楼市“寄生贷”揭秘：月供贷加杠杆

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虽然你知道很多关于房地产市场的贷款，但不一定都是。

据《证券日报》记者报道，除了正规的抵押贷款业务外，还有许多贷款业务是“寄生”在房地产市场上的。最著名的自然是被监管机构禁止的首付贷款，而赎回贷款也成为一些中介公司的新宠；此外，尽管月度贷款(也称为抵押贷款放大贷款)并未投资于房地产市场，但它客观上给抵押贷款客户“增加了杠杆”，导致客户月度贷款额短期内大幅上升。在一些非法中介眼中，每月贷款资金的使用是不受限制的，甚至可以用来代替首付中的"过桥资金"。

然而，一些从业者已经感受到房地产市场和相关贷款业务面临严格监管的趋势。记者走访发现，近期房地产中介员工最重要的工作是整改和培训，一位之前被添加为微信好友的中介公司员工删除了其朋友圈中所有近期有关住房和抵押贷款的业务信息。

每月贷款利率接近10%

贷款期限一般不超过三年

据《证券日报》记者介绍，贷款购买者“增加杠杆”的现象不仅集中在首付阶段，还集中在贷款购买者完成交易后的月度还款环节，还有后续贷款的特殊信贷产品，美其名曰月度贷款供应。

所谓月度贷款，是指向通过银行按揭买车买房的客户，或向银行贷款抵押房产的客户提供的信用贷款。这种贷款是无担保的，但利率明显高于抵押贷款利率。

“月利率为0.8%，两个月内信用查询次数不超过4次。”瑛子(化名)是北京一家担保公司的销售员，他说:“按揭还款半年以上都是罚款。如果第一次申请被拒绝，您可以在一个月后重新提交您的申请。”

据《证券日报》记者调查，月还贷金额与月还贷金额和时间有关:六个月内你可以申请高达月还贷金额30倍的贷款，一年以上可申请高达月还贷金额45倍的贷款。与此同时，银行通常会设定每月贷款限额，大多数银行的最高限额为30万元，一些银行的最高限额为50万元。瑛子给出的价格和市场平均价格相差不大。记者询问了很多公司，发现每月贷款的月利率在0.75%到0.9%之间，相当于10%左右的年利率。

此外，每月贷款的最长贷款期限通常只有3年，再加上利率远高于抵押贷款，一流贷款的借款人短期财务压力相当大。

以一笔100万元的贷款为例，期限为30年，每月支付约5000元。根据目前按揭审批流程的要求，每月最高还款额不超过月工资的50%，贷款人的收入可超过1万元。每月申请三年贷款10万元，每月还款超过3500元；如果月供是月供的45倍，月供压力将上升到8000元，而原来月供为5000元，月供压力将上升到13000元左右，这种情况将持续三年。

“从银行的角度来看，每月贷款供应主要是为在其他银行有住房抵押贷款的客户量身定制的信贷业务。事实上，银行希望“挖走”其他银行认可的优质客户，以促进信贷业务的发展。”一位股份制银行家告诉《证券日报》记者，“虽然每月贷款供应业务是一种信用贷款，没有必要抵押房地产，但由于买家在贷款审批期间已经筛选，信用资格普遍良好，银行对每月贷款的投资有要求，主要是为了满足买家装修和培训等消费金融需求。”

然而，在一些非法中介眼中，每月贷款资金的使用是不受限制的。一家担保公司的业务员向《证券报》记者明确表示，“月供不会限制你的资金使用”，“如果首付款中有短期贷款或高息贷款，你也可以用月供代替。”

此外，一些商界人士在社交平台上表示，他们可以帮助处理的月贷款“范围更广”——他们只能在每月贷款供应一个月后申请月贷款，甚至是在新买的房子开始提供月贷款供应之前。我们的记者注意到，上个月，有三个客户通过这个社交平台预订了他们的服务。

止赎贷款的利率仍然很高

年化18%是起始价格

在与房地产市场相关的贷款中，银行冷遇的止赎贷款业务正受到一些线上和线下中介平台的欢迎。

赎回是二手房交易中的一个常见术语，是指清偿出卖人房地产抵押本息，取消抵押登记，赎回房地产许可证；在房地产许可证被赎回和抵押登记被取消后，止赎被视为完成。卖方申请取消抵押品赎回权的贷款称为取消抵押品赎回权贷款。这种方法也客观上规避了监管当局对再抵押的限制。

商业银行和客户对这项业务不感兴趣，因为取消抵押品赎回权的程序很复杂。一家曾在部分地区推出止赎贷款的股份制银行的信贷员告诉《证券日报》，该行目前没有止赎贷款业务，与抵押房地产相关的业务主要是房地产的两个抵押，贷款资金主要投资于生产经营或资金周转，与房地产交易无关。

然而，一些线上和线下中介平台对止赎贷款热情高涨，尤其是在首付贷款暂停的背景下，止赎贷款甚至成为一些中介的“拳头产品”。与一般银行规则不同，在这些中介平台上申请“止赎贷款”的客户通常不需要提供担保，在提交申请材料后一至三天内即可完成审查。

在网上中介平台上，止赎贷款产品被描述为“超低利率零手续费”，实际月利率为1.5%，最高可达300万元。以贷款期限为41天的100万元为例，中介测算了自身、房地产中介和房地产网站的收费标准，总还款额分别为102.05万元、103.33万元和102.5万元。事实上，尽管年化利率已经达到18%，止赎贷款的中介平台费用确实相对便宜。在咨询另一个平台时，《证券报》记者还获悉，北京止赎贷款的月综合成本为1.5%，但与此同时，他被告知“如果贷款期限超过30天，每10天收取0.5%的综合成本，不足10天按10天计算”，买方还必须在该平台申请抵押贷款，费用约为3000元。然而，在长沙、苏州等二、三线城市，止赎贷款的综合服务费较高，月利率大多在1.8%至2%之间。据本报记者观察，在过去一两年中，止赎贷款的平均利率并没有因为降息、RRR降息或资金松动而大幅下降。

此外，《证券日报》记者发现，部分止赎的目的不是为了方便房地产交易，而是为了提高估值和再抵押。

“自去年下半年以来，一线城市房价快速上涨，部分地区房地产升值幅度超过30%。一家担保公司的一位业务人员告诉记者:“房主们想根据新的估价向银行申请抵押贷款，所以他们急于偿还原来的抵押贷款。”

目前，对房地产市场中的“寄生贷款”，如止赎贷款的监管趋于严格。据媒体报道，由广东省住房和城乡建设厅等部门联合制定的《广东省房地产开发企业和房地产中介机构互联网金融业务风险专项整治实施方案》正式公布。根据上述方案，整改的重点目标包括:房地产开发企业和房地产中介通过互联网从事金融业务，配合互联网平台开展金融业务，以“股权众筹”名义从事非法集资活动，包括房地产开发企业开展“预付资金”、“首付贷款”业务和非法众筹投机业务。房地产中介通过互联网平台、关联公司或第三方金融机构等向双方提供“止赎贷款”和“最终贷款”。

本报记者近日走访了北京几家房产中介商店，发现近期房产中介从业人员最重要的工作就是对各种违法违规的宣传板和传单进行整改，并对从业人员进行培训。一名中介公司的员工，之前被添加为微信的朋友，在不久的将来删除了他的朋友圈中所有关于住房和抵押贷款的商业信息。