房地产去库存 银行正积极作为

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解决房地产市场失衡是2016年五大经济任务的主导环节。如何解决高库存的房地产也成为今年经济和金融政策的一个重要方向。

“所有银行都在互相帮助，并主动支持农民工在城市买房。”两会期间，住房和城乡建设部部长陈在回应鼓励农民工进城购房的措施时提到。诚然，农民工购房是减少库存和稳定投资的最大需求。

各种迹象表明，许多银行机构在房地产去库存化方面采取了积极行动。

去库存化的任务是艰巨的

根据国家统计局的数据，截至2015年11月底，中国商品房销售面积为6.9637亿平方米，比10月底增加1004万平方米。此外，2015年前11个月，中国新建住房140569万平方米。这意味着在高库存的情况下，新房子将继续涌向市场。一些专家预测，现有住房的去库存周期将需要大约23个月，而更快的住房将需要4.5年才能消化。

今年以来，虽然北京等一线城市的房地产市场蓬勃发展，但仍无法扭转全国住房存量大、消化慢的现实。

全国工商联相关负责人表示，中国基本达到了一户一套房的水平，基本住房需求得到满足，住房需求意愿下降。因此，相关政策对市场的刺激作用正在减弱。从市场供应的角度来看，库存在不断增加，而且仍然很难去库存。以2亿平方米左右的商业地产库存为例，每月消化3000万平方米就可以减少库存，难度可想而知。

很多人关注高库存带来的银行信贷风险。“大约40万亿元已经投入到6.72亿平方米的库存中。扣除开发商自身投入的项目资金后，至少有28万亿元来自债权人，10多万亿元来自金融系统。”全国政协委员张玉明说:“如果这些股票不在一两年内消化好，一些中短期债务就无法偿还；如果在三到五年内消化不良，一些中长期债务将开始无法偿还。显然，这将导致金融领域的系统性风险。”

增加个人贷款支持

陈最近介绍说，中国农业银行推出了“农民住房贷款”，今年1月向5.4万个家庭提供了170亿元贷款，支持农民工购房。

春节前后，国家有关部门迅速出台了消化库存的优惠措施，如调整首付比例，降低购房契税和二手房营业税，简化公积金贷款手续，进一步引导银行机构加大对个人住房贷款的支持力度。

在采访中，记者还了解到，除农行外，建行等多家银行机构也在加快发放个人住房贷款。

以中国建设银行福建省分行为例。2015年，建行福建省分行个人住房贷款投资358.5亿元；2016年，本行继续加大对福建个人住房贷款的投入。截至2016年2月22日，该行已投资近60亿元人民币用于个人住房贷款。

对此，建行福建省分行相关负责人表示，将积极落实中央部委出台的新房贷政策，从信贷政策、利率政策等层面落实中央房地产去库存指令。

此外，为进一步加快个人住房贷款投资，拓宽个人住房贷款资金来源，建行福建省分行也于2015年下半年重启了新一轮个人住房贷款资产证券化。据悉，建行福建省分行将提供超过14亿元的个人住房贷款资产池。

上述负责人还透露，2016年，在总行的统一部署下，福建分行将继续开展个人住房贷款资产证券化业务。

据记者了解，一些银行机构正在深化与优质大型房企的合作，加大优质房地产的营销力度，并尽一切努力在实体经济运行良好、刚性需求强、市场稳定的地区储备住房项目。与此同时，一些银行正在加快二手房贷款的市场布局和存量房屋的周转。例如，建行福建分行的做法是，一方面深化与优质房地产代理商的合作，通过中介机构、“方格通”电子平台、媒体资源等多种渠道，深入挖掘二手房贷款客户资源；另一方面，本行进一步优化二手房服务流程，提高工作效率，为福建地区二手房交易周转提供资金支持，促进外国人在福建定居。

房地产开发贷款有进有退

在今年的两会期间，许多代表提议用“降价”来促进房屋销售。

据记者了解，目前，一些银行正在鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低房价，以利于消化库存。与此同时，银行也在加强对现有房地产开发贷款项目的资金封闭管理，逐步退出过去缺乏品牌实力、专业操作能力差、依赖粗放经营模式的中小房地产企业。

建行福建分行相关负责人在谈到企业并购重组时表示，在推进房地产企业并购重组的过程中，可以通过提高产业集中度来控制和减少供应面的扩张。具体措施包括积极支持有助于化解房地产库存、提升企业整体经营实力的并购项目，特别是国有上市公司并购的需要，利用并购机会盘活和优化我行现有信贷资产。

上述负责人表示，本行积极为客户提供全面的M&A和重组服务解决方案，整合M&A贷款、M&A理财、M&A民间债务等产品，满足客户M&A融资需求，发挥协同效应，提升金融机构整体服务能力。

政府也应该在减少库存方面发挥积极作用。一些CPPCC成员建议，为了解决去库存化问题，政府应该停止建造新的经济适用房和经济适用房，并采取政府购买的方法来解决库存市场的问题。他们还建议扩大购房服务范围，允许在存量较大的城市发行专项政府债券购买或租赁住房，与企业进行竞争性谈判，并根据政府制定的购房合同标准文本签订购房或租赁合同。