这些城市限购加码 只因地价涨得太凶

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在今年国庆期间和春节后，地方政府出台了房地产调控政策。一方面，它强调保护自住需求，并侧重于通过限制购买和贷款等措施打击投机需求和抑制投资需求；另一方面，增加住房和土地供应，缓解供需矛盾，满足合理需求。

限购令密集发布后，房价再次反弹的可能性越来越小。2011年，在第一个全国性限购政策出台后，房地产市场的过去依然历历在目。

与前一轮楼市调控政策不同，此次调控呈现出一城一策、持续加码等新特点。随后，针对苏州、深圳等地，不断加大调控政策力度。这是什么原因？

今年国庆期间出台限购政策的20多个城市中，至少有三个城市已于年初或年中开始实施限购政策。他们是深圳、苏州和南京。其中，南京限购政策于9月26日颁布实施。为什么仅仅10天后就要进一步加强限购？

“由于之前的调控效果不够好，房价和地价仍在上涨，地方政府必须表现出过度调控的态度，以限制房价和地价的上涨。”易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱认为是这样的。

公用号码“欧阳宪生”的运营商、新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰也认为，当地政府早期的政策相对温和，而这次是全国统一部署，因此政策力度自然会过重。

飙升的地价影响了调控效果

根据10月1日公布的9月份100个城市的价格，9月份深圳样品的平均价格达到了5.5万元/平方米，比去年同期上涨了41.88%。很难想象这座城市在今年3月刚刚颁布了历史上最严格的房地产市场监管政策。

3月25日深夜，深圳市人民政府办公厅在其官方网站上发布了《关于完善住房保障制度促进房地产市场稳定健康发展的意见》。通过限制贷款、升级和限制购买，严格禁止互联网金融公司和小额信贷公司等金融机构从事首付贷款、众筹购买和过桥贷款等金融杠杆融资业务，以限制房价的快速上涨。

然而，这些措施显然未能抑制飙升的房价。与3月份相比，深圳100个城市的平均房价从4.8963万元/平方米上涨到9月份的5.5万元/平方米，涨幅为12%。

事实上，今年3月，深圳已经出现了房价下调的迹象。根据国家统计局的数据，4月份深圳新房价格涨幅收窄，二手房价格甚至有所下降，环比下降0.4%。

深圳市规划和国土资源委员会发布的统计数据还显示，4月份，深圳一手住房价格为49876元/平方米，比3月份下降了113元/平方米；成交量下降，只有2340台，比上个月下降47.5%，这也是深圳本轮上涨以来的首次下降。

当时，深圳一些专家认为，经过近一年的房价快速上涨，深圳楼市将进入调整期，房价已经有下行压力。

为什么市场预期在几个月后发生了巨大变化？根据深圳市规划和国土资源委员会的数据，深圳市售出2618套新房，比上个月增长13.2%，同比下降35.5%；平均成交价为61600元/平方米。飙升的土地价格可能是深圳房价在短期内迅速回调的原因。

6月2日，电建地产和广州房融最终以82.9亿元的价格收购了龙华上塘的一处商住地块a816-0060，该地块的底价为5.6万元/平方米(不包括幼儿园13.7万平方米的实用面积和6万元/平方米的底价)。一些业内人士预测，这将需要85000 ~ 90000元/平方米才能赚钱。

一周后，龙光地产(港股03380)以每平方米27623元的底价和140.6亿元的总价赢得了光明商住区，成为深圳新的“总价王”。

深圳市房地产研究中心高级研究员李在接受媒体采访时表示:“6月份，深圳两块地的价格被夸大了，一个创造了全国总价王，一个创造了单价王，对深圳楼市产生了很大影响。“3·25新政”后，深圳楼市处于调整状态。6月份，市场反弹更为明显，主要是因为“土地王”的影响。”

8月底，招商局蛇口(001979，BUY)和华侨城(OCT)联合体以310亿元的总价款获得深圳新会展中心(一期)配套商业用地，新的全国总价款“王迪”诞生。根据深圳市规划和国土资源委员会的数据，下周(8.29~9.04)新房平均成交价格达到70，025元/平方米，比上个月上涨54.5%。

限购令被密集宣布:当房价见顶时，

有迹象表明，在密集发布限购令后，房价再次反弹的可能性越来越小。

纵观国家统计局发布的《2011年2月70个大中城市住宅销售价格变化》(即限购令集中下发的月份)，与1月份相比，环比价格下降的城市数量增加了5个，价格上升的城市数量减少了4个。

在新建住房市场，有7个城市的环比增幅超过1.0%，比1月份减少了12个；有44个城市的环比价格涨幅小于1月份。与去年同月相比，在70个大中城市中，与1月份相比，2月份房价下跌的城市数量增加了5个，而房价上涨的城市数量减少了4个。2月份，有7个城市环比增长超过1%，比1月份减少12个。与去年同月相比，在70个大中城市中，有1个城市房价同比下降，31个城市房价同比上升下降。

在二手房市场，有4个城市的价格下降，16个城市的价格持平。与1月份相比，价格持平或下降的城市增加了10个，而价格上升的城市减少了10个。与去年同月相比，在70个大中城市中，有3个城市房价同比下降，22个城市房价同比下降。

一年后，大多数城市的房价都出现了下跌。在70个大中城市中，有27个城市的房价同比下降，比1月份增加了12个。2月份，全国有32个城市同比增速低于1月份，增速不超过2.7%。

根据《2012年2月70个大中城市住宅销售价格变化》，在当时的70个大中城市中，有45个城市价格下降，21个城市价格持平，4个城市价格上升。在房价环比上涨的城市中，涨幅不超过0.1%。

二手房价格也大幅下跌。在70个大中城市中，有45个城市房价下跌，14个城市房价持平，11个城市房价上涨。在房价逐月上涨的城市中，涨幅不超过0.4%。

与去年同期相比，在70个大中城市中，有44个城市房价下跌，比1月份增加了7个。2月份，23个城市的同比增速低于1月份，增速不超过3.3%。

房地产业的新洗牌

根据国家统计局的数据，经过上一轮限购后，整个房地产行业发生了大洗牌。在本轮洗牌中，国有企业和外资企业都缩小了规模，只有民营企业在本轮调控中逆势快速增长。

其中，最明显的是国有房地产企业的大规模退出。2011年，国有住房企业总数达到3427家，占房地产行业企业总数的3.88%。3年后，这样的企业总数只有1476家，占行业的不到1.57%。

同样，这些年来，外资住房企业的数量从2011年的2，052家减少到2014年的1，565家。

然而，近年来工业企业的总数仍在增长。2011年，中国房地产开发企业总数为88，419家，三年后，2014年达到94，197家。

发展资金从2011年的72944.04亿元增加到三年的121991.48亿元，整体市场销售规模从5.8万亿元增加到三年的7.6万亿元。

所有房地产开发企业的所有者权益从2011年的不到7万亿元增加到三年后的11.47万亿元。

新扩大的市场份额和规模很大程度上被市场化的私有住房企业占据。从今年的趋势来看，房地产行业的洗牌将会继续。