22城急冻式限购限贷后 有房企取消春节前拿地计划

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国庆假期从来没有像今年这样伴随着连续的感叹。

从9月30日晚到10月8日，上海和南昌的政策落地，有22个城市出台了新政策，即杭州、昆山、北京、上海、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、珠海、东莞、惠州、福州和南昌

“速冻”规定

这项监管政策覆盖了从一线、二线到三线城市的所有城市。

已经出台政策的22个城市中，大多数都是热点城市，自去年以来，它们的房地产市场持续飙升。

从监管内容来看，北京、上海、深圳、苏州、南京、厦门等城市属于“过重”监管，可谓“史上最严”。

深圳的监管政策规定，非深圳户口购买的要求从三年社会保障提高到五年；如果有一套住房，首付比例将提高到70%。与此同时，在深圳有户籍的成年单身人士，包括那些有兴趣的人，已经限制在这个城市购买一套房子。南京和苏州也限制了单身人士(包括离婚人士)的购买。

随着限购政策的出台，许多地方的房地产交易量直线下降。

根据长江证券(000783，BUY)的研究报告，过去一周，长江证券覆盖的45个城市的成交量为711.29万平方米，比上个月下降了35.76%。一线城市环比下降56.87%；二线城市环比下降33.75%；三线城市环比下降26.16%。第一、二、三线库存环比分别下降3.21%、1.84%和0.43%。同比数据显示，各行库存分别比去年同期下降21.96%、19.65%和7.77%。

10月6日，南京市新购商品房认购量为29套，不到5日150套认购量的五分之一。与之前每天300-500台的订阅量相比，每天的订阅量“急剧下降”。

价格下跌的消息也不断出现。

中央总体规划的影响

22个城市在短短几天内集中发布了严厉的限购令，这显然起到了中央政府统筹规划的作用。

中国人民银行行长周小川最近指出，中国一些城市的房价已经快速上涨。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场健康发展。

“一线城市的限购措施最为严厉，因为一线城市的房价正显示出失控的迹象。”房地产专家、厦门大学管理学院教授戴认为，这一轮房地产调控凸显出中央政府希望限制一线和稳定二线房价，将资金转移到三线城市，帮助消化大量房地产库存，“帮助缓解地方政府债务危机”，而一线和二线城市的地方政府显然没有这样的愿望。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松也认为，许多地方政府更喜欢发挥房地产在推动gdp增长中的作用，而缺乏抑制房价的动力。

不是每个城市，像深圳和南京，都有令人惊讶的严格的调控政策。

今年上半年，三线城市的去库存化进程受到了积极影响。

根据长江证券研究报告，在过去一周，第三条线的去转型略有增加。23个城市的净化周期为35.31周，比上个月下降了0.60%。一线、二线和三线城市分别为27.43周，比上个月下降0.28%；32.00周，比上个月下降1.39%；84.51周，比上个月增长0.40%。同比分别下降29.54%、35.24%和23.71%。

给决策留有余地

戴认为，这一调控政策的一个主要特点是没有实施的时间限制，留有决策的余地，“可以随时调整或取消限购”。

多年来，房地产一直是中国gdp增长的重要推动力。在2016年私人投资下降、国民经济下行压力加大的背景下，房地产在稳定增长中的作用不言而喻。

经济增长仍在触底过程中。戴认为，此时对房地产的调控真正属于“军事保险”，这是对决策水平的考验。“与上届政府普遍采用的一刀切政策不同，目前的控制措施通常是一个城市和一项政策。”

“例如，一线城市的情况是库存不足、人口增加和购买力强。只有通过限制购买力才能抑制房价的飙升。”戴也说道。

与此同时，“中央政府希望迫使地方政府以技术创新和发展实体经济为主题，但地方政府更关注摆在他们面前的问题。”丁松表示无助。

丁松说:“这一轮调控不是为了戳破泡沫，而是为了控制房地产价格周期性的盲目上涨。”

接受《时代周刊》采访的房地产专家都认为，短期内，房地产价格将大幅下跌，明斯基时刻不太可能到来。丁松认为，房地产价格仍处于一个大的上升周期，但短期内可能会“下降一点”。

土地收购的节奏分化

今年上半年，一些房地产企业仍在按原定节奏收回土地，而另一些企业则首次实施了冻结收缩。

10月9日，位于北京市大兴区亦庄经济技术开发区2-6栋的x84r3地块最终被该地块的一级开发商博达置业(Boda SGD)以21.1亿元的总价中标。据业内人士估计，该地块的建筑价格约为20，824元/平方米，根据规划，该地块将建成自住房屋，销售价格上限为23，000元/平方米。

然而，雅豪市场部主任郭毅对媒体表示:“从现场招标的力度和最终的交易结果来看，尽管前面有监管压力，但房企仍渴望获得北京的住宅用地。”在进入现场投标前，博达SGD、k2、碧桂园(港股0207)、天恒、鲁能、金隅、万科、中铁、首开珠总财团等11家房地产企业参与了网上报价。

10月10日，上海迎来了国庆后的第一次土地拍卖——青浦区西虹桥潘震路西侧27-04地块的拍卖。此次拍卖吸引了包括前海人寿、联美和蒂奇协鑫在内的14家公司。经过185轮竞标，前海人寿最终以12.47亿元的价格中标，底价约为21986元/平方米。该地块用于商业办公、餐饮和酒店行业。

在深圳，业内人士认为限购不会引起房企的焦虑。一些业内人士对媒体表示:“深圳市场上没有一家房地产企业应该选择降价。首先，房企不缺资金，也不需要急于回迁；其次，降价都是由于市场供应量大，这将导致降价，但深圳的情况并非如此。”业内人士预测，房地产市场的新政需要在一个季度内消化，但仍对市场前景持乐观态度。进入深户很简单，半年就够了。

与此同时，业内人士表示，在受监管的城市，由于下半年销售速度放缓，中小房企可能面临现金流压力。

据《时代周刊》记者称，今年上半年大举征地的福建一家中型房地产企业，在春节前有一长串征地计划。

目前，该房地产企业春节前的所有征地计划已经取消。