58家住宅企业土地储备全景

首先，资金是住宅企业的“血液”，土地储备是“造血”的原料

资金被视为房地产企业的“血液”，土地购买成本在资金使用中占较高比例。在融资环境紧张的背景下，充足、优质的土地储备可以缓解土地收购压力，为销售资金持续流入提供保障。因此，重视土地储备是研究房地产企业信用资格的一个重要方向。

土地储备主要考虑两个因素:一是土地储备的规模能否支撑企业未来几年的可持续发展。对于房地产企业来说，项目周期长，从征地到竣工后最终确认收入通常需要2-3年时间，因此充足的土地储备是未来业绩的有力支撑。第二，土地储备的分布集中在第一线和第二线或第三线和第四线。它是集中在核心城市群还是其他地区？这是一个国家布局，还是一个地方布局？土地储备的分配对住宅企业的未来绩效有很大影响。

本文选取房地产行业中资产规模和销售规模相对较高的公司作为样本，最终确定58家房地产企业作为样本，列出的数据时点均为2017年。样本房地产企业名单(按资产规模排序):恒大地产、万科、碧桂园、绿地集团、保利地产、融创地产、华润置地、华夏幸福、龙湖集团、招商局蛇口、R&F地产、中国海外地产、首开股份、华侨城、阳光城、绿城集团、金地、泰和集团、荣盛发展、泛海控股、新城控股、远洋地产、金融资本地产、法华、合景泰富集团、金融街、新湖财富、徐汇集团、中天金融、澳远、时代控股、 电建地产、宝龙地产、蓝光开发、复地、建发地产、北辰实业、禹州地产、乔蓉集团、中粮地产、协鑫、嘉园集团、滨江集团、大明市、光明地产、新希望地产

第二，土地储备规模是一把“双刃剑”

1.住宅企业的土地储备规模高度集中，差异明显

土地储备规模高度集中，住房企业规模不断扩大。根据我们的统计结果，58家样本房地产企业的土地储备总面积为18.63亿平方米，其中前20家房地产企业的土地储备总面积为14.65亿平方米，占近80%，而最后20家房地产企业的土地储备总面积为1.19亿平方米，仅占6%左右，土地储备规模与资产规模趋于一致。(本文中土地储备的统计口径是建筑面积。)

大型住宅企业和小型住宅企业的土地储备规模存在明显差异。榜单前五名恒大地产、碧桂园、保利地产、融创地产、万科的土地储备均超过1亿平方米，而滨江集团、新希望地产、新华联、光明地产的土地储备均在300万平方米以下，差异明显。

2.土地储备是一把“双刃剑”，不是越多越好

住房企业的土地储备是一把“双刃剑”，不是越多越好。一方面，充足的土地储备有利于满足住宅企业未来的项目开发，实现现金回报。另一方面，过多的土地储备会导致一定数量的资本占用。如果住房企业的土地储备增量低于资本成本，就意味着现有的土地储备正在“亏本”。此外，根据《闲置土地处置办法》的规定，如开发一年未动工，则按土地出让或划拨价格的20%收取土地闲置费，土地闲置费不计入生产成本；如果两年内没有开发，国有建设用地使用权将免费收回。

目前，房地产行业的资产负债率明显高于其他行业。高负债的住房企业应继续借款用于土地开发。如果销售业绩不佳，融资成本上升，资本链将面临更大的压力。因此，本文采用土地储备去化学化周期指数来衡量，在目前的储备规模下，按照当年的销售规模来完成去化学化需要几年的时间。土地储备复垦期= 2017年底土地储备总面积/2017年合同销售面积。

58家样本房地产企业的平均去污期为6.87年，18家房地产企业为3-5年，占31.03%。去化学品化周期明显较高的住宅企业包括和盛创展集团、泛海控股、华侨城、新湖宝、金融街、金茂上海、协鑫、远洋地产、复地等，它们都已存在10年以上，占15.52%，因此要特别关注未来销售。

第三，住房企业的土地储备分配和征地策略有很大不同

近年来，房地产行业集中度越来越高，大型住宅企业的规模竞争优势明显，各梯队内部竞争进一步加剧。一方面，现有的土地储备分配和土地收购策略是决定住宅企业绩效和发展潜力的重要因素；另一方面，由于土地供应结构和调控政策的影响，不同城市的房地产走势明显不同，而住宅企业布局的差异会给企业带来不同的风险。

接下来将从城市等级、城市群和集中度三个维度分析样本住宅企业的土地储备分布。

1.一线和二线城市仍然是住宅企业战略布局的主战场

本文对一线和二线城市的统计如下:北京、上海、广州和深圳是一线城市。二线城市包括天津、杭州、南京、济南、重庆、青岛、大连、宁波、厦门、成都、武汉、哈尔滨、沈阳、Xi、长春、长沙、福州、郑州、石家庄、苏州、佛山、东莞、无锡、烟台、太原、合肥、南昌、南宁、昆明和唐山。

由于优势资源的集中和对住房的强劲需求，一线和二线城市的房价相对强劲，尤其是一线城市，那里的房价一直处于全国房价金字塔的顶端。虽然一线城市是贯彻“房无投机”民族精神最严厉、最彻底的城市，但它们的上升速度只是急剧下降，房价并没有真正大幅下跌。但是，我们也应该警惕这样一种情况，即在价格限制和购买限制等各种政策的控制下，销售价格很难支付土地收购和建筑安装的费用，或者面临损失。

从一线土地储备比例来看，首开股份、和盛创展集团、金融街和首创地产占一线城市布局的40%以上，属于房地产企业深度培育的一线城市。首开股份2017年新收购的一线土地储备占比高达64.04%，土地储备结构不断优化，集中在一线城市。

二线城市土地储备的吸引力不断提高。一线城市有严格的监管和许多限制，三线和四线城市没有房价持续上涨的基础，导致高风险。目前，限制比一线城市少，房价比三线和四线城市高的二线城市是更好的选择。自2017年以来，郑州、武汉、长沙、Xi和其他省会城市纷纷出台政策，通过寄钱、住房补贴和户籍登记等方式为老百姓争取权益。毕业生数量显著增加，人才流入，房价持续上涨。

从二级土地储备比例来看，华宇集团、CCCC房地产、北辰实业等二线城市占土地储备的90%以上，主要分布在省会城市、东部地区经济强市和经济发达的区域性中心城市，避免了一线城市严格的调控政策，房价预期仅次于一线城市，实现了两者之间的平衡。

三线、四线土地储备高的企业未来利润可能面临压力。2015年6月，随着《关于进一步做好城乡棚户区改造和危房改造及配套基础设施建设的意见》的出台，棚改进入货币化阶段，推广速度加快，大大提升了三、四线城市住宅的销售和库存，使得三、四线城市房地产市场火爆，不少企业加大了三、四线城市的征地力度。但是，今年以来，棚改的货币化比例有下降的趋势，叠加的三、四线城市从长远来看没有人口和经济的支撑，价格涨幅空不大，甚至存在下行压力。

从三、四线土地储备比例来看，三、四线中天金融、华夏幸福、大明城的土地储备占90%以上。中天金融81.43%的土地储备位于经济发展较弱的省会城市贵阳，属于优质三线城市；华夏幸福土地储备主要位于一线核心城市周围的三、四线城市，享受一线城市的辐射效应；著名城市土地储备主要位于西北地区兰州，2017年新增土地储备主要位于南昌、福州、杭州和福清，布局范围扩大。

2.在城市群时代，住宅企业积极参与核心城市辐射经济圈的建设

随着我国区域经济的发展和分化，城市群逻辑逐渐成为住宅企业投资和布局的核心。城市发展一般经历“城市-大都市区-城市群”的过程。以北京、上海、深圳为龙头的京津冀、长三角、珠三角三大核心城市群，人均可支配收入高，流动人口多，住房需求大，将是未来中国最有发展前景的地区。

据统计，和盛创展集团、时代控股、金融街、荣盛发展等四家房地产企业在三大核心城市群中布局较高，共占80%以上。此外，核心城市群中有21家房地产企业，占50%以上。总体而言，大多数样本住宅企业都在竞相布局核心城市群，积极参与核心城市辐射经济圈的建设。

2016年6月，国家发展和改革委员会与住房和城乡建设部联合发布了《长江三角洲城市群发展规划》，目标是到2030年将长江三角洲城市群建成具有全球影响力的世界级城市群。长三角城市群作为一个城市化水平高、发展潜力大、产业最活跃的地区，已经引起了众多住宅企业的关注。其中，宝龙地产、禹州地产、滨江集团、新城控股等都有50%以上的土地储备分布在长三角地区。

珠江三角洲城市群有广州和深圳两个核心城市，在各方面都发挥着集聚、辐射和带动的作用。随着粤港澳大湾区建设相关政策的推进，它有望成为引领中国经济增长的新引擎，因此受到住宅企业投资的广泛青睐，成为许多住宅企业布局的主要阵地。

珠江三角洲共有8家房地产企业，土地储备占30%以上，其中时代控股占珠江三角洲土地储备的84.12%。根据粤港澳大湾区的规划，未来30%-40%的住宅企业将享受到优惠政策带来的红利。起源于中山的敏捷集团，抓住当地发展优势，深入培育本地区，积极布局珠三角其他地区，占35.70%。

以首都为核心的京津冀城市群人口超过7%，土地面积为2.35%。熊安新区的建立对京津冀的协调发展具有重要的战略意义，也是住宅企业的主要布局区域之一。其中，华夏幸福、荣盛发展、首开股份、首创地产深入京津冀城市群，占比50%以上，华夏幸福以72.30%排名第一。

3.国家布局也是深层次的，与其自身的规模密切相关

不同类型的住宅企业有不同的土地储备布局和征地策略。中小住宅企业融资渠道相对狭窄，缺乏大型住宅企业的资源和实力，难以实现国家布局。因此，许多中小型住宅企业专注于特定领域，并深入培养其专业领域，而大型住宅企业则积极探索低价值城市，并在全国许多地方寻找机会。

通过梳理样本房企在特定城市的土地储备分布，可以看出恒大地产、碧桂园、万科、保利地产、R&F地产、融创地产等大型房企属于国家布局。然而，奥林匹克公园、滨江集团、光明房地产、乔蓉集团等中小住宅企业布局集中，容易受到区域经济环境和区域政策调控的影响。

2017年，保利地产在其土地储备中新增24个城市，并继续推进全国布局。2017年，保利地产新增土地4520万平方米，同比增长88%。根据新增用地城市的分布情况，一线和二线城市占63%。目前，该公司已在全国范围内规划了92个城市。

R&F地产的地盘继续扩大，土地储备覆盖68个城市。2017年，R&F地产积极扩大土地储备，81块收购土地中的40块位于28个新进入的城市。从区域分布来看，土地储备主要分布在华南和华北。

融创地产拥有庞大的土地储备，截至2017年底，土地储备为1.3749亿平方米。目前，已形成北京、上海、西南、东南、华北、华中、广深、海南八大区域布局。2017年，进入27个新城，开始下沉，覆盖三、四线城市，进一步深化全国布局。

奥林匹克公园属于一个中型住宅企业，它深深地耕耘着珠江三角洲，深深地分布着粤港澳大湾区。截至2017年底，公司土地储备为2460.18万平方米，其中珠江三角洲占38.70%。土地储备分布在广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门等城市。

在小型住宅企业中，滨江集团以杭州为中心，深耕浙江。截至2017年底，杭州占公司土地储备的47.71%，杭州房地产市场在很大程度上决定了公司的业绩。光明房地产作为上海本地的房地产企业，土地储备集中，主要分布在长三角地区。

与地方布局相比，国家布局具有较强的平抑风险能力。此外，在产业集中度不断提高的背景下，企业需要从数百亿到数千亿的大规模发展，这也需要一个全国性的布局。随着国有房地产企业的涌入，地方房地产企业在产品实力和财务实力方面面临巨大压力，其原有的地方优势将逐渐弱化。因此，要注意集中布局，尤其是中小住宅企业。

此外，土地储备的分配往往与公司的发展战略密切相关。本文对样本房地产企业前20名资产的征地策略进行了梳理。公司征地策略的改变往往意味着新土地分配的改变，因此需要特别关注。

四.摘要

从土地储备规模来看，恒大地产、碧桂园、保利地产、融创地产、万科等大型房企土地储备较大，而新华联、光明地产等小型房企土地储备较小。在产业集中度不断提高的背景下，存在一定的压力。然而，在关注“量”的同时，我们也应该关注去化学循环的指标。对于去化学周期高的住宅企业，如和盛创展集团和泛海控股，我们应该关注他们的未来销售。

从土地储备分布来看，首开股份、首创地产、中粮地产、徐汇集团、华宇集团等一、二级土地储备占90%以上，土地储备结构良好。然而，我们应该注意价格限制和购买限制等控制政策带来的不利影响。在长三角、珠三角和京津冀三大核心城市群中，和盛创新集团、时代控股、金融街和荣盛发展的土地储备相对较高。对于集中布局、深耕当地的中小住宅企业，如奥林匹克公园、滨江集团、光明房地产、乔蓉集团等，要不断关注区域经济环境和政策环境的变化。

来源/中国房地产网

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