楼市调控效果凸显 房地产现10月“拐点”

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房地产市场的调控效应凸显了10月份房地产的“拐点”

前十个月的房地产数据显示出“矛盾”的特征。

一方面，从累计数据来看，投资、销售、征地、资金来源等关键指标的增速均稳定或有所提高，全国商品房销售在前十个月甚至提前创下年销售纪录。所有数据显示，房地产市场迎来了历史上最热的新年。

另一方面，由于许多地方出台调控政策的影响，10月份的投资和销售数据出现了明显下降。即使不考虑监管因素，从周期性的角度来看，房地产市场的放缓也是不可避免的。因此，10月份通常被认为是房地产市场的转折点。

这种变化与宏观经济趋势是互为因果的:截至今年10月，固定资产投资增速已连续两个月回升，这不仅是房地产投资增速反弹的驱动力，也证明了楼市紧缩政策的合理性。因此，大多数分析师认为，今年经济将企稳已成定局，但房地产市场将迎来“大热”后的衰退。

记录和拐点

毫不奇怪，前十个月的房地产数据继续稳定和改善。据国家统计局统计，今年1-10月，全国房地产开发投资同比增长6.6%，增速比前三季度提高0.8个百分点；房地产企业征地面积同比下降5.5%，降幅缩小0.6个百分点；房地产企业到位资金同比增长15.5%，增速持平。

唯一的下降是销售数据。前十个月，全国商品房销售面积120338万平方米，同比增长26.8%；商品房销售91482亿元，增长41.2%。增长率比前三个季度下降了0.1个百分点。

尽管如此，一项记录还是提前诞生了:今年前十个月的商品房销售超过了全年水平。

销售领域也可能创下历史新高。在剩下的两个月里，似乎不难超过2013年13.0551亿平方米的纪录。据中原地产估计，今年房地产销售额预计将达到11万亿元，销售面积为13.5亿平方米，全面创下新纪录。

本轮房地产市场回暖可以追溯到去年底，市场销售规模从今年年初开始明显扩大。虽然在年中有所波动，但9月份的销售规模仍保持在较高水平。

从9月底到10月初，全国有20多个城市出台了监管政策，这极大地影响了一些地区市场，导致10月份月度数据下降。

10月份，全国商品房销售面积为1.5153亿平方米，比9月份下降14.6%；商品房销售额11274亿元，比上个月下降17.1%。同期，全国房地产开发投资9377亿元，比上个月下降12.8%。

在它的影响下，房价也进行了调整。根据中国指数研究院同日发布的数据，10月份全国100个城市(新建)住宅均价为12825元/平方米，较上月上涨1.65%，较9月份下跌1.18个百分点。

国家统计局发言人毛胜勇在14日的新闻发布会上也指出，根据10月份的数据，调控政策在抑制房价过快上涨方面取得了初步成效，这主要体现在10月份上半年主要城市房价增速放缓。

业内大多数人认为，这也可以被视为转折点的到来。一方面，随着银行层面信贷收紧，以及石家庄、青岛、长沙等城市将加入限购行列的传言，房地产调控的紧张基调已经确立；另一方面，即使排除了政策因素，市场在连续几个月升温后，也会自发地进入下行周期。

房地产投资的增长率不会迅速下降

作为宏观经济的重要指标，固定资产投资数据出现反弹。今年前十个月，全国固定资产投资(不含农民)484429亿元，同比增长8.3%，增速比前三季度加快0.1个百分点。民间固定资产投资占比61.5%，同比增长2.9%，增速加快0.4个百分点。上述两项指标的增长率已经连续两个月出现反弹。

毛胜勇表示，民间投资增速连续两个月上升，表明市场需求有所改善，市场内生动力增强。

就在投资数据升温之际，在宏观经济方面，他还表示:“10月份，中国经济继续保持了第三季度以来总体稳定、稳步推进、稳定和质量提高的发展态势，积极因素继续增加。”

在业内大多数人看来，近期宏观经济的持续好转，使得抑制房地产市场过热的政策得以平稳启动。这不仅证实了许多城市此前出台的调控政策的合理性，也表明未来房地产政策的基调难以逆转。

根据同一政策机构的观点，当前信贷需求结构性问题突出，市场整体流动性相对充裕。预计货币政策在未来一段时间内将保持稳定，空将进一步宽松调整，幅度有限。根据房地产市场调控政策，房地产调控政策的收紧态势已经开始，未来可能面临12个月以上的收紧期。

与此同时，随着央行号召相关银行“大声疾呼”，年底有收紧抵押贷款的趋势。

同一个政策机构表示，随着管理层的不断努力，限购的帷幕已逐渐拉开，虚高的资产价格正在回落。从这个角度来看，未来的房价可能会呈现下降趋势。

中国证券的分析还指出，在10月份密集出台调控政策的背景下，市场的短期交易压力将逐渐加大。此外，第一笔住房贷款的利率已经连续四个月保持不变，空的改善空间有限。预计第四季度销售增长率将加速下降。

该机构还指出，房地产投资不会很快回落。考虑到去年第四季度的基数较低，投资增长率甚至可能继续上升，预计全年将保持目前的水平。然而，在公司资本和土地市场控制不断加强的预期下，预计明年投资增长将面临更大压力。