楼市去库存供需两端发力 海南暂停部分用地审批

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去库存化是中国当前经济工作的重要任务之一。目前，不仅需要从需求方面刺激去库存，也需要从供应方面刺激去库存。

继江西、福建、内蒙古发布省级版本的去库存化后，海南也发布了《关于加强房地产市场监管的通知》(以下简称《通知》)，从房地产开发调控、增加有效住房需求、开发多元化房地产产品等方面进行了积极调整。，加快了全省房地产市场的去库存化和重组。

由于产业体系不完善，海南经济高度依赖房地产。海南省统计局的统计数据显示，去年1-12月，海南房地产开发投资占全省固定资产投资总额的50.7%，比去年同期增长3.6个百分点。《中国商报》的记者发现，这一比例是全国最高的。

此外，去年全年，海南房地产开发投资对全省固定资产投资增长贡献85.4%，带动全省固定资产投资增长9.0个百分点。

数据显示，截至去年年底，海南商品房库存约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品房库存消化期约为45个月，明显高于全国平均水平。其中，有13个县市商品住宅存量消化期超过全省平均水平，乐东县消化期长达117个月。

在这种情况下，有必要严格控制供应方，即土地出让方。《通知》提出要加强对房地产业的控制，合理控制商品房的增量。对商品房库存消化期超过省平均水平的县市，将实行“两个暂停”:暂停审批新建商品房(含酒店式公寓)和产权式酒店用地；暂停审批新建商品房项目。

暂停审批后，存量降至全省平均水平的县市将在下一年取消“两次暂停”，根据消化量确定年度商品住宅用地计划。商品房存量消化期不超过全省平均水平的县市，要控制房地产开发的规模、时机和产品类型，优化产品结构，鼓励开发分时度假等旅游房地产和购物中心等商业房地产。

据新华社报道，海南省政府负责人表示，实施“两次暂停”等措施不是为了推高房价，而是为了稳定和调整房地产市场结构。县市政府应履行房地产调控的主要责任，省政府将对执行不力的市县进行约谈和问责。

中原地产首席市场分析师张大伟告诉《中国商报》，房地产市场需要降温。一方面，它受到需求方的刺激。目前，随着政策的不断刺激，整体市场分化仍在继续。一线城市和一些二线核心城市变得非常受欢迎，但这些城市没有库存压力。然而，三、四、五线城市的交易情况并没有多大改善，这些城市的去库存压力确实很大。在这种情况下，从供应方——土地供应环节进行调整有利于实现去库存化。

海口市房地产协会常务副会长云天龙对媒体表示，海南的去库存政策对于消化库存、调整房地产市场产品结构具有积极意义。新政从土地供给的角度调整商品房市场的增量是正确的。

张大伟表示，目前各地都在加紧出台去库存化政策和供方调控政策，预计全国人大前后各省市都将出台不同力度的房地产库存政策。海南的做法将被更多库存压力大的地区所借鉴。在库存压力大的地区，要严格控制土地供应，减少甚至停止供应。

对于市县来说，减少土地供应也是一个客观需要。在这些中小城市，当房地产市场难以出售时，如果地方政府想继续出售土地，就不能出售土地。福建山区县一家开发企业的一名人士表示，自去年以来，当地政府一再希望开发商再次收回土地。“但是目前我们建的房子不能卖，还有三期和四期的土地没有开发。怎么可能呢？再拿一次土地。”

青岛大学经济学院教授易宪容撰文分析说，对于三、四线城市来说，有必要切断住房建设快速扩张的根源，而不是鼓励这些城市为了gdp增长而增加住房投资。

上海亿居房地产研究所研究员康雅娟认为，当前房地产市场正在进行深度调整，市场将变得更加稳定。2015年，房产税和土地出让金的增速将由正转负，土地财政的转折点已经出现。房地产市场的发展周期决定了未来的房地产市场很难像过去几年那样给地方财政带来持续增长的收入。土地财政不是一个长期的解决方案，地方政府必须加快转型。