凤凰专访刘世锦：如果我们不超发货币 房价能稳定下来

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国务院发展研究中心原副主任刘世锦

凤凰财经新闻(记者马)房地产市场去库存化是中国2016年的经济任务之一，也是中国经济最热门的话题之一。自国庆假期以来，全国各大城市都出台了限购政策，试图为火热的房地产市场降温。一段时间以来，关于rising/きだよだよis房地产市场受到限制、泡沫将会破裂的传言甚嚣尘上。

一、二、三线城市房价上涨趋势来源:彭博

那么，楼市限购政策有效吗？限购之后，房价真的会如期下跌吗？北京房价会上涨吗？二线城市会成为房价高企的重灾区吗？人民币贬值会压低房价吗？针对这些问题，凤凰财经采访了国务院发展研究中心原副主任刘世锦。

限制措施通常是治标不治本的

我们的采访从最近的楼市限购政策开始。“十一五”期间，20多个城市相继出台楼市限购政策，当地楼市成交量大幅下降。这项规定有效吗？限购之后，房价真的会如期下跌吗？

刘世锦说，首先，有必要分析今年房价上涨的原因。总的来说，原因有四个:城市需求上升、金融模式、土地制度和货币政策。

那么，目前的限制措施是什么？刘世锦坦率地说，最近出台的许多限购措施限制了需求，而且往往治标不治本。这在短期内可能行得通，但从长期来看，人们去城市的需求是不可阻挡的。增加土地供应，改革土地和金融模式，以及推行房产税，从长远来看可以解决这个问题。当然，会有我们的货币政策，我们不应该有太多的钱。钱太多之后，会助长泡沫。

北京房价会上涨吗？

在过去10年的房地产调控历史中，北京限购的初期效果显著，交易量下降。然而，此后房价稳步上涨，甚至超过调控前的房价。北京的房价会继续上涨吗？

刘世锦指出，需求正在稳步上升，关键问题在于供应能否跟上。事实上，这也是一个供应方改革问题。

比如，我们的土地财政模式改革可以取得一些进展，可以开征房地产税，可以调整政府的供给政策，可以提供更多的土地，或者至少可以释放一种期望。

此外，如果我们的货币政策能够更加稳定，并且不送出太多超出经济发展实际需要的货币，房价就能够稳定下来，甚至在一定程度上回落。

与此同时，刘世锦还指出，如果这些改革被不利地推进，资源的错位将导致高房价，这可能是一个问号。

二线城市将成为房价高企的重灾区？

与一线特大城市相比，一些省会城市和二线城市的价格涨幅更大。一些人甚至笑称，中国二线城市是全球房价上涨名单中最大的黑马。

事实上，自今年4月份以来，厦门、合肥和南京已经牢牢占据了新房价格涨幅的前三名。此外，苏州，这是不包括在官方统计，被称为“四小龙”的行业。

这是由于一线城市虹吸效应的持续扩大还是货币流动性过剩？刘世锦认为，这些因素不是一个单一的因素，而是一个全面的因素。所有的房价都大幅上涨，而且他们仍然是经济活跃的，或者他们位于三大都市地区或大陆的一些大都市地区。

谈到一些经济相对发达的二线城市，它们将来会不会超过北京，成为房价受冲击最大的地区？刘世锦说:我们必须拭目以待。当然，这些城市已经采取了一些措施，但现在看来，至少在短期内，一些试图产生效果的措施不会超过一线城市。关键问题是它是否会在整个区域发展过程中超越这些城市。

房价上涨应该归咎于三线和四线城市？

刘世锦指出，现在中国整个城市的分化相当明显。在经济相对衰退的地方，房价不会上涨，一些房价甚至会再次下跌，因此去库存化的压力很大。

关于这个问题，记者问:那么，库存任务重的中小城市的房地产市场会不会间接推高一线城市的房价？例如，有一种现象是，一些当地居民选择不买房，而是留着钱让他们的孩子将来在一线城市买房。

中国的这些大都市地区正在加速发展和聚集资源，包括刚才提到的这些人。他们和他们的孩子想去这些大城市发展，工作和生活在大城市。这也很正常，这是需求上升的一部分。刘世锦说，有必要适应这种需求。

不仅在我国，而且在全球范围内，未来大部分资源和gdp将集中在几个大都市地区，这是符合法律的。就这一发展规律而言，我们应该了解它，并最终遵守它。

人民币贬值会压低房价吗？

本周，人民币开始大幅下跌。在岸人民币连续跌破6.85和6.86大关，离岸人民币甚至跌破6.89，创下八年新低。社会上有一种声音:如果汇率贬值，房价就会下跌。

针对这个问题，刘世锦指出，汇率和房价有时可能会有这种现象，但不一定是完全替代的关系。现在有一场关于是保护汇率还是房价的讨论。从这个角度来看，我认为问题本身需要仔细分析，应该有更深入的讨论。这两者不一定完全替代，而是相当复杂。

人民币加速贬值是否意味着中国做出了选择？刘世锦说:就定量分析而言，这不一定是关系。影响汇率的因素太多了，房价只是其中之一。影响房价的因素太多了。这不是一个简单的汇率和房价，而是70%或80%由另一个因素决定。

在谈到人民币贬值预期时，刘世锦表示，汇率的变化仍取决于中国经济基本面的变化，中国经济在基本稳定后有可能稳定5年、10年甚至更长时间。因此，人民币大幅贬值是没有根据的。现在，人民币汇率问题是人民币与美元的价格比较问题。从中长期来看，应该说人民币对美元有升值的潜力。

美国不比中国好。

2016年全年充满了许多意想不到的事件，如英国退出欧盟、特朗普当选总统、人民币贬值、房地产调控叠加在美联储加息预期之上，投资者开始陷入恐慌状态。现在投资机会在哪里？

刘世锦指出，经过六年的调整，中国经济现在已经非常接近底部，而且很可能在未来一两年内见底。触底的意义不再是下跌，而是稳定。人们对这一经济前景的预期有时并不十分乐观，但一旦稳定下来，我认为这种预期就会改变。

事实上，美国经济也好不到哪里去。有时，美国经济看起来好一点，或者复苏一点。但最好的是，很难超过3%。就美国经济而言，刘世锦笑着说，中国经济现在基本稳定，所以中国经济没有恶化。

然而，这段时间，尤其是未来一两年，是触底的关键时期，不确定因素也在增加，投资情绪非常不稳定。如何更好地处理这种情况？刘世锦表示，中国经济可以稳步走出低谷，逐步走向优质高效、无水可持续发展的轨道。应该说，这是国际经济稳定发展，特别是国际金融市场稳定的关键因素。