闽系房企融信斩获中国最贵地王 成交总价达110.1亿

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总成交价高达110.1亿元！底价超过10万元/平方米！“爱打胜仗”的福建房地产企业愿意“造”中国最贵的“地王”。

昨日(8月17日)上午，上海市静安区中兴小区(以下简称中兴小区)被荣鑫以139%的溢价收购，未来价格可能超过15万元/平方米。据嘉里统计，全国总价最高的住宅小区是闸北区大宁路街325号小区，该小区于2014年1月被房星地产收购，总价为101亿元；中国单价最高的地王于2015年12月被太和集团(000732，买)收购，底价为79900元/平方米。

这意味着上述地块不仅创下了全国土地拍卖金额的新纪录，也创下了全国土地拍卖底价的新纪录，成为中国历史上最昂贵的“土地大王”！

关于此次征地的原因，荣鑫告诉《国家商报》，上海作为长三角城市群的龙头和中国经济的中心，是荣鑫战略布局的重中之重。此外，一些分析人士指出，一线房地产市场已逐渐成为投资领域，房地产企业收购土地背后有许多金融机构的支持。然而，从长远来看，资金过度流入房地产市场不仅会推高房地产市场的库存，还会产生大量的不良贷款。

一天之内诞生了三位国王

上个月，新城控股(601155，BUY)在上海赢得了梁城地块，这开启了2016年上海城市土地拍卖的“第一枪”。昨日，上海静安区也迎来了两区(静安区和闸北区)合并后的第一次土地拍卖，这也是上海实行招投标、拍卖和挂牌制度12年来推出的“最繁华”地块。

中兴社区地块一经推出，就吸引了全国18家开发商的参与，分别是:雅居乐、世茂、惠今、金茂+中铁、藏城投资(600773，买)、龙湖、荣信、招商局、仁恒、保利、合景泰富、新城、融创、葛洲坝(600068，买)

记者了解到，该地块的起拍价高达46亿元，起拍价为4.19万元/平方米，已经打破了虹口凉城“王迪”3.8万元/平方米的起拍价纪录。但是，必须说，该地块的区位优势也很明显，区位优势优于虹口的凉城。位于上海市闸北区不夜城板块，东邻常宝路，南接红星路，西接临山路，北接中兴路。上海火车站附近的红星路将其分为东、西两部分，位于上海两大旧城改造板块苏河湾站和闸北站的交界处。该地区的未来前景充满希望。

虽然中兴社区周边的商业配套设施与市中心的主流商业区有明显的差距，但中兴社区与人民广场、陆家嘴(600663，BUY)、外滩、南京西路等主流商业区的直线距离在3公里以内。地块周围1公里半径范围内有3、4、8和10条轨道交通线。这些优势使得中兴社区土地未来的升值前景值得期待。

对于此次征地，荣鑫认为中兴社区地块整体地价率处于可控范围，朱樵地块的地价率为286%，古村王迪地块的地价率超过300%。出于“聚焦一、二线城市，集约培育核心区域”的战略考虑，荣鑫计划将该地块开发为中高档区域基准地产。

值得注意的是，除了国家双料大王中兴小区外，昨天下午上海还诞生了两个新的地块大王——建发中粮集团，总价67.9亿元，底价53727元/平方米。溢价为115%，刷新了古村之前的拍卖记录，成为该地区新的土地之王；钟君还在青浦区许婧镇打造了一个区域土地之王，总价格为6亿元，底价为45070元/平方米，地价为165.16%。该地块项目的预计价格超过8万元/平方米。

一线房地产市场已经成为一个投资领域

作为今年上海内环首个推出的住宅小区，中兴小区地块实际上是多年前的“烂尾楼”，名为“红林苑旧房改造工程”，但当时开发商无力承担巨额拆迁费用，最终由政府接管。

根据公告，本次出售的中兴小区土地总面积为31034.1平方米，建筑面积为109754平方米，容积率为3.54。虽然是商住结合的地块，但根据规划，住宅比例可以达到90%。与中心城市的其他住宅一样，转让条件更为严格:中小套型住宅的建筑面积不得低于80%，总面积不得超过79，022.9平方米(不能说是建设高端住宅的主要限制)；还需要持有100%的商业地产；保障性住房分配比例超过5%。

然而，考虑到上海内环新住房资源的稀缺性和不可避免的高土地成本，即使是中小型住房单元在未来也会有惊人的单价也就不足为奇了。更有甚者，对于开发商来说，空仍有20%的楼盘用房来打造大型高档住宅。

事实上，在闸北区的内环内，这是近年来上海豪华住宅市场的一个新领域。该地区有高端楼盘出售，如苏河湾华侨城、绿洲雅宾利花园和新湖清澜国际，均价都不到7万元/平方米。

至于对上海乃至一线城市房价的影响，新城控股高级副总裁欧阳杰表示，影响并不显著。他告诉记者，上海房价的上涨在市场预期之内，不会因为“地王”的出现而导致房价的快速上涨。一线城市的房地产市场已经逐渐变成了投资市场，这反映了货币现象。在国家提出抑制泡沫的背景下，未来房价走势将受到货币政策的制约。

资深房地产专家薛指出，今天的土地市场已经严重过热，尤其是一线城市和热点二线城市，土地市场已经远远超过其应有的投资价值。企业付出高价后，财务成本会变得很高。然而，许多金融公司愿意在房地产企业背后扮演黄金大师的角色，房地产企业可以扩大其业务规模和资产规模。一旦资产规模大了，房地产企业的融资能力就会更强。

房地产去库存化的前景令人担忧

值得一提的是，根据央行8月12日发布的数据，7月份人民币新增贷款增加4636亿元，同比减少1.01万亿元。细分行业方面，家庭贷款增加4575亿元，占当月新增人民币贷款的98.68%。其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。由于绝大多数家庭的中长期贷款是抵押贷款，大多数市场分析师认为抵押贷款是7月份新增人民币贷款的主要力量。

这背后反映的是市场正面临“资产配置短缺”的问题。从去年下半年开始，市场出现了资产配置不足的现象，即在市场流动性充裕的情况下，缺乏高质量的投资项目，这种现象一直在持续。

中国工商银行城市金融研究所专家赞格博(601398，BUY)指出，房地产投资新贷款的流入将形成抑制“去库存化”的两个桎梏:一是推高房地产交易价格；第二，它导致“去库存化”的结构性扭曲。在“资产配置短缺”的背景下，信贷增加在短期内有利于“去库存化”，但在长期内会积累新的“库存”。投入的信贷资金在未来可能会形成大量的不良贷款，应引起监管部门的高度关注。

至于频频出现的房东现象，经济学家向松佐也表示，这表明中国房地产市场不够健康。目前，北方、上海和深圳的平均房价接近5万元/平方米，购买100平方米的房地产需要500万元，比当地高收入阶层的年收入高出10倍，房价收入比过高。

“现在我已经在这片土地上纠缠了3天，在这片土地上纠缠了5年。”徐汇控股董事长兼董事林忠认为，在未来五年内，将很难覆盖北上广和深市目前的地价，为了赚钱，在这些城市购买土地的压力也不小。