房企表外融资急刹车：“只要还没放款的 都停下来”

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中国南方的一位券商官员表示:“国有银行和股份制银行拥有财富管理基金，用于发展和资助房地产企业。规范性文件发布后，正在进行的项目立即停止，不再继续。”

从开发端到销售端，监管机构正在全面收紧房地产资本链。

银监会11月4日发布的《银行业金融机构房地产相关业务专项检查紧急通知》(以下简称《通知》)对16个热点城市的房地产相关业务进行了调查。

此前，上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产公司债券进行监管，发展和改革委员会对商业房地产公司债券进行相应监管。

与之前对表内信贷的限制不同，商业银行也暂停了表外资金，为房地产企业融资。一些银行和经纪商向《21世纪经济报道》表示，通过表外财务管理基金为房地产企业融资的做法已基本停止。

住房融资全面收紧

此前，房地产监管主要针对表内贷款，银行可以选择表外融资继续注入房地产。“在过去，这只是贷款，留下一个‘渠道’。这一次，它是一个三维监督的一行三次会议。”

中国南方的一位券商官员表示:“国有银行和股份制银行拥有财富管理基金，用于发展和资助房地产企业。规范性文件发布后，正在进行的项目立即停止，不再继续。”

一位中心城市的银行资产经理表示，由于银监局发布了加强房地产贷款风险管理和控制的通知，“所有表外房地产融资已经停止。”只要贷款没有被释放，无论哪一步，它都会停止。”

中国银行业监督管理委员会(银监会)在4日的通知中表示，要严格调查理财基金的投资管理。包括严格执行银行理财资金投资非标准资产的比例限制；根据自营贷款管理的要求，加强银行理财资金对房地产行业的监督管理，解决理财资金非法进入房地产行业的问题。

理财资金投资非标准资产的限制参照银监会2013年3月发布的《关于规范商业银行理财业务投资运作的通知》，其中规定银行理财非标准投资应限制在理财余额的35%或总资产的4%；根据自营贷款管理，应进行贷款前尽职调查、风险审查和投资后风险管理。

部分地方银监局进一步要求银行业金融机构严格执行银监会全面风险管理的要求，认真落实“渗透”原则，不得通过同业、资产管理计划等多种渠道规避上述规定和其他监管要求，使资金违规进入房地产行业。

“问题是如何解释‘财富管理基金非法进入房地产’中的‘违规’。在没有明确监管声明的情况下，银行不应首先暂停。”一位来自中国南方金融机构的人士表示。

个人住房贷款是输血的主力军

商业银行进入房地产的资金包括信贷资金和自营资金。信贷资金主要是抵押贷款和房地产开发贷款；表外资金主要包括债券、非标准资产、上市公司固定收益和其他股权资产。

自2015年以来，房地产基金增速加快，主要受个人住房贷款增长的影响。

根据国家统计局2016年11月14日发布的数据，2016年1-10月，房地产开发企业资金到位11.73万亿元，同比增长15.5%，增速与1-9月持平。其中，国内贷款1.73万亿元，增长1.2%；利用外资123亿元，下降49.0%；自筹资金4.08万亿元，增长0.6%；其他基金5.91万亿元，增长35.2%。

其他资金中，存款和预收款3.37万亿元，增长32.2%；个人住房抵押贷款1.98万亿元，增长51.5%。

中国南方一家零售银行的副行长表示，如果条件得到满足，抵押贷款仍将发放，但数据审查更加谨慎，主要是因为交易量大幅下降。“事实上，发展贷款的条件没有改变，也没有发生重大变化。”

对于抵押贷款，银监会的通知显示，有必要检查银行是否严格执行最低首付比例要求；是否认真履行对首付款真实性和贷款申请人偿付能力的评估和检查；是否认真执行贷款限制政策。

“所有已获批准的贷款将继续发放。我没听说大行会突然收紧了个人住房贷款。正因为市场收紧政策，市场对房地产前景持强烈的观望态度，抑制了房地产投机需求，贷款需求也有所下降。”前面提到的零售经理说。

房地产公司债券在11月份消失了

随着对房地产融资工具监管的加强，房地产公司债券和房地产信托的发行量大幅下降。

风数据显示，在交易所的公司债券中，房地产公司债券自9月以来大幅下跌，9月和10月仅发行了8只债券，规模分别为110.4亿元和73亿元。截至11月15日，自11月以来没有发行过房地产公司债券。

房地产是一个相对较大的公司债务类别。截至11月15日，交易所已发行公司债券813只，总额1.19万亿元；其中，发行房地产企业债券185只，总额3028.5亿元。

此前，10月28日，上海证券交易所和深圳证券交易所均发出监管函，试图对房地产和产能过剩行业的公司债券发行进行分类监管，并要求房地产企业公司债券募集的资金不得用于购买土地。其中，央企和房企的公司债券仍可发行。

房地产信托的发行规模也在下降。根据福利信托发布的数据，10月份，全国共有51家信托公司成立了696.39亿元的集体信托，比上个月下降2.21%；其中，房地产信托环比下降24.18%。