楼市新动向！这些房地产企业11个月的销售额超过1000亿，房地产的春天来了？

18日下午，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布文件，取消一年内限购新房转让，菏泽成为中国第一个明确宣布取消限购住房的城市。

19日下午，根据菏泽市住房和建设局的消息，根据房地产市场分类监管和城市政策的要求，菏泽市住房和建设局取消了限制新购二手房转让期限的相关规定。

菏泽市取消存量房转让期限限制的说明

2018年12月14日，菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进棚户区改造促进房地产市场稳定健康发展的通知》。根据房地产市场分类监管要求和本市具体政策，取消了限制新购二手房转让期限的相关规定。

2017年11月，我市出台了限制新购二手房转让期限的相关规定后，许多准备购买存量住房的市民，尤其是那些因房改货币化而得到补偿的市民，因为无法办理转让而无法购买合适的存量住房，取消转让期限限制的愿望十分迫切。近年来，受转让期的影响，我市二手房交易价格同比快速上涨。为防止商品住房价格大幅波动，促进房地产市场稳定健康发展，经认真调查评估，我局决定取消已颁布的限制新购二手房转让期限的规定。 菏泽市住房和城乡建设局 2018年12月19日

△央视财经《交易时间》栏目视频

根据益州研究所11月发布的《全国100个城市库存报告》，在连续38个月同比下降后，中国三、四线城市的住宅库存首次出现同比正增长。

最近，房地产行业出现了许多重要信号，如11月份住宅企业销售放缓、住宅企业债券发行规模激增等。2019年房地产调控政策是否会调整，已经成为各方关注和争论的焦点。

截至昨日，今年房地产行业的整体跌幅接近29%。今天，该行业开盘走强，商辂房地产直线上升。

菏泽的政策调整会对市场产生什么影响？房地产行业值得投资吗？

1前11个月，25家房地产企业销售额超过1000亿

房地产行业的每一个新闻变化都会吸引市场的注意力。因为房地产业在中国国民经济中的比重非常大。例如，2017年，全国国内生产总值超过82万亿元，其中房地产销售额达到13万亿元，占15%以上。同时，房地产业将带动相关产业的发展。

根据今年的销售数据，前11个月有超过25家房地产公司的销售额超过1000亿元，而去年只有17家公司的销售额超过1000亿元。据估计，到今年年底，30家企业的销售额将超过1000亿元。与此同时，从房地产板块的a股来看，141家房地产公司的市值约为2万亿元，但十大房地产公司的市值加起来超过9000亿元，占45%以上，这表明房地产集中度确实在不断提高。

11月，全国300个城市的住宅用地平均地价为7%

然而，今年土地转让的溢价有所下降。根据中国300个城市11月份的数据，土地溢价平均只有7%，这意味着土地出让金为1亿元，最终拍卖价格可能为1.07亿元。如果价格进一步下跌，可能会被拍卖掉。根据2016年至2018年中国101个核心城市的数据，2016年土地溢价为36%，2017年为39%，2018年仅为19%。

因为土地是房价的风向标，土地价格的下跌表明市场正在回归理性。另一方面，除了土地市场的下跌或房地产的稳步发展，我们看到今年a股房地产板块下跌了近29%。虽然股价下跌，但房地产销售，特别是一些大型房地产公司的销售，保持了两位数的增长，房地产估价的吸引力大大增强。

3房地产行业估值低，投资吸引力强

目前，房地产行业的整体市盈率约为9倍，股息收益率约为2%。以万科为例。去年，万科的利润为280亿英镑。截至昨日，万科的市值为2800亿英镑，市盈率为10倍。事实上，从前三个季度的报表来看，万科的利润同比增长26%，收入同比增长50%。今年，万科的估值将进一步下调。就股息收益率而言，去年万科支付了十分之九的股息。从股价和今天的股价来看，万科的股息收益率已经超过3.7%。新城控股和保利地产与万科相似，而香港的一些国内股，如碧桂园、中国恒大和融创中国的市盈率较低，仅为5.5倍左右，股息收益率超过5%。

几个月前，万科董事长于亮表示，房地产应该活下去。几个月后，我们看到房地产的冬天可能会悄悄过去。即使房地产行业在未来迎来春天，强极化、恒强势的格局也不会改变。

机构观点:房地产行业可能会向上波动

目前，房地产行业的估值处于历史低点。房地产行业的多重信号在不久的将来会对该行业产生什么影响？什么样的企业值得投资？各方都对房地产行业的变化发表了意见

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广发证券认为，房地产行业的政策在底部有所改善，估值得到了支撑，但有必要关注因基本面恶化而抑制该行业的趋势。

具体来说，上周，国家发展和改革委员会发出通知，支持优质住房企业融资；如图所示，在地方一级，一些地区已经出台了一些规定，如根据学历发放住房补贴，以及增加出租住房的供应。

从估值角度来看，预计2019年a股和h股的远期市盈率将分别为6.1倍和5.4倍，两者均处于历史底部。

CICC表示，在基本面减弱、政策预期提高的博弈下，该行业今年仍将表现出波动性。然而，由于市场对政策修复的预期逐渐增强，方向正在向上波动。建议选择增长持续性好、财务稳健的一、二级领导，如a股的保利、招商局蛇口，港股的华润、龙湖、中海。

郭进证券认为，房地产政策的边际放松仍需等待。融资方面，2018年前三季度，房地产开发投资来源的银行贷款同比下降7.3%，连续9个月出现负增长。相比之下，房地产开发投资自筹资金同比增长10.8%，呈现持续上升趋势。

来源/中央电视台财经

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