南京苏州政策收紧 二线城市楼市调控料加码

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11日，南京和苏州出台了新一轮楼市调控政策。一些二线城市显示出收紧调控的趋势。业内人士表示，如果土地市场过热，房价继续上涨，房地产市场将面临更多风险。未来，二线热点城市将围绕限购、限贷、社保等层面出台更加严格的政策，同时通过信贷政策调节投资需求，抑制资产泡沫。

房地产市场明显不同

2015年，一线城市的房价持续上涨。根据中国指数研究院的报告，2016年上半年，全国物价总涨幅进一步扩大，上涨趋势逐渐从一线城市向南京、苏州等二线城市以及东莞、中山、廊坊等一线城市周边地区蔓延。

然而，随着上半年政策的收紧，一些热点城市的房价涨幅已经收窄。自去年以来，深圳、上海、南京、苏州、合肥等热点城市经历了房价大幅上涨的过程。为了稳定楼市，这些城市相继出台调控政策，严格控制房价的过度上涨。短期内，调控政策取得了一定成效，这些城市的房价涨幅有所收窄。

以深圳为例，自2015年初以来，房价一直在持续上涨。然而，随着调控政策的收紧和限购升级，今年3月以来房价涨幅开始收窄，尤其是7月份，环比增幅下降了8.15%。南京和苏州是热门二线城市的代表。今年上半年，南京和苏州的房价分别上涨了21%和22%。尤其是在南京，近四个月的增长率约为4%。11日，南京和苏州出台新一轮楼市调控政策，限制贷款、限购和土地拍卖。

在《关于进一步加强苏州城市房地产市场管理的实施意见》中，苏州市政府明确指出要完善差别化住房信贷政策。拥有一套住房和相应住房贷款的家庭的最低首付比例尚未确定，在苏州市区(不含吴江区)从40%调整到50%。同时，非本市户籍的家庭在申请购买第二套住房时，应提供自购买之日起前两年一年以上的苏州市个人所得税或社会保险(城镇社会保险)缴费证明。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，南京和苏州出台的政策符合市场预期，表明二线城市“消除资产泡沫”的序幕已经拉开。这将对南京和苏州房地产市场的健康发展产生积极影响。二线城市的价格上涨将放缓，该政策反映了降低二线城市价格的决心。

11日，在福州土地市场，阳光城(000671，BUY)集团于2016年11月11日以15.5亿元拍卖了5月1日新城地块，可售土地价格为4.55万元/平方米，这也意味着福州房价可能进入6万元时代。在土地价格和其他因素的帮助下，福州的房价创下新高。

中国指数研究院上海研究所副所长鲁静表示，目前城市的市场分化仍然明显。例如，深圳和上海等一线城市的政策已经对市场容量和价格产生了重大影响。但是，应该注意的是，价格不会直接下跌，而是会呈现出下跌的波动趋势。合肥、厦门、武汉、南京和其他热门二线城市也出台了紧缩政策，但从数量和价格上看，不会太快。目前，一些城市的房价仍在大幅度上涨，随着需求的改善和一些刚刚需要得到满足，成交量可能会率先修正。

供应方面的措施是超重

房地产市场在前期大幅上涨后，正逐步进入高调整期。根据克尔的报告，7月份主要城市的住宅成交量环比下降10%，比6月份进一步扩大。一线城市的整体营业额同比和环比分别下降了15%和14%，深圳除外，其营业额同比略有增长，增幅为2%。二线和三线城市的营业额环比下降10%，但同比增长5%。近一半城市7月份的营业额仍高于去年的平均水平。

虽然重点城市的成交量有所下降，但房价并没有下降太多。诺亚财富认为，房价强劲的原因如下:第一，在当前宽松的货币环境下，只有房地产市场能够承担10%以上的m2增长率；第二，当前的土地价格在一定程度上影响房价。

中国房地产开发集团董事长孟晓苏表示，由于房地产供应和购买力回归市场的步伐不同步，住房供应的时滞和住房产品的不可移动性造成了约两年的尴尬期，导致房地产价格异常。

CICC首席经济学家洪亮认为，有必要从供给方面入手，从根本上缓解房价上涨的压力。虽然目前中国的抵押贷款杠杆并未超出合理范围，但房价和抵押贷款的过度上涨导致了风险积累，其长期负面影响不容低估。

虽然一些大城市的房价上涨很快，但整个社会的房贷负担并不高。洪亮认为，这有三个原因:第一，中国整体抵押贷款存量不高；其次，许多中小城市的房价没有大幅上涨；第三，由于我国抵押贷款的平均期限只有8年左右，许多现有房产的抵押贷款已经全部或部分还清，目前有抵押贷款的家庭比例不高。

国务院发展研究中心市场研究所房地产研究室副主任邵婷表示，要正确引导房企对房地产市场的预期，预期引导不到位将导致泡沫自循环。如果有连续不断的房东提高房价上涨的预期，最终使房价继续上涨，房地产市场将面临更多的风险。

一些城市的调控压力很大

国家发改委政策研究室此前表示，要进一步促进房地产投资的健康发展。根据城市政策加强房地产调控。国家经济研究所所长范刚认为，当前房地产市场是突出问题之一，这进一步表明，房地产调控政策应该是区域性的，而不是一刀切的，也不能提出宏观政策或一般性政策，而是应该在每个地区和地区实施，并对特殊问题进行专项分析。

据业内人士透露，从调控趋势来看，二线热点城市可能会出台更严格的政策，或者把重点放在限购、限贷和社保上。可能有10个城市是政策收紧的热点，包括天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、厦门和合肥。这些城市的房价上涨过快。南京和苏州已经出台了相关政策，其他城市可能会跟进收紧政策。

原中国房地产协会副会长朱表示，下半年支持居民自住和合理改善住房需求的政策将保持稳定，一些热点城市的政策将根据当地市场情况进一步调整，土地供应将增加。然而，纵观全年，商品房的交易量、交易价格和房地产开发投资都将创历史新高。

在政策导向方面，链家研究所分析师李盼立表示，下一步是通过信贷政策调整高端需求和投资需求来抑制资产泡沫，但这部分市场份额不大，适度调整不会造成市场大幅波动。

严跃进认为，信贷紧缩有两个考虑因素。首先，抑制房价，稳定市场预期；第二是打击泡沫，尤其是“资产泡沫”。总的来说，将会有收紧信贷的趋势，这将打击信贷泡沫和房价泡沫。此外，央行此前在2016年第二季度中国货币政策执行情况报告中指出，如果RRR经常下调，将释放大量流动性，这将推低市场利率。此外，它的信号意义很强，容易增强政策放松的预期，这将增加本币贬值压力，减少外汇储备。这一声明与当前收紧银行信贷的做法是一致的。