【要闻】北京怡海花园物业称经营困难欲调价 业主质疑账单真实性

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【领先】房地产企业晒了3年的账单，以经营困难为理由提高了物业费，业主质疑账单的真实性。 房地产企业无视业主的疑问，强调个别业主不具备账本检查资格。 《每日315本期特别是:呈现北京怡海花园区业主困难的维权实录。

中央人民广播电台财经北京4月15日新闻据经济之声“每日315”报道，今年3月，北京怡海花园区房地产企业未与业主协商，向园区内发布公告。 由于经营困难，事业费上涨，宣布要开3年的账单。

但是，这是“不动产服务收支明细表”的发票公开复印件大致，所有者质疑发票的真实性，认为收益是隐藏的。 但是房地产企业无视业主的疑问，强调个别业主没有会计资格。 房地产的态度激怒了小区的许多业主。

这些大发雷霆的业主，在房地产企业不公开详细的账目，不与业主协商的情况下，单方面试图提高房费，是园区大部分业主一贯纵容的结果，在他们看来，现在大部分业主的权利意识普遍

住在怡海花园区的12年业主在房费上涨之前，小区一点业主表现出小区物业服务质量下降、上门服务收款标准不同等问题和物业信息，但当时物业不与单一业主商谈 在这种情况下，房地产企业今年2月突然宣布向业主收取高额滞纳金。 一时，往年，积极缴纳物业费的业主，因为人在外地，所以不知道公告复印件，回来被要求高额滞纳金。 业主告诉“每天315”栏的记者，当时缴纳的滞纳金和一个月的房产费一样多。

业主:我们的合同上确实有收3‰滞纳金的条件，但我们在这里住了10多年。 大家只需在年末支付取暖费，支付房产费。 即使过了十年多，也一直以这种形式，房地产从未提出异议。 有些业主和房地产有麻烦，比如我们六期有点家，外面在大雨中下小雨，房地产本来就管理，后来说没有直接管理。 另一个是我们合同上写的电梯费和高压泵费实际上是征收的，但是房地产多年来，无论家家户户多少平方米，无论哪个楼层，电梯费一年六百美元。 另外，其他公共服务他做不到。 本来我们的300名保安，现在只有80名保安。 保安基本上被安排开车收钱，没有人维持治安。 一点老板是外国人，所以他们可能过年回家，回去后也不怎么观察这个公告。 过了一会儿，大致是2月份提出的，所以必须收人们的那个滞纳金。 那一定很不满。 十多年了，你没没收过。 但这还没有引起大家的骚动。 最后引起大家骚动的是房地产于3月1日发布了公告。

为什么突然要收高额滞纳金？ 滞纳金不应该支付这么多吗？ 房地产还没有回答这个问题，所以接着在小区投稿了《怡人房地产费涨价的公告》。 公告复印件由房地产企业于去年2月以书面问卷形式召开业主大会，就房费上涨进行表决，届时房地产企业的员工将访问并发布意见表。 公告的公布时期是今年的3月1日。

之后，不动产晒了3年的账单，这是公开的被称为“不动产服务收支明细表”的账单。 所有者质疑发票的真实性，认为收益是隐藏的。

业主:我们买房子的时候，知道我们摆了多少摊子，但你不知道我们摆的这些东西去哪儿了吗？ 你能得到什么样的利益？ 比如，地表上的这些停车场本来就没有。 现在停车场收钱。 这些钱到底有多少？

业主:我们并不同意你提高事业费。 先坐下来和业主协商，我们必须重新签订物业服务合同。 这是第一个。 其次，房地产多年来从未向我们披露收支明细。 你的公共利益是多少？ 我们永远不知道。 在这种情况下，即使你单方面提出涨价，我们也绝对不能接受。 我们要求公布明细，但他提出的没有明细。

业界最初要求不动产公示的详细账单，得到的回答依然是个别业主没有资格查账目。 业主们只能尽快成立企业委员会，然后通过企业委员会要求房地产企业公开账目，或者让其他会计师事务所看看房地产企业的账目。

但是，成立工作委员会并不困难，怡和花园小区有6700户业主，必须征集千分之五的业主签名，才能到街上申请设立工作委员会。 业主说，其实2001年，小区成立了准备组。 到了投票阶段，很多业主还不知道准备组的成员，不知道该投谁的票，所以知道只能停止相关事业。 之后，也有必须由员工等撤退的候选人，企业委员会至今也没有成立。

这次房地产单方面提出涨价后，几个热心的业主再次开始自愿组织业主，在怡和超市门口进行了“维护业主权益”的业主签名活动。 仅两天时间，就有200多个业主签名了。

但是在那之后，业主们很难再次组织同样的活动。 今年3月17日，所有者征集签名的活动中止了。 其理由是在不动产的公告中，高举着“各个所有者成立所有者委员会的旗帜，在小区里拉，这种行为严重影响了小区所有者的正常生活”，警告要阻止所有者的相关活动。 对房地产企业的做法，几个热心的老板感到不甘心。

业主:我们参加这个维权活动的目的不是实际上我们想以对抗的方式得到什么，而是过去让我们感到骄傲的这个社区让我们每个人都感到温暖，现在的管理是可以抱怨的。 在这种情况下，房地产企业不反省自己管理方面的问题，以与业主的信息表现和对话没有充分进行为前提，提出了用可以说是越权的违法方法召开所谓业主大会。 此外，由于其本身的服务质量下降，业主产生了强烈的不满。 作为我的个人，我们已经在这里住了十年多了。 我们目睹并切身感受到了这一不动产的服务是如何下降的。

业主们告诉记者，他们担心怡保物业服务的现状，服务水平直线下降，保安人数明显减少。 近年来，怡和地区治安事件频发，电梯落人，走廊脏，绿地裸露等问题，业主特别对房地产乱收门服务费的行为感到极为不满。

业主:第一，进门收钱的标准是什么？ 多少钱？ 关于换灯，我听到最高的有二百多。 同是爷爷，他们家单元下面的下水道堵塞了，每户收了200。

房地产服务水平下降了，但物业费必须很高，业主们找到了居民委员会的讨论。 3月21日，在部分业主的要求下，怡海花园居民委员会介入调停，业主代表与怡海花园房地产企业协商涨价，但最终未能达成协议。

业主在《每天315》节目中反映相关问题后，记者赶到怡和进行了调查采访。 记者在怡海丰达房地产企业办公室门口看了物业服务收支状况明细表，公开复印件还是很粗糙。 据一位徐姓职工透露，物业服务收支情况明细表是从建设委员会网站下载的，是按规定填写的复印件。 关于园区“共有部分”的收入问题，房地产说法相关收支情况按规定公布。

记者:那些是业主共享的吗？ 你们管理吗？

不动产:车位收入，还有小区内电梯广告收入，公告栏平面广告收入，还有一点商业展示销售，周末也为了方便社区平民，然后进行一点民间服务展示，适度征收管理费，全部在这里 也就是这些。 但是，房地产企业还有什么？ 除了物业费、车费、公共利益这样的公共收入外，还有什么收入？ 我没有多少收入

房地产官员说，现在的房地产企业确实经营困难，收支不匹配。 如果所有者怀疑发票的真实性，则需要在业委员会成立后再查账目。

不动产:个别业主，你必须公开同意我们，你成立业委会后，可以向第三者重新审查。 个别业主没有资格查这笔账。

记者:现在收入少支出多吗？

不动产:人员的价格现在翻了几倍？ 像2000年一样，在这个地区，当时一期的物业费平均在7元到8元之间，包括当时的人员工资、清洁度、保安人员工资在内只有700元、800元。 现在员工2000元以上的工资，需要社会保险，790元以上，然后包括一年的福利、服装、饮食组。 最下面的清洁工是360人。

事业费要上涨，需要通过那些程序吗？ 我应该和所有者协商后再公告价格调整吗？ 房地产企业针对这个回答，根据《北京市房地产服务管理方法》的相关条款，提出了提高房费标准的建议。

记者:根据《北京市物业服务管理办法》的相关条款，业主大会未成立，物业服务公司停止服务或发生其他重大紧急物业管理事件，业主需要共同决定的，物业所在地街道办事处 那么这应该由业主开始吗？

房地产:作为房地产企业为大家服务。 我们认为决定这个安排是重大事项。 那不应该由全体业主决定。 我们没有违法或违反事件呢。

记者:相关街道工作，乡镇人民政府指导协助业主，房地产企业也没提到，对吧？

不动产:是啊。 业主也没有啊。 谁都可以叫醒，业主也可以叫醒，别人也可以叫醒。

记者:那么，如果业主共同决定事件，应该由房地产企业开始吗？

不动产:我不这么认为。 重大事项由所有人决定，最后你还是可以得到2/3的签名实施这个事件。 如果业主不同意，不经过2/3的签名，你就安排成功了。 没有人付钱。 最后…

记者:那么，你打算用什么方法得到2/3的业主签名？

不动产:我现在正在征求业主的意见。 服务有那些建议和意见，也有需要改善的地方。 我们必须加强。 然后向政府传达信息，看看如何指导法律，不是在政府的指导下吗？

记者:现在表现为哪个部门的信息？

不动产:我们有街上认识的人和小区里认识的人，还没有回答。 他们说研究后给我答复，但还没有答复。

记者:为什么以前从表达为这些相关部门的信息开始就没有咨询业主呢？ 没有信息表现之前发表的公告？

不动产:不。

记者:我现在看到的是3月1日发布的公告，你每年3月以书面问卷的形式召开业主大会，就房地产服务费的上涨进行投票，届时房地产企业的员工来家里发表意见表。

不动产:我是这么想的，但暂时还没有走到这一步。

记者:快四月了。

不动产:没错。 这不是有些人在吵闹吗

房地产企业未经与业主协商，宣布提高房费。 房地产企业后来在接受记者采访时承认公告复印件不合适。

记者:你们说要召开业主大会。 那是你们举办，然后你们的员工来家里发行意见表，你们回收这个意见表，你们统计。

不动产:但是在政府的指导下，我们自己不能唱独角戏。 这是不可能的。

记者:但是问题不是现在在政府的协助下，现在街上的工作和居民委员会方面还不同意协助你们做这件事吗

不动产:他不同意，但我们必须赢得业主的意见。 建立服务公司，我们看顾客需要什么，顾客需要什么，努力的方向在哪里。

记者:也就是说，你们赢得他们的意见时，而且你们也发生了这件事吗？

不动产:公告书可能有漏洞，但这件事我们知道我们的本意一直在为大家服务。 损失这么多年的话，服务不会下降，然后想进一步提高服务，所以我们在争取业主的意见。 写这份文件的时候可能有疏忽。 不管谁发生这件事，最后一定要得到2/3以上的业主的同意。 我们征求意见后，在政府街道的运作和居民委员会的指导下，我们必须逐步推进这个事件。 一个公司也是，如果良性的急速发展，就这样一直亏损，一旦不行了，想想公司挥手的话，最后吃亏的是谁。

业主们也从街道办事处得知，房地产企业现在正在向有关部门提交涨价批准资料，批准通过后会涨价。 这个未经证实的消息使业主们不安。

在小区的采访中，记者从这些积极维权的老板嘴里听到的，重复的话是，我们不是闹事，我们只是不想做“砧板鱼肉”。

然后他们利用员工其余的时间整理维权资料，假期老板把这些维权资料提交给了相关监督管理部门。 记者也和他们一起去各部门提交相关资料。

第一站:新村大街事务所可以构筑信息表现平台，但只要构筑平台，剩下的都是双方表现自己的信息。

街道办事处:你反映的这个问题，现在怡和也反映了这个问题。 站在我的立场上，尽量让双方坐下，说话，但最终，双方寻找结合点，我们不能说什么。

第二站:然后业主们又去了北京丰台区发改委物价所，物价所回答说“房地产涨价他们监管不了”，让业主找丰台区价格通报中心。

第三站:举报中心回答说，他们可以督促房地产企业公布上门服务费，但关于商品房房费上涨问题他们不能管理。

第四站:业主们随后找到丰台区房管局小区，小区回复，全体业主同意一半以上，房地产可以涨价。 而且，房地产企业在街上运营，居民委员会备案的话就可以涨价。

这些部门建议业主找街道办事处，让街道办事处指导和监督，帮助业主成立业主委员会，建立与房地产企业的对话平台。

最后，业主们来到了第五站。 他们找到了北京市住建委的物业服务指导中心，员工坦言这种事民不举官，现在业主们投诉，他们可以谈物业，协商后再回答业主。

记者昨天也就这个问题联系了镇内房地产科的王课长。

王课长:这周四，怡和的社长和他们选出的代表在一起，他们必须见面谈谈。 但是，现在怡保房地产想调整价格，根据那个规定，需要2/3的业主同意。 现在他有那个想法，但还没有涨价。 本周四，街道办事处希望他们建立平台，他们双方坐下来，比如比较怡保房地产涨价问题(包括服务质量问题)。 关于企业委员会，他们说想成立企业委员会，根据我们物权法的规定，企业委员会的设立需要所有者5‰的人签名，迄今为止没有一个人像往常一样报告这个申请。 所以，所谓街道现在只是指导和监督业主建筑业委员会的工作，我们没有说让他们直接建设的权利。

业主告诉记者，还没有提交申请需要时间征集业主的签名。 这周四的信息表现结果会怎么样，经济呼声和中央人民广播电台将继续关注并报道进展。

专家的评论

维权问题专家陈凤山、中国顾客协会律师团长邱宝昌制作节目，讨论这件事。

房地产应该收滞纳金吗？ 他们有权领取吗？

陈凤山:关于滞纳金，从我收集的例子来看有两种情况。 一是法院认为滞纳金属于一个行政要求，房地产企业不能收取滞纳金，所以驳回房地产企业的要求。 另一个是双方约定的，只不过是名字上使用的不合适，有人认为应该称为违约金。 法院支持收取滞纳金作为违约金，但酌情减少。 从我个人的角度来说，我不支持房地产企业以滞纳金的名义收这笔钱。

房地产企业把滞纳金变成语言，变成违约金，能得到法律的支持吗？

邱宝昌:是的。 如果缔约方违约，将承担相应的违约责任。 违约可能有法定责任，也可能有约定责任。 关于约定责任，最高人民法院关于合同法的司法解释中第一要确定规定违约金不得超过本金的30%。 其次，这笔违约金不合理吗？ 公众不公平吗？ 由于所有者和房地产企业签订的物业管理合同，所有者们有权协商价格，但无权选择房地产企业，这是典型的所有者没有协商的条款，其中的条款如果不公平合理就应该是无效的条款。

(原标题:北京怡海花园房地产据说经营困难试图调整价格的业主质疑账单的真实性)。