地产业重塑进行时：盈利模式面临重建

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8月17日，上海市静安区中兴社区地块的总成交价格达到110.1亿元！底价超过10万元/平方米！保险费率是139%。消息宣布后，市场一片哗然。大家都在讨论这块土地为什么这么贵，但是很少有人注意到这块土地需要永久持有15%的房产，这样可以最大限度的摊销项目的房地产开发成本，降低利润风险。

在今年的博鳌房地产论坛之后，新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰发表了一篇署名文章，他的个人公开号为“欧阳宪生”——“在资本泛滥的时代，重资产是最好的资产？！欧阳杰认为，如果开发商持有已开发的房产，而不是全部出售，那么即使是三线和四线的商业地产，也能实现12%的投资回报率，这在目前“资产配置短缺”的情况下是一种稀缺的优质资源。

最近，当《国家商报》记者参加视点房地产新媒体与《国家商报》联合举办的2016博鳌房地产论坛时，他发现整个房地产行业的商业模式正在悄然重塑，但这一重塑过程可能极其漫长...

在过去的一两年里，大多数房地产老板的脸上都充满了“转型”的焦虑，尽管他们害怕被别人归类为传统行业，但这个行业已经是这样了。

传统产业是拥有大量资产的产业。许多房地产企业迫不及待地想摆脱沉重的资产负担，轻装上阵。然而，自年中以来，被低估的地产股突然飙升，万科等大型蓝筹股遭到资本追逐。

日前，权威统计数据显示，中国房地产销售增速创新高，新增住房抵押贷款占社会贷款的比重大幅上升，核心城市“新地王”继续涌现，但房地产投资增速出现逆转。

在博鳌房地产论坛上，中国银行(601988，BUY)行业协会首席经济学家巴曙松表示，国内居民的实际债务杠杆被低估，抵押贷款收入比率接近发达国家。许多房地产企业的高管也承认，他们从未如此困惑于罕见的市场不确定性，希望房地产能够回归理性。然而，目前的房地产市场更像是一场游戏，房地产企业也面临着囚徒困境。

●房地产市场升温加剧了“流动性陷阱”？

自2014年11月以来，中国央行多次宣布降息、RRR降息或定向RRR降息，或plf和mlf等货币政策工具，意在让更多资金流向实体经济，尤其是融资成本较高的民营企业。

迄今为止，市场上一年期无风险利率低至1.5%，三年期无风险利率仅为2.7%。根据央行官方网站的最新数据，上海银行间市场一年期银行间拆借利率仅为3.02%，十年期政府债券收益率低至2.67%。

在市场参与者看来，一系列关键指标来自货币供应，突显了货币的流动性。根据央行数据，截至7月底，狭义货币(m1)余额为44.29万亿元，同比增长25.4%，增速分别比上月末和去年同期高0.8和18.8个百分点；广义货币(m2)余额为149.16万亿元，同比增长10.2%，增速分别比上年末和去年同期低1.6和3.1个百分点。

7月下旬，中国央行调查统计司司长盛松成公开表示，“从m1和m2之间的货币剪刀差趋势来看，中国企业已经经历了‘流动性陷阱’现象。”7月份m1和m2增长率之间“剪刀差”的扩大似乎是这种说法的最好证据。

近日，央行相关负责人解释称，m1增速继续上升。首先，中长期利率下降，持有活期存款的机会成本下降；二是房地产等资产市场活跃，交易性货币需求上升，尤其是房地产和建筑企业持有的货币资金增加更多。

目前，房地产作为“吸金大户”发挥了重要作用，这是不争的事实。例如，7月份新增贷款4636亿元，几乎全部属于家庭贷款，特别是个人抵押贷款，但非金融企业贷款减少26亿元。

上述央行负责人坦言，从家庭贷款来看，今年的增长确实相当突出，这当然主要与许多城市的楼市回暖有关。根据房地产机构的监测，刚刚发布半年度报告的世界银行(002285，BUY)表示，在无风险利率持续下降的背景下，房地产作为急需的消费和投资产品，能够有效抵御通货膨胀，保值增值，其金融属性越来越强。

从房企融资方面来看，除近期有限再融资外，境内外发债融资仍较为顺利。仅上半年，债券发行融资额就达到7000亿元，与去年几乎持平。

●去库存化隐藏了结构性扭曲

就房地产而言，著名经济学家、国家经济研究所所长范刚表示，所谓的“流动性陷阱”意味着，无论流动性有多高，每个人都不会花钱或买房。

现实表明，根据国家统计局的统计，前7个月，全国商品房销售面积为7.576亿平方米，同比增长26.4%；商品房销售57569亿元，增长39.8%。7月末，商品房销售面积为7.1382亿平方米，比6月末减少34万平方米。

8月12日，央行发布的数据显示，7月份人民币新增贷款增加4636亿元，同比减少1.01万亿元。细分行业方面，家庭贷款增加4575亿元，占当月新增人民币贷款的98.68%。由于绝大多数家庭的中长期贷款是抵押贷款，大多数市场分析师认为抵押贷款是7月份新增人民币贷款的主要力量。

以上数据表明，房地产仍在被消费和吸收，与去年同期相比仍在增长。然而，自4月份以来，上海、苏州、南京、杭州、合肥等城市频频出现新的“地王”，其中楼面地价的溢价尤为惊人。高地价直接推动了相关城市“地王”周围房价的快速上涨。

在头7个月，领先的房地产企业受益于典型的一级和二级房地产市场的回暖，这使得它们的销售业绩创下新高。比如万科超过2000亿元，恒大超过1800亿元。与此同时，这两大房地产巨头都把3000亿元的销售额作为他们的年度目标，尤其是恒大后来提高了目标预期。

通过媒体对上海楼市的报道，记者发现，去年年中当地的库存周期不到13个月，去年底只有7.9个月，今年2月底只有4个月。

今年3月，一线房价飙升背后的驱动力被“拉”出来，首付贷款成为众矢之的，杠杆购房被叫停。最近，住房和城乡建设部与中央银行、国家工商行政管理局和其他部门一起，试图纠正非法金融产品，如房地产代理商的首付贷款。

根据中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会成员巴曙松的研究结论，中国居民的杠杆率近年来增长迅速，从2005年的17.1%上升到2015年的39.9%。

“据估计，2016年这一数字将超过43%。每一轮房价上涨都伴随着居民杠杆率的不断提高。当房价稳定时，杠杆率一般是稳定的，房价越稳定，普通人(603883，买)借钱买房就越少。”巴曙松说:与英、美、日等国相比，我们比发达国家低，但与墨西哥等发展水平相近的国家相比，我们已经相对高了。

从微观角度看，针对房地产投资新增贷款的流动，中国工商银行博士后研究流动站(601398，BUY)和中国工商银行城市金融研究所撰文指出，这将形成抑制“去库存化”的两个桎梏:一是推高房地产交易价格；第二，它导致“去库存化”的结构性扭曲。

赞格博的第二个观点的逻辑是，该国东部、中部和西部地区的现有库存都有不同程度的下降，但这属于去库存化的短期繁荣。在它的背后，很难掩盖一年中供应方新建商品房由负转正的变化，也很难产生抵消效应，积累新的存量。

根据世界银行的数据，华北和深圳的房价收入比分别达到18.4、16.5和21.5。据认为，目前购房门槛越来越高，首付大幅增加，消费者上车门槛也大幅提高，相当一部分购房者被拒之门外。

●游戏地产理性回归

8月17日，年初在香港上市的荣鑫集团以每平方米14.6万元的价格，在上海静安区赢得了一处商业和住宅用地，创下了中国楼面地价的新纪录。

谁在推高地价和房价？在这个问题上，有人指出政府垄断了土地，有人指出购房者买了价格昂贵的房子，有人指出房企的不合理，但迄今没有共识。

范刚反驳道:“每个人都抱怨地价太高。如果它太高，你就不必拍了。对市场的分析和对市场的预期很多，因为我们(房地产企业)正在进行内部引导，引导房价上涨。”

中国房地产协会前副会长朱表示，中国的房地产市场仍然是一个政策导向的市场。与这种观点相似，著名经济学家、中国社会科学院研究生院城乡建设经济系系主任陈淮也认为，中国房地产远非市场化。

基于当前中国房地产市场“政策城市”的鲜明特征，许多领先的房地产企业仍将企业战略和决策押在政策趋势上，而往往忽视自身行为的示范效应。

徐汇集团创始人、徐汇控股董事兼董事长林忠表示:“企业要改变环境非常困难，我们也要适应环境的变化。在博鳌房地产论坛这样的会议上，大家聚在一起形成共识，采取相应的行动。我认为，这不仅是因为我们正在适应这种环境，也是因为我们正在逐步改变这种环境。”

房地产企业真的能跟上步伐吗？就樊纲的上述观点而言，其立足点是个人住房企业在市场博弈中面临的“囚徒困境”。例如，在心理上，如果你不占有土地，别人就会占有它，被别人超越。个人住房企业的态度“缺乏食物和恐慌”也说明了这个问题。

徐辉、阳光城(000671，BUY)等相关房地产企业负责人在接受《全国商报》采访时均表示，市场回归理性后，他们将收回土地，并认为现在不是收回土地的好时机。

全国房地产商会协会主席顾云昌也表示，现在是房地产市场小周期的高点，那些赢得“土地王”的房地产企业未来可能会有困难。但截至记者发稿时，记者注意到一些热点城市仍频繁出现新的“土地大王”。