上海暂停“类住宅”审批 开发商火中取栗

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12月28日，《21世纪经济报道》记者独家获悉，上海已于12月22日暂停了公寓式写字楼土地管理各项审批项目的审批。

一般来说，公寓式酒店和公寓式写字楼都是住宅产品，市场上有40、50年历史的住宅产品。"因此，很难判断它是完全暂停还是部分暂停."一位业内资深人士表示。

上海市规划国土资源局近日召开部署会议，研究加强“类房”管理，明确表示将加强对类房的管控，并督促各区深入调查类房供应、销量、存量等基本情况。

一位资深业内人士评论称，这表明上海可能会率先整顿住宅建筑，未来住宅企业要想利用住宅建筑打住宅概念的擦边球，将面临阻力。“相关部门的彻底调查可能是进一步深化市场监管的信号。但是，市场监管作为一个整体是一盘棋，不能只从某些方面或某些角度来解释。”

据上海中原房地产市场研究部统计，截至12月27日，2016年上海住宅成交量为201万平方米，同比增长76%；平均成交价为23404元/平方米，同比增长12.4%。

资本流入住宅建筑是显而易见的

一类住宅是指除住宅和办公楼以外的具有居住功能的边缘产品，包括酒店式公寓、公寓式办公室、阁楼、soho公寓等。大多数住宅产品的产权分为40年和50年两个时期。从产品形式上看，上海的“商品房”概念与北京市场类似。

由于没有办法单独统计住宅用地，从许多第三方机构提供的数据可以看出，自2012年上海房地产市场开始限购模式以来，在上海售出的691块商业用地中，有359块商业用地，占50%以上。据上述知情人士透露，郊区有大量的土地用于办公产权，但由于在郊区缺乏人气，出售或租赁建在这些土地上的办公产品往往很困难，企业或投资者也对接管持谨慎态度。因此，房企在拿走这类土地后，往往会变成具有商住两用或办公产权的公寓产品，通过同类房屋与纯房屋的差价来促进销售，从而加快资金的回笼。

在一定程度上，这表明在上述359个地块中，用于建造住宅产品的地块所占比例很大。今年上海“325”楼市新政后，酒店式公寓的交易量开始上升，6月至8月的交易量创下历史新高；住宅产品的市场价格也迅速上涨。住房购买限制，加上住房企业使用过渡性产品的概念，如服务式公寓，导致越来越明显的资本流入住房市场。

根据第三方机构的数据，今年1月份商业产品(包括住宅和办公产品)的平均交易价格为22000元/平方米，12月份达到31700元/平方米。11月份上海商品月销量1523套，面积87900平方米，均价26900元/平方米；截至12月26日，售出1251套，面积71900平方米，均价31700元/平方米。

自去年12月以来，住宅供应有所增加，但交易量远远超过供应水平。从12月5日到12月11日的一周内，上海的住宅供应为41000平方米，比上个月增长了32%；营业额为4.7万平方米，比上个月增长9%。平均价格为3.1万平方米，比上个月上涨6%。12月12日至12月18日的一周内，住宅供应为1.9万平方米，比上个月下降53%；营业额为2.3万平方米，比上个月下降51%。从12月19日到12月25日的一周内，供应量已经连续两周下降到11000平方米，比上个月下降了43%；营业额为3.3万平方米，比上个月增长43%。

平均交易价格一直在上涨。例如，12月中旬，平均交易价格为34670元/平方米，比上个月上涨11%。

由于交易量的增加，类似房屋的存量逐渐减少。据业内人士分析，12月份类似住宅产品市场爆发，也成为相关部门关注的主要原因。11月份，住宅建筑存量为99.19万平方米。根据过去12个月的月平均234，600平方米，清理周期约为4.23个月；12月中旬，库存为944，200平方米。根据最近12个月的月平均234，400平方米，清理周期约为4.03个月。在12月19日至12月25日的一周内，库存为946，700平方米。根据最近12个月的月平均232，900平方米，清理周期约为4.07个月。

一种趋势是，资本的进入导致了住宅需求供不应求的现象的出现。11月份，住宅供应较上月大幅下降48%，项目主要集中在远郊，来自青浦新城万达茂中心。11月份，住宅交易量与10月份基本持平，为17.1万平方米，但同比增长36%。

或者是房地产公司业绩中的一支生力军

随着交易量和价格的增加，同类住宅成为住宅企业新的增长点。日前，阳光城(000671，BUY)透露，soho将是明年产品线研发的主要产品之一。

在近期热卖的住宅产品名单中，有很多上市的房地产企业。自去年12月以来，最大的交易是位于华漕板块的钟君虹桥广场和长江国际商务中心。

据不完全统计，在上市的房地产企业中，许多大型企业都有相当数量的公寓式办公楼。住宅、住宅、办公和商业等众多产品线的发展，使得龙湖在上海的业绩在近两年有所提升。事实上，上海郊区龙湖的许多大型商业综合体项目都包含了相当多的住宅产品。2015年，上海龙湖签约金额超过48亿元，其中北城天街获得上海住宅产品第五销售金额和第一销售区域；2016年，龙湖集团在龙湖新沂市和上海松江北城天街的产品贡献较大，从上半年龙湖集团总承包额的贡献可以看出，长三角地区以49%排名第一。

与龙湖相似，2016年上半年，绿地的销售业绩在上海排名第一。然而，上半年共有45个商业地产项目，销售面积达15.4万平方米，占格陵兰总销售面积的近三分之一。虽然这类房屋的比例无法统计，但可以看出，非住宅产品的销售也对大型住宅企业的业绩起到了一定的作用。

上述业内人士指出，在限购政策过重的城市，上市房地产企业正在通过类似的住房改善销售业绩。在逐步走向一个影响深远的调控周期的过程中，房地产企业将面临一个对其调整和适应变化能力的巨大考验。“住房企业严重依赖住宅产品的开发和销售。当政府发出纠正的信号时，就等于是在利用这场大火。”业内人士认为，住宅交易量的下降和类似住宅产品的监管不仅会考验房企的资本运营能力，还会对前期的布局和规划产生影响。