住房租赁资产证券化落地 凸显四大亮点

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近日，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》(以下简称《通知》)，在总结前期工作的基础上，提出鼓励专业机构住房租赁企业开展资产证券化。优先支持大中城市、熊安新区等国家政策支持的重点地区，利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目，以及国家政策鼓励开展资产证券化的其他租赁项目。

思源房地产市场开发部副总经理郭毅向《证券日报》表示，住房租赁资产证券化之所以以前难以落地，主要原因是租售比高导致回报率低，在熊安新区建立了新的住房制度，农村集体建设用地的土地成本相对较低，使得住房租赁资产证券化得以建立。资产证券化的运用也有利于开发商尽快收回成本，提高资金使用效率，并有助于促进更多的企业参与租赁住房的开发建设，让市场尽快开放。

通知指出，要重点支持房屋租赁企业发行以房地产为标的资产的股权资产证券化产品，积极推广各类债权资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金。

上海亿居研究院研究员王在接受《证券日报》采访时表示，考虑到房屋租赁投资需要长期占用投资资金，金融体系能否为房屋租赁投资经营者提供资金成本合理的长期资金，是租赁住房市场供给的关键。总体而言，住房租赁市场仍需要更全面、更系统的长期融资渠道。从长远来看，我们应该加快房地产投资信托基金的立法，建立中国的房地产投资信托基金市场。

此外，在加强监督管理方面，《通知》明确提出要建立健全业务合规、风险控制和管理体系，建立健全自律体系，合理评估房屋租赁资产价值。

58房屋研究院首席分析师张博在接受《证券日报》采访时表示，总体而言，《通知》本身有四个亮点值得关注:第一，提升租赁市场规模。《通知》明确了住房租赁资产证券化的基本条件。与美国、英国等发达国家相比，我国资产证券化的规模还存在较大差距。目前，证券化的规模在空仍有很大发展，因此弄清基本条件可以更好地为资产证券化的发展打下良好的基础；二是促进集体土地有效进入租赁市场。利用集体建设用地在全国13个城市建设租赁住房的试点项目正在进行中，资产证券化可以帮助其更快发展；三是促进租赁需求集中地区的租赁住房供应。通知明确资产证券化将优先支持大中城市和熊安新区。这些地区也是当前和未来租赁需求的集中地，资产证券化可以更好地保护这些租赁。需求关键领域；最后，《通知》还要求对资产证券化进行监管，这可以促进资产证券化更有效地进行，同时使资产证券化更加安全有效。