取支持措施，因为他们需要支持国内生产总值的增长，其中房地产占相当大的一部分。

最新情报

《证券时报》援引3月9日的文件报道称，上海互联网金融行业协会已要求其成员单位尽快报告首付或其他高杠杆抵押贷款的细节。要求成员单位在3月10日前反馈相关单位的名称、数量、产品型号及涉及金额。

据《21世纪经济报道》，深圳的首付款额度预计在20亿至30亿人民币之间。

《中国商报》报道称，上海链家、上海中原等中介机构悄悄暂停首付款等金融业务。太平洋大厦等中介机构也开始谨慎地向购房者推荐这类业务。

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