继续下降！在接下来的一年里，这座城市将下降10%

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导言:

房价一直是人们最关心的问题。作为世界上最昂贵的一线城市，香港楼市的突然降温预示着内地楼市的价格走向？

在这个拥有世界上最贵房价的超级一线城市，房地产市场突然变得冷了。

自7月以来，香港发生了多起退房和违约事件。

元朗新鸿基地产只有5宗取消。这五名买家必须支付200万港元的存款损失。

与此同时，新鸿基地产为南昌新地铁站提供了前所未有的大折扣，平均折扣价格为每平方英尺23，893港元(24万元人民币/平方米)，比去年12月的平均价格低10%。

新屋市场很冷，二手房市场也是如此。在红磡，一名买家放弃40万港元的订金，并要求取消一套二手公寓的交易。毕竟，一栋价值1000万港元的房子，如果下跌10%，就会损失100万港元，这不难计算。

根据房地产中介李嘉图的统计，自6月份以来，香港新房和二手房的成交量都有所下降。

就新房而言，7月份只进行了1740笔交易，比上个月减少了15%；截至8月中旬，营业额仅为711件。

就二手房而言，7月份售出了4040箱，比上个月减少了7%，而本月中旬只售出了1300箱。

雪上加霜的是，许多投资银行纷纷在香港房地产市场“唱”。

瑞银(UBS)预计，香港房价在未来一年将下跌10%，花旗集团(Citigroup)预计，香港房价将在今年下半年下跌7%，而中信CLSA预计香港房价将下跌15%。与此同时，香港房地产类股将被下调至“减持”。

中信里昂房地产研究部的负责人直言不讳地说:

那些在上半年买房的人真的很勇敢。

1.加息的噩梦

香港房地产市场动荡不安，最直接的触发因素是贸易纠纷和美国加息。

作为转运港，贸易纠纷对香港的影响是毋庸置疑的。然而，与贸易争端相比，最致命的一步是提高美国的利率。

自今年年初以来，从土耳其到阿根廷，从巴西到俄罗斯，当地货币大幅波动。当美元加息时，即新兴市场陷入动荡时，这是一个长期以来被历史反复证明的常识。

人民币和港元也是如此。今年以来，人民币曾一度从6.25降至6.96，最高贬值幅度超过10%。港元和美元是联系汇率，因此汇率应在7.75至7.85之间波动。当美国加息时，对香港的影响远远高于对内地的影响。

自2016年以来，美国联邦基准利率从0.5%升至1.75-2%。为确保港元币值稳定，香港金融管理局自四月起在市场回购港元。

仅在4月至5月，该公司就18次入市，累计卖出订单703亿港元。8月15日，HKMA再次进入市场，两天内卖出四次，共买入168亿港元。

美国加息才进行了一半，香港为保持汇率稳定付出了近900亿港元的代价。未来，美国将继续在今年下半年两次加息，明年三次加息。随着基准利率越来越高，维持汇率稳定的成本也将上升。

唯一可行的办法是香港继续跟随美国加息。事实上，自2017年以来，香港金融管理局一直跟随美国加息。美国联邦基准利率从0.5%升至2.0%，香港贴现率也从1%升至2.25%。

这一切才刚刚开始。

作为香港最强劲的房地产市场，它已经感受到了巨大的压力，并在五年后首次加息。

8月14日，汇丰控股、中银香港和渣打银行将抵押贷款利率上调10个基点，至2.25%-2.35%。

美国加息的周期仍未结束。从今年到明年，香港还会继续这五次加息吗？

如果你不这么做，港元的价值将会不稳定，而1998年索罗斯狙击事件的教训仍然很深刻。

如果我们继续跟随加息，香港房地产将不可避免地开始承受猛烈的价格风暴！

2.房地产市场调控压力很大

是的，香港也有房地产市场监管。

然而，与内地限制购买和销售的行政措施不同，香港更注重调节税率。

首先，提高印花税。

2016年11月，香港将住宅物业的印花税上调至交易金额的15%。此外，由于2012年对外国人征收15%的“买方印花税”，非香港居民的印花税税率高达30%。

问问你是否残忍？

那么征税空税。

2018年6月底，香港宣布征收空税，并对超过6个月的空新房征收额外空税，相当于房价的5%。

在大喊大叫了这么多年之后，我没想到会在香港着陆，那是一寸土地和一寸金地。

这还没有结束。为了抑制商品房价格的上涨，香港推出了购房五折优惠。

今年6月，香港宣布将按评估后市场价格的52%而非70%出售居屋。

所谓居者有其屋计划，其实是“居者有其屋”的经济适用房。降低经济适用房的市场价格也将对稳定市场价格起到一定的作用。

与这一系列主动监管相比，被动资本流入的大幅下降更是致命。

根据高力国际(Colliers International)的报告，2018年上半年，内地在香港的住宅用地投资总额为8.35亿美元，而去年为70亿美元。

随着加息周期的到来、房地产市场监管的巨大压力以及外资的暴跌，香港的房价将如何承受？

3.房价是世界上最高的

香港的楼市监管为何如此激烈？

答案很简单:房价太高，涨幅太大。香港的高房价不仅让北方、广州和深圳远远落在后面，还挤垮了纽约、伦敦和东京等一系列世界城市。

因此，每一个刚到香港的人都会学到两个词:一寸土地，一寸黄金，一寸奢侈品，千尺之内。所谓的几千英尺实际上不到100平方米。

根据2018年6月的最新数据，香港岛的均价高达183，800港元/套，九龙的均价为158，000港元，与深圳隔江相望的新界的均价也高达140，000港元。至于大型“千尺豪宅”，香港岛的平均价格高达22.5万港元。

相比之下，北上深海的平均价格约为6万元。

自2016年以来，香港房地产市场已连续27个月上涨，并创下连续18个月的新纪录。自2003年以来，15年来，香港房地产市场创造了一个崛起的神话。当内地楼市仍在摸索前行时，香港已经成为全球房地产市场的标杆。

根据中原城市先行指数，香港的房价指数已从今年8月份的最低点31.77升至188.64，涨幅约为6倍。

—国际公共政策顾问Demographia于2018年初发布了2017年国际住房负担能力报告:

香港连续第八年成为最难负担房价的城市。

谁能匹配这个“记录”？

4.谁能看着银行对面的大火

放眼全球，只有内地的一线和二线城市可以与香港竞争。

在房屋价格方面，虽然北上官深和深圳的平均价格不及香港，但如果把收入差距计算在内，香港的房屋价格与收入的比例可能不会比内地高很多。

然而，与房价相比，值得一提的是，内地房地产的蓬勃发展离不开对香港的学习和模仿。换句话说，在房地产行业，香港是一名教师，而内地的一线和二线城市是学生。

无论是70年的土地业权、土地融资或高度垄断的土地供应模式，无论是出售楼花、预售制度或最近讨论的集体土地面积，都是跟随香港。

至于卖地融资的需要和经济发展对房地产的依赖，都是一样的。

如今，香港房地产市场的泡沫正处于加息周期的紧要关头。但是对于这个已经倒塌了三次的城市来说，最恐慌的情况也已经发生了。

在1997年至2003年的崩盘期间，香港房价一度下跌一半，许多人破产，背负沉重的抵押贷款，成为“负生产者”。当然，如果我们能度过最困难的几年，房价仍能从低谷中跳出来。

虽然冬天过去是春天，但有多少人能熬过它？当房价下跌30%时会发生什么？三至五年内进行整合怎么样？被减半后，有多少人能坚持下去？

恐怕香港不是唯一面临这个问题的城市。

来源:它的家

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