河南省土地出让新规:商品住宅用地不应与其他地块挂钩

12月16日，河南省自然资源厅发布《关于进一步规范全省土地流转管理的通知》。根据《通知》，近年来，我省不断规范国有建设用地使用权出让行为，但仍存在一些问题，如出让程序不规范、违规设置前提条件、擅自改变规划条件、涉嫌虚假招标拍卖等。

该通知要求: 组织编制控制性详细规划是市县政府行为和自然资源主管部门的法定职责，不得移交或变更为由企业行使。

出让土地应为“清洁土地”，土地及地上附着物清晰，建(构)筑物产权清晰，补偿安置充分，无法律和经济纠纷，规划条件明确，具备开发所需的基本条件。

严禁以招商的名义定制土地出让方案，不得设定排他性条款。

商业房地产土地出让时，严禁在招标、拍卖、挂牌出让公告和招标说明中增加影响特定竞买人公平竞争的前置或后置条件。

商品住宅用地不得与酒店、酒店、物流、工业、文化体育娱乐或景观设施等其他地块捆绑，并以发布土地出让公告为目标。不得约定由投标人(受让方)支付拟转让地块外的公共服务设施和交通设施建设费用。

原则上，只能用于建设租赁住房和政策性住房。

严格控制开发区、产业集群、特色城镇、工业城镇等区域，改变城乡规划，将工业用地转变为房地产用地。

加强对房地产开发项目规划条件执行情况的监督。房地产开发项目土地出让后，不符合法定调整条件的，不得改变与容积率相关的范围、土地用途、容积率和规划条件；随着设计方案的转移，设计方案不得变更。根据法定调整条件，确需改变土地用途、容积率等规划条件的，应当依照法律法规的规定，提前修改项目所在地的控制性详细规划单位或者街坊的控制性详细规划或者设计方案，不得以会议纪要或者临摹令的形式代替规定的修改程序。

省自然资源部关于进一步规范土地出让管理的通知

经省政府批准，12月11日，省自然资源部下发了《河南省自然资源部关于进一步规范土地出让管理的通知》(玉子资发〔2019〕79号)，旨在加强和规范一级土地市场管理，使市场在资源配置中发挥决定性作用，更好地发挥政府作用，不断优化经营环境。

根据《通知》，近年来，我省不断规范国有建设用地使用权转让，维护公开公平的土地市场秩序，加强土地市场廉政建设，对促进土地资源优化配置，加快工业化和城市化进程发挥了重要作用。但也存在一些问题，如转让程序不规范、违规设置前提条件、随意改变规划条件、涉嫌虚假招标、拍卖、挂牌等。导致土地价值得不到有效体现，政府土地收入被侵占，影响新型城镇化和经济转型发展。针对上述问题，《通知》明确了土地流转的政策红线，有效防范了土地流转领域的廉政风险和隐患。

《通知》由四个部分组成，共十四条，从土地出让的准备、土地出让活动的组织实施、土地供应后的监管、制度和机制建设等方面提出了具体的工作要求。

一是夯实土地流转基础

(1)严格规划和实施

坚持政府领导，按照土地空规划(目前根据城市总体规划和土地利用总体规划)，充分考虑疑似污染建设用地、污染土地和重污染农用地转为建设用地的环境风险，加快控制性详细规划编制，与其他专项规划衔接好，尽快实现城市规划控制性详细规划和建设用地范围的全覆盖。未纳入城市控制性详细规划的区域，不得提出新增建设用地申请，不得编制土地出让计划或者批准土地用途。组织编制控制性详细规划是市县政府行为和自然资源主管部门的法定职责，不得移交或变更为由企业行使。控制性详细规划经法定程序批准后，必须向社会公布，并在社会监督下严格实施。

市、县自然资源主管部门应当根据控制性详细规划，确定出让地块的规划条件，并予以公布。鼓励城市核心区、重要地段、重要节点、周边历史文化街区、文物保护单位、建设控制地带等城市景观重点控制区的工程建设设计方案转让，并向社会公开拟转让地块的设计方案。严格执行宗地转让条例，对与不同用途高度相关、需要统筹规划建设、确实难以分离供应的综合用途建设项目用地，可以按一个地块整体供应；涉及两类以上混合城市建设用地一级分类用途的，必须明确各自的比例或建筑面积。

(2)严格土地供应计划管理

市、县人民政府要以“保民生、促稳定”为重点，充分考虑市场需求、存量振兴任务、租赁住房供应等。，科学安排年度国有建设用地供应总量、结构、布局、时机和方式。每年3月31日前，年度国有建设用地供应计划将在自然资源部门户网站(中国土地市场网)、各级自然资源主管部门门户网站、公共资源交易公共服务平台等相关媒体上发布。国有建设用地年度供应计划应当与土地储备年度计划和土地储备基金收支项目预算编制相衔接。

(3)严格执行“净土”出让规定

出让土地应为“清洁土地”，土地及地上附着物清晰，建(构)筑物产权清晰，补偿安置充分，无法律和经济纠纷，规划条件明确，具备开发所需的基本条件。土地流转应坚持先改善环境，后整体发展，先安排有序供给，将土地开发利用与城市生态环境、公共服务、教育文化、商业金融等项目结合起来，实施城市综合开发。探索政府采购等多种方式，对拟出让土地进行道路、供水、供电、供气、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设，将产权清晰、配套完善的“耕地”投放市场，支持项目及时落地，防止闲置土地，尽快发挥经济效益。

(4)严格编制和审批土地出让计划

土地出让计划由市、县自然资源主管部门编制，由同级人民政府组织集体研究确定。严禁以招商的名义定制土地出让方案，不得设定排他性条款。土地出让由土地所在地的市、县人民政府有计划、有步骤地进行，由市、县自然资源主管部门组织实施。

二、加强土地流转各环节的管理

(5)规范和设定土地流转的前提条件

发布土地出让公告时，要充分考虑国家和省土地供应政策、土地使用标准、最低价格标准、环境保护等相关要求。在不排除多个市场主体竞争、确保公开、公平、公正的前提下，可根据招商引资、产业布局和建设规划的要求设定前提条件。市、县自然资源主管部门在设置供应前提条件时，应与提出供应前提条件的部门协商，并书面明确规定依据、理由或必要性、具体内容表述和条件、绩效监管主体、监管措施和违约处理方法。在制定土地供应计划和签署土地供应文件时，除相关内容外，上述提出前提条件的部门出具的书面文件应作为附件。

商业房地产土地出让时，严禁在招标、拍卖、挂牌出让公告和招标说明中增加影响特定竞买人公平竞争的前置或后置条件。商品住宅用地不得与酒店、酒店、物流、工业、文化体育娱乐或景观设施等其他地块捆绑，并以发布土地出让公告为目标。不得约定由投标人(受让方)支付拟转让地块外的公共服务设施和交通设施建设费用。

(6)规范土地流转的主体和责任

市、县自然资源主管部门作为转让方，应严格控制转让公告要素和招标说明的关键内容，负责审查投标申请人的投标资格，并与投标人签订交易确认和转让合同。市辖区人民政府(郑州市尚洁区、洛阳市吉利区、新乡市丰泉区、平顶山市石龙区及县至区过渡期间除外，仍保留县级经营权)、各开发区管委会、所辖自然资源主管部门和各级公共资源交易机构不得作为出让方，不得与投标方签订交易确认书和国有建设用地使用权出让合同。市、县自然资源主管部门应当会同同级财政部门做好投标保证金的设立、入库或者退库工作。

(7)规范土地出让合同管理

土地出让合同应严格规定规划条件、价格和支付方式、违约责任等。；非经营性用地转为经营性用地的，应当同意或者明确政府依法收回土地使用权并重新出让。招标、拍卖、挂牌出让活动结束后，中标人和投标人应在中标通知书或成交确认书约定的时间与出让方签订《国有建设用地使用权出让合同》；属房地产用地的，土地出让交易公示后，必须在10个工作日内签订出让合同，土地出让价款分期支付，首期支付期限不得超过1个月。

(8)优化和提升商业环境

继续深化“配送服务”改革，优化现有审批项目。土地出让合同签订后，市、县自然资源部门应在3个工作日内向建设单位发放建设用地规划许可证，不得要求建设单位提交相关申请材料，营造良好的自然资源领域经营环境。

三是加强土地流转绩效管理

(九)严格规划条件变更和审批

加强对房地产开发项目规划条件执行情况的监督。房地产开发项目土地出让后，不符合法定调整条件的，不得改变与容积率相关的范围、土地用途、容积率和规划条件；随着设计方案的转移，设计方案不得变更。根据法定调整条件，确需改变土地用途、容积率等规划条件的，应当依照法律法规的规定，提前修改项目所在地的控制性详细规划单位或者街坊的控制性详细规划或者设计方案，不得以会议纪要或者临摹令的形式代替规定的修改程序。建设单位应根据调整后的规划条件，及时向自然资源主管部门申请签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并按规定补缴土地出让金，支付金额由组织评估后集体研究确定。

(十)加强工业用地供应管理

提供工业用地时，可以在出让公告和合同中明确规定，抵押金额不得超过土地使用权取得后两年内的成交价格，抵押金额应记入房地产登记簿和房地产权属证书的附表。在符合控制性详细规划的前提下，工业用地变更为商业用地用于房地产开发及其他用途的，除纳入城市人口密集区危险化学品生产企业搬迁改造范围或原出让合同(合同签订日期在2008年之前)明确规定土地出让金可按新用途支付外，土地使用权由政府依法收回，并按规定程序公开出让。原则上，只能用于建设租赁住房和政策性住房。严格控制开发区、产业集群、特色城镇、工业城镇等区域，改变城乡规划，将工业用地转变为房地产用地。

(十一)依法处理合同违法行为

中标或以贿赂、恶意串通等非法手段中标的投标人(受让人)，或中标后未能及时签订交易确认书或出让合同，未能按合同规定及时开工和竣工，未能按合同规定按时足额支付土地出让金， 未按合同约定的用途或开发利用条件进行建设的，按照土地出让公告、出让合同及相关法律法规进行处理，并依法限制其参与其他土地出让活动。 推进诚信激励和失信惩戒机制建设，不断构建以信用管理为核心的土地市场监管新体系，充分利用大数据等技术手段，完善全省土地市场信用信息平台，收集土地市场领域市场主体的相关信息，将土地出让企业的违法行为纳入企业信用记录。 建立健全土地市场诚信激励和失信惩戒机制，依法限制严重失信企业参与土地市场交易，营造公平、公正、公开、诚信的土地市场环境。

第四，加强土地流转的组织保障

(12)严格执行集体决策机制

市、县人民政府应当建立健全政府主导、部门参与的土地流转集体决策机制，组织审批土地流转计划，协调解决土地流转过程中的重大问题。所有未经相关会议集体决策审议通过的地块不得出售。各级领导干部不得违反法律法规的规定，利用职权或职责干预具体的调动行为。土地出让行为被发现违法的，要严格按照有关法律法规，依法追究相关单位和人员的责任；情节严重构成犯罪的，移送司法机关依法侦查。

(13)全面实施建设用地使用权网上交易系统

严格执行《河南省国有建设用地使用权网上交易管理办法》(豫政办〔2015〕135号)，严禁以任何借口逃避网上拍卖挂牌。各地要建立网络运行安全和风险防范机制，研究解决交易过程中的资金安全、网络安全、事故处理等问题，共同维护市场秩序，确保公平竞争。

(14)建立健全部门联动监管机制

发展改革、工业和信息化、住房和城乡建设(房地产)、生态环境、科技、商务等部门提出控制指标、建设标准、建筑容积率、建筑系数、建筑方式、绿地率、非生产设施占用率、产业类型、生产技术、产业标准、产品质量、节地技术、投资强度、产出效率、节能环保作为土地供应条件， 提出相关条件的部门应要求土地使用权收购人提交项目土地产业发展承诺书，这是自然资源部签订土地供应合同的前提条件和相关部门的监管依据。 建议相关条件部门对项目的执行情况进行监督，并及时向自然资源部报告。项目建成投产后，达不到约定要求的，各有关部门应当依法按照职能分工进行处置。

本文件自发布之日起施行。各地可根据本通知要求，结合实际情况制定实施细则。