房企转型潮 谁该“轻”谁能“重”

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自从房地产市场进入白银时代，各大房企都走上了转型之路。万达、万科、施琅、绿城管理等。显示出“轻资产”的迹象。有一段时间，许多住宅企业遭受“沉重”而不是“轻”。

这种变化背后的深层根源是，过去高投资、高周转率的重资产模式可能会使房企面临财务和经营压力。数据显示，今年第一季度，122家上市房地产企业的平均净利润下降到6.8%，房地产行业的利润率逐年下降是不争的事实。一些房地产企业不再执着于大规模的房地产开发，正在从注重资产转向忽视资产，走上更加多元化的发展道路。

在几天前结束的博鳌房地产论坛上，领导和业内学者就轻资产模式展开了激烈的对抗，施琅和绿城管理层的领导把自己标榜为轻资产模式的平台。那么，曾经房地产行业的主旋律——重资产模式真的过时了吗？在房地产企业转型的关键节点，哪些房地产企业更适合走轻资产之路？

轻资产的好处:低风险和高回报

据统计，2016年上半年，全国各大城市共售出219块土地，单笔土地价值超过10亿元，其中109块土地的地价超过100%。随着热点城市风险的积累，南京和苏州相继出台调控政策，这给高价地的市场进入前景增加了不确定性。

这突出了关注资产轻战略模式的住房企业的可预测性。在博鳌房地产论坛上，施琅集团董事长田明和绿城管理总经理李俊信心十足，宣布公司业绩快速增长。

施琅的轻资产模式主要采用三种模式:小盘股交易、合作开发和委托开发。2015年，“施琅产品”销售额达到181亿元，上市公司利润同比增长58%，其中1/3为轻资产项目。

田明透露，在施琅2016年的业绩构成中，独资和合作开发项目将减少，而小盘股交易和委托开发收入将逐步增加。“我估计，在不久的将来，施琅一半以上的利润将来自轻型资产。”

高回报、低风险的轻资产模式无疑让房地产企业感到兴奋。除了施琅，绿城还代表其他公司发展业务，并专注于轻型资产的快速扩张。

李俊在接受记者专访时透露，目前绿城系统有200多个建设项目，毛利率超过60%，净利润超过30%。随着规模的增长，净利润比率仍在上升。因此，李俊将绿城管理集团定位为现代服务企业，而不是传统的房地产行业。目前，绿城管理集团正准备上市。根据市盈率估值方法，估值已达到60亿至80亿元。

轻资产的困惑:仍然需要依靠重资产

除了小盘股交易和代建制模式，目前房地产行业的轻资产类型包括以色彩生活为代表的社区o2o和许多开发商管理的房地产基金，在很多人的眼里，这些都属于轻资产的范畴。

但是这些轻资产模型真的“轻”吗？新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰表示，除了社区o2o和代理建设模式应属于轻资产外，小盘股交易模式仍属于重资产类别，核心竞争力在于土地收购。

尽管许多房地产企业正在向“轻资产”方向发展，但它们对公司整体利润的贡献却没有显现出来。尽管业绩增长迅猛，2015年彩生活实现营业收入8.28亿元，但与《幻想曲》同期81.64亿元的收入相比，仅占后者的10%左右。

针对这种情况，澳远地产集团商业运营总裁张军表示:“房地产企业的轻资产业务不是他们的主营业务，他们的收入贡献是有限的。一方面，房企仍在试水；另一方面，房地产基金投资市场仍在培育之中。”

张军表示，在当前房企转型的浪潮中，并不是所有的房企都能打造出一个轻资产模式。房地产开发商在关注轻资产模式时，至少应该认识到两个方向:一是中小规模，不追求更大的扩张；第二，它具有很强的品牌特征和管理输出能力，能够在与土地所有者的谈判中获得品牌溢价。绿城管理是最好的例子，其工作完美主义是其核心竞争力。

重资产的机会:高质量的项目更受追捧

针对住宅企业轻、重资产模式的争议，汉通投资咨询有限公司总经理韩世通表示:“在当前资产配置不足的情况下，资产增值率远远超过资本成本，以优质资产为核心的重资产模式最为合理。选择。”

从几家领先的房地产企业的布局来看，它的目标仍然是存储一、二线的优质资产，而正努力回归一线队伍的金地是最直接的。

最近，金代尔花了88亿元赢得了上海浦东新区的“土地王”。为了重返前线阵营，金谷自2015年以来大规模收购土地，以便在一线和二线城市赢得更多“话语权”。

随着房地产市场的进一步分化，提高一、二线城市的投资比例几乎已经成为所有大型住宅企业的共识。在金谷新收购的项目中，90%的投资在一线和二线大城市。据嘉里统计，在金地超过400亿元的销售额中，一二线城市的销售额为247.38亿元，占59.1%。

近年来，a股市场的房地产板块迅速崛起，这也被认为是资产配置短缺背景下的房地产配置需求。

欧阳杰认为，在住宅房地产开发的全价值链中，乙方的所有企业都是轻资产模式。现在回想起来，这些行业的企业并没有赚到很多钱。“在流动性过剩和利率下调的长期趋势下，持有重资产的成本越来越低，重资产的价值也会越来越高。也许很快我们就会发现，在资产配置短缺日益严重的时代，恐怕没有比高质量的重型资产更好的资产了。”