大数据报告

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“长安公馆不容易”。北漂、上海漂和深圳漂在一套房梦想破灭后受到挑战。

在过去的两个月里，以北京为代表的一线城市房租飙升的报道不断触动租户脆弱的神经。与住房销售相比，租房属于功能性消费，具有更多的福利属性。在房价高的一线城市，租房是城市居民最后的生活保障。

为了客观地反映中国和北京的租金趋势，合理地推断最近租金上涨的原因，爱普大数据系统地整理了租赁市场的相关数据，希望人们能够一窥租金上涨的真相。

一线城市的租金全面上涨

北京房租上涨已经超过19个月了

据媒体报道，在过去的一年里，中国13个一线和二线城市的房租上涨了20%以上。根据中国房地产评估中心的数据，2018年7月，中国四大一线城市的租赁价格指数逐月上涨，深圳和北京的租赁价格指数已经上涨超过19个月。

根据中国指数研究院(China Index Academy)发布的数据，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都的租金7月份环比均有所上涨，其中北京、上海和深圳涨幅最大。

尽管在媒体报道中，主要机构之间经常就租金数据发生争执，但这种争执主要集中在租金和城市排名同比和环比增长的统计口径上。2018年，一线城市的租金将会上涨，各方可以达成共识。

7月中国主要城市租金状况

从同比来看，2015年之前，北京的租赁市场价格相对稳定。自2016年以来，随着房价飙升，租金开始快速上涨，保持了13%的年均增长率。

2013-2018年北京租金指数走势

资料来源:壳牌研究所

机构数据显示，7月份北京、上海和深圳的环比增长率分别为2.4%、2.1%和3.1%，虽然看上去不高，但实际感受可能有所不同。

2018年7月北京各城区的出租率和价格表现列表

资料来源:壳牌研究所

溢价分布呈现“微笑曲线”

租金上涨的原因很复杂

事实上，2017年北京的房租上涨已经初具规模。云之家数据研究中心选取了2017年下半年北京190个区的全部租金案例进行计算，发现租金溢价分布呈现两端低中间高的“微笑曲线”。区内高地价意味着区内租金跨度大，住宅区和住房质量带来的租金溢价高，0+时租赁市场的溢价运作更充分。

北京地区租金溢价分布图

(面积升水率=该区域公房总租金的前10%的平均价格/该区域公房总租金的中位数-1)

数据源:云之家数据研究中心

从区位分布来看，高地价区主要集中在国茂、金融街、Xi二七、望京等高收入人群的工作区，他们是高地价房屋的主要租户。

北京市前50名优质区域分布图

图像来源:方云数据研究中心

北京租赁市场价格上涨的原因很复杂。总的来说，供应短缺是主要原因。据统计，北京的出租屋人口约800万，目前出租屋约350万套，出租屋缺口超过400万套。

根据壳牌研究院的数据，在2017年11月之前，北京新上市房屋的数量长期保持在每月3万套以上。西红门火灾后，在集体租房和N+1整改的影响下，新增房屋数量持续萎缩，每月新增房屋最少不到2万套。供应紧张直接导致高房价，一间套房经常被2-3个人抢劫。

北京链家租赁的新上市和新房源比例

住房供应结构也在发生变化。从2017年底开始，外围城区不符合居住要求的违章建筑和集体租房得到清理，需求转移到了中心城区。经过半年多的时间，中心城市六个区的租赁交易比例长期居高不下，而中心城市较高的租赁物业单价自然会推高整个城市的平均租金。

北京市六区租赁交易比例

资料来源:壳牌研究所

我爱我家的数据显示，2018年上半年，90后消费者的比例已经超过30%。随着更多90后进入社会，这一比例有望进一步扩大。毕业季节、求职季节和开学季节叠加在一起，北京房屋租赁市场的季节性需求飙升，租金也在上涨。

北京市承租人年龄结构半年趋势图

“这房子昨天总是租得很便宜”。据统计，2018年上半年，北京79%的租户租期集中在一年内，租期超过一年的租户不到10%。当租赁合同到期时，更新和更换房间时租金不可避免地会上涨。

2018年上半年北京市承租人租赁分布情况

资料来源:我爱我的房地产研究所

长期租赁公寓，

它是涨价的帮凶还是替罪羊？

这一轮关于租金上涨的辩论将长期租赁公寓推到了风口浪尖，也让隐藏在租赁市场背后的资本从“幕后”转移到了“舞台前”。一种观点认为，长期租赁公寓以高价抢劫房屋，抬高租金的罪行是不可原谅的；另一种观点认为，长期租赁公寓的市场份额有限，不足以控制市场价格。

有人认为，目前房屋租赁市场的基本模式是“4411”，即40%通过中介交易，40%通过第二房东交易，10%由业主直接出租，10%由品牌公寓出租。具体到北京，长期租赁公寓的市场份额是多少？不久前，方达的首席执行官林雄向外界表示，方达在北京单个城市的市场份额不超过8%。中原地产首席分析师张大伟认为，在北京本地市场，分散式长期租赁公寓的市场份额可能高达40%。

2017年，北京长期租赁公寓显示出租房的规模

图片来源:豆瓣

从运营模式来看，长期租赁公寓可分为两种类型:“集中型”和“分散型”。集中公寓是指租赁平台将整栋楼或整栋楼的几层拆下，统一装修后出租的一种模式。分散式公寓是分散在社区中的个体房东的房子，房间被装饰和组装，然后以公寓品牌出租出去。

从区位分布来看，集中型公寓大多集中在五环路以内，呈现出东西向较少的分布趋势。分散式公寓倾向于将房子建在地铁沿线，大多数品牌更注重地域性。

北京市长期租赁公寓分布图

图片来源:北京方云数据研究中心

从价格分布来看，长期租赁公寓的租金普遍高于普通住房。只有13%的房屋租金低于100元/㎡月，主流价格区间为100-200元/㎡月，约四分之一的房屋租金在200元/㎡月以上。

北京长期租赁公寓价格细分比率

数据源:云之家数据研究中心

从溢价情况来看，集中型公寓普遍高于分散型长期租赁公寓。集中公寓中最高的溢价是龙湖的冠宇，溢价为220%，而分散公寓中排名第一的大象公寓的溢价仅为59.63%。

北京分散式公寓的溢价状况

北京集中公寓的溢价状况

数据源:云之家数据研究中心

根据公共数据，连锁住宅有400，000套住房，8套独立住房和100多万租户；蛋壳公寓分布在北京、深圳等8个地方，管理着17万多套公寓；我喜欢我家的翔宇，它拥有27万套管理的房子。目前，长期租赁公寓的数量不足以控制租赁市场的价格。然而，在长期租赁公寓规模不断扩大、租赁市场模式从“4411”向“541”演变的过程中，如何避免租金只涨不退、只涨不跌的“棘轮效应”是值得探索的。

资料来源:90房地产

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