北上逾三十年 港派地产尚能战否？

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[摘要]2010年至2016年，香港政府共拍卖了166块公共住宅用地，其中18块由内地企业拍卖。

新世界(600628，BUY)创始人郑裕彤于9月底去世，留下李嘉诚和香港地产的“四大天王”李兆基。在哀叹英雄之死的同时，人们也发现了一个事实:作为昔日的启蒙者，与内地的房地产企业相比，原来的香港房地产巨头可能已经失去了勇气。

香港房地产企业在北方经历了许多风风雨雨。每当投资撤退到来时，都会响起一片掌声。在80年代和90年代初，他们可能不得不带上“支持祖国建设”这样的时代背景；然而，当这股热潮消退的时候，却夹杂着更多的疑惑和困惑，撤资的理论也让他们饱受舆论的煎熬。

有人逃跑，有人坚持，有人观望。他们清楚知道，香港的经济必须融入内地经济，才能摆脱香港城市国家经济的局限；他们也在考虑如何平衡投资和撤资，从而取得持久的成功。

向北跳跃

香港房地产企业对内地市场的热情一直存在，但他们也经历了一个从萌芽到高潮直至今天温度冷却的往复过程。

与内地相比，香港房地产起步较早，发展历史悠久。二战后，香港本土土地产业经历了五次大起大落，在大起大落中涌现出一大批综合实力较强的房地产企业。香港的房地产业被称为“四大天王”，分别是长江实业的李嘉诚、恒基地产的李兆基、新鸿基地产的郭得胜和新世界的郑裕彤。

“四大天王”之一的郭得胜早在20世纪90年代就去世了，他的第三个儿子继承了衣钵，开始了新的生活。郑裕彤也于今年9月去世。尽管四人中有两人死亡，但四大房地产开发商仍牢牢控制着香港房地产。

除了“四天王”，九仓、恒隆集团(港股00010)和瑞安也占有部分市场。数据显示，前十大地产集团的开发量约占香港总开发量的80%，市场集中度相当高。

在港资房地产企业中，新世界第一个测试了内地市场。它在大陆的第一个房地产项目是1980年在广州的中国饭店(香港股票0045)。港资房地产企业进入内地房地产市场的真正热潮可以追溯到1990年左右，李嘉诚就是这一轮的典型代表。

1989年，一些外资企业退出内地，但李嘉诚此时大举进军内地，成为香港在内地的最大投资者，为他日后获得超值土地收益奠定了坚实的基础。1992年，邓小平南巡进一步增强了海内外对中国改革开放的信心，港资在内地掀起了投资房地产的热潮。然而，在1994年，随着宏观调控，市场迅速降温，次年进入低点。新世界于1994年开设的武汉新世界百货，已成为其在内地的标志性项目。

1998年，住房制度改革开始，原有的福利分房制度被完全废除，土地资源被推向公开市场，房地产迎来了重要的发展机遇。热心的香港企业没有错过这个历史机遇，于是开始加快进军内地的步伐，掀起第二波热潮。

由于其雄厚的资金实力和丰富的发展经验，受到地方政府的广泛青睐。正是在这种热潮中，李嘉诚在中国内地建造了他最具标志性的项目——位于北京东长安街1号的东方广场。

当时，内地房地产企业在资金实力和项目经验方面存在很大差距。根据万科2000年年报，其总资产为56.22亿元，营业收入为38.73亿元，净利润为3.01亿元。相比之下，港资房地产企业可以被称为掠食者。以新鸿基为例，2000年下半年的纯利高达53亿港元。两者之间的差距可以看出。

除了规模和实力上的差距外，在内地房地产企业仍在努力探索的同时，港资房地产企业已初步实现了跨区域、多元化经营。2000年前后，新世界地产已遍布广州、深圳、北京、天津、沈阳、大连、上海等城市和地区，并已初步覆盖内地市场。此外，香港企业也率先进行多元化经营，无论是住宅或商业地产开发，还是金融、零售等多个领域。

在如此巨大的差距下，香港企业进入内地首先要面对的是来自老对手的竞争。最典型的事件是2001年的金土地竞赛。该地块位于深圳华侨城以南、深圳湾以北的填海区，面积2.9平方公里。当时，深圳市土地规划局有关人士透露，填海区的居住面积约为205万平方米，土地价值超过50亿元。这片黄金土地吸引了许多强大的敌人，如新世界、恒基兆业、和记黄埔、新鸿基、恒隆和九仓。

这一轮港资房企北移，以“四天王”、恒隆集团和嘉里建设(港股00683)为代表的港资房企内地土地储备飙升。世纪之交，新世界中国在内地的土地储备超过2000万平方米，2000年完成住宅项目93万多平方米，其中80%售出，利润超过2亿元，比上年增长20%以上。然而，李嘉诚旗下的和记黄埔在内地的土地储备已超过400万平方米。

低价大规模收购土地恰逢国内市场上涨最快时期，港资房企享受土地升值带来的红利。

2004年，标准普尔发表了《香港企业投资Mainland China房地产市场》的评论报告，指出香港房地产市场的激烈竞争导致许多房地产开发商转而投资内地市场。标准普尔董事白培瑞表示:“面对本地市场的激烈竞争，越来越多的香港房地产开发商和投资者转向内地市场，以求获得更好的发展前景。”

总的来说，香港的总面积约为1100平方公里，但可开发利用的面积不到30%。然而，香港优越的地理位置、开放的政府政策和相对完善的基础设施吸引了大量资产涌入房地产行业，这也使房地产成为香港经济的支柱之一。在相对饱和的本地市场下，香港的房地产已经进入了成熟稳定的阶段，很难有大的发展。大陆市场已经成为他们不可忽视的选择。

从实践的角度来看，香港数十年来积累的房地产开发经验也为内地市场的发展提供了很好的借鉴——商品房预售制度源于香港的“卖楼花”(即拍卖房屋)，内地的商业用地招拍挂制度也是参照香港的土地拍卖规则制定的。

转化考试

经过第二次热潮后，近年来港资房地产企业在内地的投资呈现下降趋势，北上的热情逐渐降温。

8年前，长江实业房地产投资有限公司董事郭在接受媒体采访时誓言:“长实的长期目标是，内地房地产收入与香港房地产收入的比例能够减半。”然而，2013年全年，李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业并未在内地赢得任何土地，但与此同时，它们不断抛售内地的房产和资产，最终导致了所谓的“李嘉诚撤资事件”。

据不完全统计，从2014年1月至2015年4月，李嘉诚通过资产转移或其他方式套现近800亿元。在过去的五年里，以郑裕彤的儿子郑家纯为首的新世界集团很少在大陆获得土地。许多待开发的土地是在2000年之前获得的，其在武汉、海口、贵阳和成都的房地产市场项目于2015年12月出售。

虽然李嘉诚和郑裕彤在不同场合多次重申，在内地出售资产并不是对内地市场缺乏信心，而是“换马”，但一段时间以来，港商的退出已成为舆论的焦点。

随着时间的推移，港资房地产企业与内地房地产企业的实力对比是“颠倒的”。事实上，早在1997年年底，潘石屹曾写了《香港对内地房地产业的影响》，断言“香港的绝对优势已经丧失”。现在，潘石屹的预言已经实现了。

以恒基地产(香港股票00012)为例。今年上半年，其在内地的合同销售额超过55亿港元，同比增长超过60%。恒基地产在香港的房地产销售额只有62亿港元，离内地不远。恒基地产在内地的销售业绩目前难以与内地房地产企业竞争，排名100位。就上半年销售额而言，超过1000亿元的内地房地产企业多达5家，超过100亿元的企业有62家。

此外，香港房地产企业在土地储备方面无法与内地房地产企业相比，甚至根本没有机会出售。在2015年至2016年的房地产盛宴中，香港资本的身影完全淹没在一个接一个崛起的福建省各部门、中央企业和地方国有企业之中。

2015年，恒大地产土地储备1.56亿平方米位居榜首，万达、保利、R&F和中海分别以7395万平方米、5482万平方米、4185万平方米和4144万平方米位列第二至第五。然而，新世界中国2574万平方米的土地储备仅排在第14位。截至2016年上半年，恒基地产在内地14个城市拥有土地储备，建筑面积近千万平方米，其中78%可开发为住宅物业。这块土地储备也被恒大和其他实力强大的内地企业远远抛在后面。

港资房地产企业在内地经营时，往往会遇到水土不服的问题。虽然港资房地产企业在2000年迎来了北进的高潮，但发展速度极其缓慢，每年仅在内地推出的房地产项目销售额极其有限，甚至只有个位数。这与内地房地产企业快速征地、快速发展、快速撤资形成鲜明对比。

九仓中国副董事长周在接受采访时感叹，内地房地产企业发展速度如此之快，令他感到惊讶。内地房地产企业实行所谓的“5、9、12”发展节奏，即收购土地后5个月内开工建设，9个月内出售房产，12个月内房地产现金流由负转正。“这种周转速度在今天是无法实现的。”周对此并不回避。

港资企业发展缓慢，与其长期强调稳定和低负债管理密不可分。在如此缓慢的速度下，港资企业不得不缴纳高额的土地增值税，而不是提高资本周转率。

另一方面，由于香港土地资源极为稀缺，港资住宅企业普遍具有长期投资和长期囤积土地的传统。然而，这并不为大陆所接受，而是经常受到大陆的质疑。

以李嘉诚为例。2014年，一些媒体统计了长江实业2005年在内地的29个项目。经过1989年的开发，其中近三分之二仍未完工，有些项目持续了1/4世纪。2006年，长江实业有限公司的子公司东莞冠亚皇岗湖商住区建设有限公司开发的“海逸豪庭”项目因土地闲置8年被罚款8000万元。其中一个重要原因是人才不能本地化。一位不愿透露姓名的香港知名开发商的内部人士告诉《泰晤士报》记者，许多港资房地产公司很难将他们的人才和管理本地化到内地公司团队。「香港仍有大量中高层核心行政人员。在了解内地市场和与内地其他部门沟通方面，香港团队其实没有优势，反而成了劣势。这也是香港地产公司难以在内地迅速成长的一个重要原因。”

“从长远来看，香港企业将继续在一线城市持有房产，不排除在一线城市购买核心地块的可能性，而二、三、四线城市的房产将逐渐缩水。”科利尔国际研究咨询部主任陈厚·乔说。

当香港房地产开发商向北放缓之际，内地房地产开发商却频频在香港发起攻击。根据房地产咨询公司第一太平戴维斯(savills)的报告，2005年至2009年间，香港政府拍卖了26块公共住宅用地，没有一个竞标者来自内地房地产企业。从2010年到2016年，香港政府共拍卖了166块公共住宅用地，其中18块由内地企业拍卖。