香港房价反弹 中国资金再次开始全球围猎？

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11月4日，香港政府突然收紧房地产政策，将再次提高本地居民第二次购房的印花税。以前的税率是根据房价来划分的，最高为8.5%。新政后，印花税统一为15%。

过去一年，香港的房价经历了一场过山车。今年前两个季度，与2015年的高点相比，房价下跌了约10%。然而，从第二季度末开始，房价开始明显升温。过去一个季度，房价几乎收复了所有失地，这成为出台这一政策的重要背景。

香港房价的突然反弹，在很大程度上与内地房价的飙升有关。在很多人眼里，中国内地和香港很多一线城市的房价差距明显缩小，几年前至少有30%-40%的差距。自2005年以来，上海的房价表现明显好于香港和新加坡。尤其是2015年后，上海房价一路飙升，而香港和新加坡房价则处于整体调整趋势。这导致了中国一线城市房价与世界主要城市房价之间差距的缩小。这种价格比较效应导致许多基金开始寻找海外投资机会。过去十多年来，内地买家无疑是香港楼市的重要推动者之一。目前香港房价的反弹是否意味着中国基金再次开始在全球范围内搜寻？

内地投资者在全球房地产市场的大量投资，促使许多国家和地区出台相关措施降低房价。这些措施今后是否会再次面临挑战，值得仔细研究。

新加坡市场仍然低迷

在许多国家的实践中，新加坡为房地产市场降温的措施几乎取得了立竿见影的效果。在2011年和2013年，新加坡政府两次采用额外的买家印花税来抑制投机性购房，规定外国买家和非个人在购买私人住房时必须支付高达15%的额外买家印花税。与此同时，永久居民还需要为购买者支付5%的额外印花税，为购买第二套房支付10%的额外印花税。

与此同时，新加坡金融管理局也收紧了借款人的杠杆率和现金流。代表性政策是贷款价值比(ltv)，该政策于2012年实施，并于2013年进行了调整。一般来说，第一套房子的买家可以得到80%的贷款，但第二套房子只能得到50%的贷款，第三套房子只能得到40%的贷款。另一项政策是从2013年6月开始实施的总偿债比率(tdsr)。该政策的核心是借款人每月偿还所有债务的金额不得超过收入的60%。

这些政策共同实施后，从2012年底开始，新加坡的房价进入了一条漫长的道路。过去两年，私人楼宇价格下跌了约10%。最大的跌幅是豪宅价格。度假胜地圣陶沙的价格下跌接近20%，市场活力仍难以恢复。

香港政策被迫增持

类似政策在香港的实施效果不如新加坡。香港政府从2012年开始收紧房地产政策。同年10月，香港增加了印花税和买方印花税。该政策规定，在3年内出售房屋必须支付10%至20%的费用。额外印花税；非香港永久性居民和所有公司都必须缴纳双倍的买方印花税，即15%。政策实施后，房地产市场并未明显降温，导致香港政府在2013年再次推出双倍印花税政策，即香港居民购买第二套住房时应缴纳的最高印花税为8.5%，较之前的4.25%翻了一番。

这些政策的出台在一定程度上限制了房价的上涨。经过短暂的市场疲软后，香港房价在2014年后再次上涨，仅在2015年下半年下跌。与此同时，香港金融管理局推出了一系列政策，如在2015年2月提高首付，包括将价值700万港元或以下的自用住宅物业的最高按揭比率从60%降至70%至60%；将购买第二套住房的按揭供款与收入比率的上限从50%降至40%；各类非自用物业的按揭供款与入息比例上限亦由50%下调至40%。

房地产信贷政策收紧后，香港房地产市场明显降温。截至2016年年中，香港房价较2015年9月的高点下跌了约10%，但仍高于2013年的约5%。然而，在过去两个季度，香港房价开始大幅反弹，并于2015年9月开始接近历史高点。这也导致香港政府在11月4日再次收紧房地产政策。

资本会流出吗？

比较新加坡和香港的房地产政策，我们可以看到两地都没有放松房地产政策，但香港的房价相对较稳，反弹较快，这应该受到内地因素的影响。换句话说，房地产政策与货币政策一样，开始产生渗漏效应和比较效应，这可能与许多传统观念相反。

从这个角度来看，再加上最近香港房价的突然上涨，我们也要警惕中国的房地产政策一旦收紧，是否会带来更大的资金外流。这些资金的外流，一方面是由于国内房地产市场的投资有限，另一方面是由于与中国一线城市相比，许多国外大城市的房价相当便宜。如果人民币继续贬值，这种资本外流的趋势可能会变得更加稳固。(资料来源:英国《金融时报》)