深圳、武汉连夜发布新政收紧限购限贷

本篇文章2065字，读完约5分钟

11月14日晚，深圳和武汉宣布了新的限购政策。从历史的角度来看，在“限购”、“解禁”、“收紧”、“放松”的阶段性政策下，调控房价的初衷并没有真正实现，房地产市场需要的是探索一种长效机制。

重点城市房地产市场调控政策继续加强。

11月14日晚，深圳和武汉的新政相继曝光，深圳提高了公积金贷款首付比例，而武汉则进一步收紧了本地和非本地家庭购房的上限。同一天，南京提出了实施新调控条例的四项措施，Xi也提出要严格查处开发商的九项行为。

在“一城一策”的监管背景下，有分析师指出，这可能会形成一定的示范效应，并不排除前期房价上涨过快的一线城市和热点二线城市将继续跟进。

另一方面，从历史的角度来看，在“限购”、“解禁”、“收紧”、“放松”的阶段性政策下，调控房价的初衷往往没有真正实现，楼市需要的是探索一种长效机制。

多个城市收紧对购买和贷款的限制

自9月30日北京发布“北京八条”以来，已有20多个城市大力推行控制措施。仅一个月后，深圳、武汉等地又出台了新规定。

根据深圳市住房公积金管理委员会11月15日发布的通知，如果住房公积金以职工家庭的名义缴存，且购买了首套住房，公积金贷款的最低首付款比例为30%；如果你用公积金购买第二套房，首付比例不得低于70%。

根据2015年4月实施的政策，对于在深圳购买第一套住房的家庭，公积金贷款首付比例分别为20%和30%，套房建筑面积小于90平方米；对于购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%。

武汉在10月份政策的基础上，继续加大限购力度，相应提高首付比例。其中，武汉市户籍主城区首套房申请商业抵押贷款的最低首付比例从25%提高到30%；两套普通商品房首付比例仍为50%，但两套非普通商品房首付比例提高到70%；那些拥有两个或以上套房的人会在主城区被临时卖给他们。

在主城区购房的非武汉居民需提供购房日前2年连续缴纳社会保障或个人所得税的证明。付款不予认可，首付款比例为30%；对于那些拥有一套或多套房子的人，出售将暂停。

不难看出，武汉本地居民和非本地居民购买住房的上限已分别降至两套和一套。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，武汉新建商品房的去库存周期已降至8个月左右，主要城市的库存规模较小。如果不收紧，房价上涨的压力将继续加大。

除深圳和武汉外，杭州也开始实施进一步限购、提高住房公积金贷款和商品房贷款首付比例、自11月10日起暂停发放第三批及以上住房贷款等措施。其中，首笔住房公积金贷款的最低首付比例从20%提高到30%；如果相应的商品房贷款未结清，再申请公积金贷款的首付比例将从50%提高到60%。

米德兰房地产国家研究中心高级主任张天明告诉《21世纪经济报道》说，热门城市的房地产市场不会下降得这么快，也不排除一些城市会继续跟进；不过，鉴于10月份已有一轮政策出台，收紧购房贷款限制的实际意义其实并不大。

探索长效机制

严跃进在接受《21世纪经济报道》采访时表示，除了抑制房地产需求，更重要的是为增加供应提供一个缓冲时间。换句话说，改善供求关系是关键。否则，单纯抑制房价并不能从根本上解决问题。

业内人士长期以来一直呼吁建立房地产市场的长期机制。除了提出取消土地财政、改革土地制度、开征房产税等建议外，深圳在这一轮调控中的思路可能具有一定的借鉴意义。

10月份《深八条》颁布后，深圳市采取了一系列的市场净化和整顿行动，包括严格调查首付贷款、众筹购房、突击检查待售房地产和房地产中介机构等。但更值得注意的是，深圳也非常重视从楼市供应方面进行调整。

11月10日，深圳市土地与房地产交易中心宣布，近期将增加三处住宅用地的供应。随着全市新增土地资源的日益稀缺，这种推地的节奏在深圳是罕见的。

此外，除了提高人才住房的配置比例外，三块地块还采取了“控制地价、限制房价、竞争人才住房面积”的出让模式。当投标人的报价达到最高地价限额时，拟继续投标的将由“竞地价”改为“竞人才住房面积”，人才住房由投标人建成后免费移交给深圳市人才住房集团有限公司。

事实上，解决人才的居住问题是深圳在过去一年一直推行的主要目标。据《21世纪经济报道》此前报道，深圳将利用上述“人才置业集团”探索一套类似于香港公共住房和居者有其屋制度的住房保障计划，为中低收入人群提供住房；“十三五”期间，政策性住房的数量可能会超过商品房。

深圳房地产研究中心主任王峰告诉《21世纪经济报道》，深圳不仅在抑制过热的市场，还希望着眼于长期稳定。通过建立系统机制，核心目的是建立多层次的住房供应体系，最终让住房回归基本居住功能。

王峰还指出，在高房价背景下，为了保证人口持续流入，支持产业转型升级(爱基、净值、信息)，深圳需要更多渠道，包括政府的积极干预；然而，不同城市的情况不同。一些城市可以依靠市场来解决住房问题，但在住房价格控制方面，要做好长期的制度设计。

严跃进指出，为了保证市场的稳定，有些制度应该规范化。例如，非本地家庭购买者提供社会保障证书，这可以大大防止各种房地产资金的进入。“后续工作应该继续推进。”