土地管理欢迎巨大的变化！如何得到土地价格？房价会下跌吗？谁受益？

楼市将很快进入“金九银十”。与房地产市场密切相关的土地管理体制迎来了一场重大变革——全国人大常委会于8月26日表决通过了修改《土地管理法》和《城市房地产管理法》的决定。其中，最重要的消息是集体建设用地进入市场。

一旦大量农村集体建设用地进入市场，土地价格会下降，房价会相应下降吗？谁将再次受益？

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如何到达土地市场？

不会对土地市场产生影响

以前规定，集体经营的建设用地不能进入市场，如果要进入市场交易，必须改为国有土地。

然而，刚刚通过的《土地管理法修正案》打破了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，成为这一时期的最大亮点。

原《土地管理法》第四十三条删除，即任何单位和个人需要使用土地的，必须使用国有土地自然资源部法律法规司司长魏丽华表示，这是一项重大的制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场的二元体制，消除了城乡一体化发展的制度障碍。

有多少土地是用于集体建设的？——

根据自然资源部发布的《2017年中国土地、矿产和海洋资源统计公报》，截至2016年底，中国农村集体建设用地存量约为5000万亩以上。

根据2016年《中国国土资源公报》，截至2015年底，中国有38，593，300公顷建设用地(578，899，500亩)。

粗略计算，农村集体建设用地存量仅占中国建设用地总量的9%。然而，就总量而言，集体建设用地入市对土地市场的影响是有限的。

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房价会下跌吗？

房价的影响很小，租金可能会下降

一旦集体建设用地进入市场，会不会对房地产市场产生影响，比如会不会出现大量的小产权房？

你想得太多了。

“进入市场的集体管理建设用地必须符合规划，必须用于工业或商业目的；应在年度土地利用计划中做出安排。此外，即使在获得集体经营建设用地使用权后，土地所有者也必须按照原规划用途使用土地。”全国人大常委会法制委员会经济法办公室副主任杨鹤庆指出，这项改革不会对土地市场产生影响。

换句话说，这块土地必须用于工业或商业目的，不能用于建造商业房屋。与此同时，必须遵守计划并依法登记，这从根本上限制了可能出现的无序供应。

然而，在一些土地供应紧张的大城市，长期租赁公寓和租赁住房可能成为规划和使用集体建设用地的重要选择。

在这方面，我国已经在许多城市进行了试验。2017年，中国在13个城市启动了第一批利用集体建设用地建设租赁住房的试点项目。今年1月，试点地区扩大到福州、南昌、青岛、海口和贵阳。

因此，对于租房者来说，租金可能会下降。这是好消息。

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谁从执业中受益最大

农民的利益只是增加而不是减少

土地是农民的生命线。在该法的这次修订中，在与农民利益直接相关的问题上，如征地和宅基地补偿，只做了增加而不是减少。

1.在征地过程中，首次明确了征地的公共利益。“公共利益”不再是一个大篮子，而是一种枚举法，它明确界定了哪些公共利益可以使用国家征用权，这有利于保护农民的利益。

2.在征地补偿方面，新修订的《土地管理法》改变了以年产值倍数法确定土地补偿费和安置补助费的做法，按照地区综合地价进行补偿。在原有土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费的基础上，增加了农村村民住房补偿费和社会保障费，从而为被征地农民建立了更加完善的法律保障体系。

3.进入市场的集体建设用地可用于工业或商业目的，从而增加农民的财产收入。

4.在宅基地方面，新修订的《土地管理法》增加了家庭在原有一套住房的基础上生活的规定，允许在城市定居的农村村民自愿退出并获得补偿，地方政府不能强迫他们退出宅基地。这意味着农村住房抵押、有偿退出和流转的制度设计将进一步增加农民的财产性收入。

资料来源/经济日报公开号码(身份证:jjrbwx)