房企国庆推新盘遇冷 中小型房企面临现金流考验

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随着许多城市楼市调控的严潮，今年国庆前疯狂的楼市交易已经显现出了曙光。

10月7日，南京认购了18套，比前一天的29套少了11套。几个城市地区的订阅数量为零，与春节前的数百个订阅相比，呈现出悬崖式的下降。

记者查看数据发现，除南京外，随着调控力度的提升，楼市成交量明显萎缩和降温。成交量的下降将不可避免地直接影响到房企的资金回笼速度。专家预测，住房企业将在第四季度面临新的考验。

推一个新盘子符合限制和超重

10月5日，南京楼市新政要求，一套房家庭首付比例和未偿贷款不得低于80%，拥有两套以上住房的家庭应停止发放住房贷款。此外，第一套房的非南京家庭必须提供至少一年的社会保障或税务证明，南京单身人士(包括离婚人士)只能购买一套房。

从调控效果来看，南京网上房地产数据显示，10月7日，该市共认购18套，售出41套，与前一天的29套认购和132套销售相比，明显缩水。与春节前的火爆市场相比，目前南京楼市呈现出明显的下滑。

南京财经大学经济学院的一位未透露姓名的房地产专家告诉国家商报，在南京的投资或投机性购买以前相当强大。经过调整和升级，这部分的大量需求应该被挤出，房地产市场应该恢复正常。

与南京相似，上海也相对萧条。上海网上房地产数据显示，10月7日，该市有211套一手住房签约，但在国庆节前，单日交易量超过2000套，是该市的最高纪录。相比之下，目前上海楼市已经明显降温。

根据深圳市土地委员会的最新数据，10月6日共有44套商品房成交，与此前的日成交数据(如9月17日的63套商品房成交数据)相比大幅下降。

根据中国指数研究院的最新数据，“十一五”期间，北京、广州和深圳四个一线城市的交易面积环比均有不同程度的下降，其中北京和上海降幅最大，分别为64%和92%。济南、南昌、杭州、武汉和南京等16个二线城市的营业额均环比下降，但大多数都同比增长。

面对第四季度的现金流测试

易居研究院副院长杨红旭认为，第四季度营业额下降，价格上涨放缓。杨红旭在微博上说，“老阳正式向北京楼市发出黄色预警！”

事实上，不仅仅是北京，根据外界更为一致的解释，本轮热市场已经结束，接下来它将进入一个不温不火的市场。

不久前，《21世纪经济报道》报道，房地产企业再融资全面收紧，低评级私人债务暂停。最近，R&F地产(港股02777)(02777，hk)，一家内资股，转向全国银行间市场交易商协会发行400亿元债务工具，试图调整其公司债务结构。

根据中信证券(600030，BUY)(港股06030)的研究报告，如果收紧房地产企业发债的标准，近日获得“土地王”称号的中小房地产企业将首当其冲。给出的理由是，融资渠道受到更严格的监管后，缺乏对一、二级房地产的控制能力，未来的资金周转高度依赖于房价的增长，部分房地产企业可能无法弥补成本，导致资金流中断，债务违约风险增加。

今年5月，江苏省常州市本地房地产公司龙德房地产有限公司因资金链断裂、资不抵债而被媒体曝光破产。原因是这家房地产企业的项目大多位于三、四线城市，贷款由银行代收。

记者注意到，广东省房地产企业利海集团被保利地产(600048，BUY)重组后，有传言称“丢失”。最近有消息透露，该公司被怀疑深陷债务危机，这与该公司对超大型城市化项目运营的贪婪有关。

此外，重庆金隅地产、云南经典地产等中国房地产百强企业因受到重庆和昆明高库存的影响，陷入了资金链危机。

记者发现，这些房地产企业在中国上一轮调控初期没有做出灵活的战略调整，错过了去年以来的这波行情，现在与同行的差距越来越大。

据韩毅智库研究报告显示，在上市房地产企业现金百强排行榜中，恒大地产以1640亿元排名第一，其次是中国海外地产843亿元和万科a(000002，买)532亿元。时代地产(港股01233)今年更激进，排名第68位，市值48亿元，荣鑫中国也榜上有名，排名第97位

据Cree调研统计，今年前9个月，领先房地产企业销售额创新高，如恒大地产销售额2805.6亿元，股权销售额2668.1亿元，万科排名第二，分别为2630.2亿元和1893.7亿元。

韩毅智库的一位研究员表示，虽然中国房地产行业中长期前景依然看好，但当这轮繁荣期逐渐消散时，财力和融资能力较弱的房企将出现一定的资金短缺，高价土地可能成为公司的沉重负担。

“目前，当行业处于高水平运行时，‘现金为王’的策略非常有效。健康稳定的现金流可以大大提高公司抵御周期性风险的能力，从而使公司在激烈的行业竞争中获得一席之地。”上述研究人员强调。