1400元/㎡？！为什么这里的海景房间卖“白菜价”？

乳山市属于山东省威海市，位于青岛、威海和烟台的腹地，以其海景房闻名全国。然而，最近，乳山市通过在海景客房出售“卷心菜价格”进行了一次热门搜索。

那里的海景房间价格是多少？央视财经记者来到乳山进行实地考察。

山东乳山:新房均价超过10，000元。二手房价格几乎“对折”

走在乳山银滩旅游度假区的街道上，你可以看到各种海景客房的销售中心和房屋中介。记者从几家销售中心了解到，新房的价格一般都在7000元/平方米以上，一些新开业的楼盘甚至超过了10000元/平方米。

与二手房价格相比，平均价格仅为每平方米4000多元，而一些二手房由于地处偏远、建设较早，单价低至每平方米2000元。

此外，在采访中，记者还注意到，同样的房地产，一手房子和二手房的价格是相当不同的。在乳山银滩的一个销售中心，工作人员介绍说，该项目的二期高层住宅楼将于2015年交付使用，部分房屋目前尚未出售。

根据中国房地产超市网的数据，乳山市二手房的平均价格约为4300元/平方米，比2014年12月的2900元/平方米高出1400元/平方米。目前，在乳山市银滩旅游度假区，由于征地成本和建设成本的增加，新房价格从每平方米7000元到10000元不等，二手房价格相差很大。

上海宜居房地产研究所所长严跃进:在过去的两年里，持续的投资导致了一些房产的大量投机性投资，二手房越来越多，这将对二手房的价格产生一定的影响。

山东大学威海营销管理研究中心副主任蒋守芬:因为价格上涨相对缓慢，我相信如果买家带着投资目的投资房地产，你会失望的。

山东省乳山市:新房子的销售只被个人游客拒绝

虽然乳山二手房的白菜价格被夸大了，但新房和二手房之间的价格差距不容忽视。那么是什么导致了这种情况，是什么导致了乳山新房子的价格保持坚挺呢？

在乳山银滩旅游度假区的一个停车场，记者看到全国各地的公交车都停着各种房地产公司的横幅，这是当地居民的看房团体。

组织来自全国各地的“看房团”下单是银滩新房销售的独家秘密。他们大多以度假和养老的方式宣传海景别墅，并且只支付少量的钱来支付差旅费、食宿费等费用。一般来说，参观完主要景点后，他们会直接去各自的销售中心看房子。

山东省乳山市一个销售中心的工作人员:一般来说，一周有三辆公交车，一辆车有四五十人，可以卖五六辆。

与参访团相比，飞腾在一些新大楼的售楼处显然不受欢迎。在乳山银滩的许多销售中心，记者想以购房者的身份看房子，但在进入售楼处门口之前，他被工作人员拦住，并被告知不要接受个人顾客。

多年来，乳山银滩房地产销售形成了“井水不犯河水”的营销模式。新房销售主要基于来自世界各地的游客群体，而二手房市场主要基于其他个人客户和游客。这也是新房和二手房价格差异大的原因之一。

山东省乳山市的一名房屋中介工作人员:新房子不接受个人客户的原因是个人客户的流动性太强。

山东省乳山市房管局的一名工作人员表示:周六将会有很多巴士旅游，来自其他地方的游客将被吸引到一个新的社区。只有在这个面板中，你才会知道外面银滩的二手房信息，这取决于住户对情况的无知。

山东省乳山市:配套设施不足，海景客房供过于求的局面已不复存在

记者了解到，乳山银滩95%以上的海景客房都卖给了外国买家。房地产投机者撤离后，二手房市场供过于求也导致房价和新房价格严重脱轨。此外，由于缺乏配套设施，空的购买率很高，当地海景客房的热度逐渐消退。

随着夏季的到来，乳山银滩也迎来了人流最多的季节。晚上8点，在乳山银滩旅游度假区的中心区域，记者看到周围的社区几乎没有亮灯的房间，有些街道甚至没有路灯。

据了解，1983年7月是乳山银山各社区入住率最高的季节，基本达到30%-50%，而冬季入住率不到10%。

北京购房者曹女士:主要原因是发展缓慢。我们已经在家里安装了暖气，但是我们从来没有提供暖气。我们还问了物业，说入住率低，但他就是没送暖气。

记者在乳山市人民政府网站上看到，2010年房地产开发投资64.43亿元，比上年增长27.79%。自2014年以来，房地产开发投资开始大幅下降。2014年，全市房地产开发投资36.32亿元，同比下降52.46%。2018年，乳山房地产开发投资23.38亿元。在采访中，记者发现许多房产已经有四五年没有清算了，甚至有些房产还在出售十年。

据业内人士透露，虽然近年来乳山市政府不断完善基础设施，但乳山作为县级城市在房地产市场的需求仍然有限。北方许多沿海城市将海景住宅和老年住宅作为房地产的卖点，将短期旅游住宅需求延伸至全年。过度开发之后，将会出现供过于求的局面。

上海宜居房地产研究所所长严跃进:近年来，沿海一些项目开发过度，不仅是乳山，还有一些北方城市。这两年，他们将面临这样的风险，以致于需求没有想象的那么大。

来源/中央电视台财经

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