2017年房价预测：一线难降二线不跌 环京楼市保平安

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这一轮严格的调控将持续到2017年，这将导致房地产销售、建筑等指标全面下滑。因此，许多研究机构在其预测报告中提出了“周期理论”，认为自2017年初以来，房地产市场已进入下行“小周期”。

然而，对于市场上最关注和最敏感的房价，业内给出的答案是非常统一的:尽管交易量可能会大幅缩水，但房价没有大幅下跌的基础！尤其是在炎热的一线和二线城市。

根据行业分析，有四个主要驱动因素支持热点城市的房价在下半年回到上涨趋势:开发商有足够的资金；一线城市和核心二线城市的吸纳能力不足，房地产市场的短期供给缺口难以从根本上解决；高地价带来的成本压力；政策措施合理，低利率环境依然存在，这将为未来房价带来支撑。

供应短缺，土地价格难以抑制，一线城市不应指望降价

在政策全面收紧的市场背景下，全国房地产市场开始进入新一轮的降温周期。

据调查，从实际签订的合同来看，受新政影响的22个城市的营业额已经明显减少，实际下降幅度已经达到40%左右。

中原地产首席分析师张大伟分析:“与10月份相比，2016年11月份的交易量继续下降。总体而言，这一轮市场监管将导致2016年第四季度与第三季度相比至少下降50%。根据这一估计，2017年全国商品房销售面积同比下降约15%。”

尽管房地产市场的交易量大幅缩水，但CICC研究部分析师张宇表示，这并不意味着房价一直在下跌。“2017年初，新屋市场的成交量和价格将呈下降趋势，但随后跌幅将会收窄。在今年下半年至年底，房价将恢复上涨趋势，全年表现将再次超出市场预期。”

无数人希望政策之手能让房价回归。然而，安居客地产分析师在综合分析了各种因素后指出，对于目前一线和热点二线城市来说，政策的作用更多的是滞后而不是逆转，“一线房价持续上涨”并不耸人听闻。

限购令和贷款限购令的出台，固然限制了需求的流入，但更严格的预售证书监管和“提价限购令”等政策也打击了许多项目推案的积极性，商品房供应量较小，大多数城市商品房市场仍供不应求。

根据市场调研数据，由于限购政策的影响，2017年新开工量增速面临下行压力。据估计，2017年新建筑面积增长率将低于5%，新住房供应将减少。2016年前9个月，新建筑累计增长6.8%，年增长率预计在10%左右。2016年前10个月，100个大中城市住宅用地交易规划建设累计下降13.1%，核心城市土地供应大幅减少。预计2017年供应量仍将受到控制。

据雅皓君悦协会统计，2016年12月第一周(11月28日-12月4日)，北京商品房(不含经济适用房和自住住房)销售总量1416套，比上个月减少10套，成交面积155200平方米，比上个月增长32%。

雅豪机构营销总监郭毅认为，自2016年11月以来，北京商品房交易市场逐渐进入深度低迷周期，由于本轮调控政策的长期延续，12月份的交易形势将继续低迷。然而，从价格趋势来看，收紧监管并没有对价格趋势产生绝对影响。

过去，在遭遇收紧监管后，项目多、量大的开发商将率先开始价格调整，并引导市场进入降价周期，以缓解资金压力。然而，近年来，自住住房等经济适用房被占用后，土地市场的新特点使得这一法律难以再现。

以2016年出售的土地为例，仅有7块土地为纯商品住宅用地，规划总建筑面积为42万平方米，最大项目规模为10万平方米，最小项目规模仅为1.6万平方米。资金充足、土地少已成为房企面临的普遍问题，而项目少、规模小已成为未来新屋市场的主要特征。因此，未来新屋市场的价格将继续走强。

虽然该政策旨在防止房价过快上涨，但也希望在短期内看到成效，但高度分化的区域政策表明，该政策无意从另一个角度“矫枉过正”。一个是宽松的，另一个是紧缩的，频繁转向的政策不利于声望，房价的大幅下跌也不是政策调控的目标。

此外，受就业机会、教育和医疗等软环境的吸引，原有的三、四线城市继续向一、二线城市输入人口和财富。随着房价和物价的上涨，收入难以维持生活的人逐渐外流。正是这种人口流动最终导致了“热点大城市”和“超级大城市”。

从国际经验来看，超级城市的形成是一个房价上涨、非精英人口流失的过程。例如，韩国有5200多万人口，其中只有首都首尔以及周边的仁川和京畿道省有近2300万人口，占韩国总人口的45%。当人们不断涌入时，住房就成了最大的需求，那些对房价感到尴尬的人正在逐渐失去。根据韩国统计局发布的“2015年韩国移动人口统计”，2015年首尔净流出人口的61.8%与住房有关。随着人口的减少，房价不但没有下降，反而继续上涨。根据韩国kb国民银行的统计，首尔的平均房价为1860万韩元/平(约3.3万元/平方米)，而仁川的平均房价仅为841万韩元/平，不到首尔的一半。

在中国，北京和上海被认为是“超级大城市”。

虽然北京市今年以来加大了人口控制力度，但上半年常住人口同比减少18万人，六区常住人口呈现出由增到减的拐点，总人口仍达到2182.1万人，超过了年末2177万人的控制目标。每年都会有新的更富有的精英群体进入北京和上海，每年都会有不适应“北上”的人离开。经过几次变动，它将不可避免地推动房价缓慢上涨。

然而，大城市人口的大量涌入也带来了对住房的需求，导致了巨大的需求和高房价。因此，北京和上海等大城市的实际供应量正在下降，而人口流动的集中度仍在上升。虽然这些城市的房地产市场可能会因政策周期而进入调整期，在此期间房价可能会出现波动，但整体房价市场将长期保持乐观，2017年房价还会继续上涨。

你知道，剩下的面粉不多了

如果地价不降，房价就无法抑制。

如果你想知道未来房价的走势，当前的地价应该是最直观的反映，而在热点城市频繁出现的"地王"很能说明问题。房屋企业征地成本增加。“高地价、抢地潮”可以概括2016年的土地市场。

作为楼市的供应方，高地价无疑是高房价的又一“罪魁祸首”。数据显示，从今年1月到9月，全国300个城市的平均地价率为49%，比去年同期提高了35个百分点；其中，住宅用地平均地价为63%，比去年同期上升45个百分点。最新数据显示，前40家房企前11个月的平均征地成本超过6000元，比2015年增长50%。

超过50%的土地成本普遍增加，这意味着未来的房价上涨预计会更加激烈。数据显示，今年14个城市共有20家发债房地产企业收购了48块单价或总价排名前100位的高价土地。在48个土地产出城市中，一线城市贡献了13个案例，平均保险费率为77.6%，二线城市贡献了33个案例，平均保险费率为114.1%，三线城市贡献了2个案例，平均保险费率为308.9%。

对于城市来说，土地资源是固定的。在住房存量有限的情况下，争夺有限的住房资源也将是房价上涨的驱动力。

2014年，北京仅售出200万平方米的纯商品住宅用地，导致预售面积大幅下降至2015年的604.65万平方米，而2015年仅售出300万平方米的纯商品住宅用地，这一数字仍然很低，导致2016年新增预售面积不到400万平方米。雅豪预测，“明年的形势预计会更加严峻。”今年将只销售42万平方米的纯商品房，这将直接导致明年商品房预售量进一步下降。”

郭毅认为，住房供应不可持续的背景和市场监管的收紧，使得纯商品房的预售量在不久的将来见底。此外，北京最近出售的四块土地的住宅部分是100%自给自足的，未来可销售的住宅建筑将继续减少的情况将会加剧。虽然房企不愿出售，但未来北京纯商品住宅的供需将继续下降，但仍将保持供不应求的市场格局。因此，纯商品住宅的市场价格将继续走强。

从上图中纯商品房预售面积的年度趋势可以看出，2010年前北京纯商品房预售面积保持在1000万平方米以上，虽然从2010年开始逐年下降，直到2015年纯商品房预售面积开始进入低谷。根本原因在于土地供应的萎缩。

为了保护利润率，许多房地产企业甚至以更高的溢价在一线城市和核心二线城市购买土地。2017年，一线城市和一些热点二线核心城市的吸引力不会下降，土地供应目标仍然不高，优质住宅供应仍然不足。这将不可避免地导致房地产企业的高土地收购价格。

像“四小龙”这样的热点在发烧，但是房价是稳定的

如今，政府“特定城市政策”调控措施的唯一目标是“控制房价”。因此，在一些炙手可热的二线城市，在地方政府“控制房价”的背景下，房价很难在短期内爆发式快速上涨。除了可能导致房价下跌的极端政府措施外，大多数城市都保持了稳定的房价。

据报道，以杭州、成都、苏州和长沙为代表的17个热点城市占据了全国36.8%的市场份额。在去年的一轮房价飙升中，苏州、南京、合肥和厦门因房价上涨而荣登榜首，并被业界授予“四小龙”称号。

新城控股(601155，BUY)副总裁欧阳杰指出，热点城市房价快速上涨背后只有三个逻辑:供需失衡、货币过度和投资对冲。在本轮动荡的调控中，受调控的17个热点一、二线城市最根本的矛盾在于供需失衡。自2010年以来，17个热点城市的土地规划建设总面积已达6.66亿平方米，但销售额已达9.75亿平方米，透支超过3亿平方米。对于“四小龙”城市，还有一点需要补充:一线城市的溢出效应，尤其是上海。

欧阳杰表示，从供需失衡的角度来看，2012年以来，“四小龙”城市共供应住宅用地1.4862亿平方米，销售面积1.6933亿平方米，透支2000万平方米。

“在供需透支的情况下，导致了房价上涨的预期，流动性泛滥导致的资产短缺带来了投资套期保值需求，进一步推动了房价的快速上涨。”

新政后，仅南京在2016年10月和11月分别供应了8个和15个住宅用地，规划建筑面积达到194万平方米，占全年供应量的20.3%。合肥分别于2016年10月和11月提供了3个和6个住宅用地。规划建筑面积达到106万平方米，占全年供应量的18.8%，两者均大幅增长。

除了苏州，其他三个城市的供应量都不如2015年。到目前为止，“四小龙”城市的总供应量比去年减少了457万平方米，相当于比2015年减少了约15%。很难在2015年实现供应。

与此同时，在抑制需求的政策引导下，住宅销量大幅缩水。“四小龙”城市的平均年销售面积达到308万平方米，而2016年10-11月的平均月销售面积仅为142.2万平方米，降幅超过一半。显然，在供给不足的背景下，通过抑制需求，也可以实现供需平衡。

密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场的预期。根据易居研究所的数据，2016年11月，全国主要城市的房地产市场交易量环比下降超过20%。一线城市的营业额全面下降，15个二线城市中有10个下降，杭州、苏州和南京都下降了50%以上。房价的涨幅也在不断收窄。根据中原地产的研究，从市场价格的角度来看，很多地方在前期都明显出现了二手房大幅降价、人为抬高价格的现象。其中，深圳二手房价格连续两个月下调，南京二手房价格19个月来首次下调。

据业内人士分析，在“以城为本”的政策框架下，大中小城市的房地产市场将继续明显分化。穆迪副总裁曾启贤预测，2017年，尽管热点城市的需求暂时低迷，但住房供应短缺无法在短时间内得到扭转，因此房价上涨的压力依然存在。然而，随着交易量的下降，未来整体价格涨幅将逐渐收窄。

随着投资需求被挤出，改善需求被推迟，以“四小龙”为代表的热点二线城市仍将保持低供给、低成交量，但房价将保持稳定。

安居客房地产分析师强调，从长期来看，由于精英人口的涌入和土地资源的限制等因素，未来一线和二线热点城市房价主调仍将呈现上升趋势。

冷却和挤压北京周边房地产市场的水

河北省廊坊市所辖的三河、大厂、香河被称为“北方三县”。去年7月，北京市中心支行落户通州，被誉为“新北京”的“二环路”，楼市受北京市场及相关政策的影响很大，房价每年实现“三级跳”。北京“930”楼市新政出台后，河北京郊楼市也受到影响，呈现降温迹象，许多房地产开始调整价格，加大优惠力度。

根据对河北省廊坊市200多栋样板房的房价监测，2016年11月，廊坊市房价停止运行，进入停滞阶段。全市只有16个项目进行了价格调整，价格调整后的建筑数量创下一年多来的新低，部分项目下调。河北北京周边的房价开始“停滞”。

此次监测的200多处房产样本涉及廊坊市、固安、香河、永清、霸州等北京周边地区。然而，在永清和霸州楼市，那里有明显的降温迹象，房价不再飙升，大多数物业保持其原来的价格。通过调整营销策略，比如送地下室、送停车位和分期首付款，价格被变相降低了。此外，一些项目直接调整预计平均价格，下调幅度为1000元/平方米。

据业内人士分析，从历史经验来看，北京周边房地产市场将先于北京市场做出反应，北京周边房地产市场降温已经是大势所趋，尤其是近期的价格管制力度加大，这类地区后续的价格涨幅将会变小。在此前北京周边房地产市场普遍上涨的情况下，一些原本是去库存区的非价值区，借机混水卖房，盲目提价。在强有力的调控下，可能会出现游泳降价，如怀来、涞水和一些涿州地区，以及廊坊相关的非价值领域。

2016年12月初，七部委联合发布了《关于加强京冀边区规划建设管理的指导意见》(以下简称《意见》)，严格控制京冀边区的房地产开发建设，不断“退烧”北京周边的“燥热”楼市。

随着《意见》的发布，“以房制人”的手段可能会进一步延伸到北京周边城市。《意见》明确要求“严格控制房地产开发建设，加强房地产市场管理和调控，严格控制人口规模”。国家七部委的意见强调，京冀边区的人口要严格控制，风向要明显。

雅豪研究院副总经理任启新表示，随着调控政策影响的进一步发酵，北京周边的房地产市场将大幅走低。“从整个市场来看，北京周边地区仍需要一定程度的降温，这可能会在相对合理的供需平衡基础上形成一个良好的价格平台。安居克房地产分析师表示，受新政影响，住房开发受到控制，北京周边正在上涨的住房市场需求旺盛，或者供不应求，这将对未来北京周边的住房市场带来更大的上涨压力。