苏州南京同日颁新政 二线热点楼市调控升级

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[监管政策]

苏州成为第一个重启二线城市收购的城市

新房地产政策！南京提高第二套房首付比例

房价上涨太快了。合肥、苏州和南京的二级房地产市场应该收紧，贷款限额将会放开

[分析和评论]

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传言两天后，苏州楼市限购令正式落地。

8月11日下午，苏州市正式发布了《关于进一步加强苏州市城市房地产市场管理的实施意见》(以下简称《意见》)。《意见》明确规定，未在苏州注册的居民在申请第二套住房贷款时，必须在两年内提供一年的纳税证明或社会保障证明；第一次购买首付款的20%,并且有一套或多套。停止贷款。

随着上述限购令的实施，苏州成为首个重启限购的二线城市。在业内人士看来，苏州将在二线城市启动限购，其他二线城市也不排除效仿的可能性。易居研究院智库中心研究主任严跃进也表示:“苏州这次开始限购，显然是在二线城市开始了2.0版限购，对其他城市有借鉴意义。”从调控的角度来看，二线热点城市(之后)基本上会出台这样的政策。”

值得一提的是，8月11日下午，南京也出台了新的楼市政策，将提高第二套房首付比例，并限制土地拍卖。值得一提的是，在此之前，与苏州、南京并称为二线楼市四小龙的合肥厦门，先后出台了限制楼市贷款的政策。

南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉在接受《商业日报》记者采访时表示:“由于金融方面收紧了开发商和购房者的资金，加上地方政府出台了限购和限贷政策，一些炙手可热的二线城市出现在房地产市场上，主要来自开发商。”从土地收购到房地产市场的交易量将大幅下降。”

苏州限购是针对外国房地产投机者的

苏州的《意见》被业界称为“新十五条”，分别从土地供应、土地招标、预售管理、价格管理、家庭信贷和非家庭信贷等15个方面对苏州房地产市场做出了新的安排和要求。

其中，最大的亮点无疑是苏州方面发起的限购政策。具体来说，未在本市登记的居民可以不受任何限制地购买第一套住房。如果你在本市买第二套没有户口的房子，你必须提供纳税证明或社会保险证明。

具体要求如下:本市非居民家庭申请购买第二套住房时，应提供购房日前两年内在苏州市区累计一年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

开发企业在签订采购合同时，应认真审查采购人的资格。购买人违反限购规定或购买超过2套房屋的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购买人将承担相应的经济和法律责任。

对此，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远在接受《商业日报》采访时表示:“苏州的限购政策相对宽松，主要针对非苏州户籍的人。换句话说，它的目标是外国投资者，它打击了外国投资者，基本上阻止了购买房地产的需求。”

在业内人士看来，苏州率先打开了二线城市的闸门，一些楼市火爆的二线城市也不排除会效仿，启动限购政策。

严跃进指出，从调控趋势来看，除苏州和南京、天津、济南、郑州、武汉、合肥、杭州、厦门和合肥外，二线十大热点城市都将有一定程度的紧缩政策。

另外，在土地供应方面，《意见》明确了未来三年城市住宅用地供应计划将确定为每年400公顷左右，普通住宅用地供应将增加(不低于70%)；住宅用地投标保证金由目前的20%提高到30%以上，土地出让金首付款由目前的50%提高到60%以上；同时，全额土地出让金的支付期限调整为3个月。如果土地出让交易价格超过所有项目的市场指导价，土地竞买人全额缴纳出让金的期限将缩短至2个月。逾期付款将取消投标资格或终止土地出让合同并没收保证金。

对此，严跃进表示:“400公顷的土地供应总体上是充足的，而苏州土地供应规模的界定可以增强房企的预期，使其相应调整征地策略。增加普通住宅用地的供给，这也反映了政策后续对传统住宅市场投资的认可。该政策提到了单批供应模式，这也是为了防止出现土地收购和市场情绪不稳定等风险。”

在信用方面，《意见》也做出了具体规定。其中，首次购买普通住房(从未购买过住房)的家庭，申请商业个人住房贷款的首付比例保持在20%不变。对于有购房贷款记录，但在申请贷款买房时实际上没有住房的家庭；有一套住房但没有购房贷款记录的家庭；只有一套住房，在这三种情况下，申请商业个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例保持在30%不变。

如果一个居民家庭拥有一套住房而相应的住房贷款没有结清，苏州市区(不含吴江区)的最低首付比例将从40%调整到50%。如果一个居民家庭有2套以上住房，且购房贷款尚未结清，将继续停止发放3套以上住房贷款。

严跃进指出，“对于那些已经有套房但贷款已经结清的人，他们可以采取30%的首付渠道。但是，如果贷款没有还清，首付比例将为45%。如果有两套以上的房子，而且还有月供，那么如果你购买第三套房子，你就不能使用信贷资源，你必须全额购买房子。这将相对抑制一些房地产投机者的需求或动机。”

行业:南京新政影响力有限

值得注意的是，南京也在8月11日下午出台了新的楼市政策。其中，为改善居住条件，已有一套住房且相应住房贷款已结清的居民家庭，如果再次申请商业个人住房贷款购买普通住房，除高淳和丽水的最低首付比例为30%外，其他地区的最低首付比例将调整为35%。

但是，对于拥有一套住房和未偿还购房贷款的家庭，如果他们为了改善生活条件而再次申请商业贷款购买普通住房，其他地区的最低首付比例将调整为不低于50%，高淳和丽水除外，这两个地区的最低首付比例为30%。

由于土地市场的火爆，南京土地拍卖接连遭遇“导火索”，成为全国关注的焦点。南京新政也明确规定了土地拍卖。

其中，网上交易是针对商业用地的公开出让进行的，招标产生的经济适用住房建设资金不计入住房价格许可成本。当网上竞价达到最高价80%时，预售许可申请应达到以下施工进度:七层及以下，基本工程应完成并施工至主体结构封顶；八层及以上，基本工程应完成并施工到主体结构的三分之二以上。当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品房必须以现房出售。这些要求将在土地出让公告和土地出让合同中明确规定，并由房地产部门在后期发放销售许可证时严格执行。

当网上竞价达到最高限价时，如果仍有两个以上的单位要求继续竞价，网上竞价将停止，由现场抽奖产生获胜者，并在最高限价的基础上增加一个价格作为交易价格。

对此，南京当地房地产专家张建初告诉《商业日报》，“从提高首付比例的角度来看，与以前的政策相比，增长幅度并不大。”因此，虽然这对购房者有一定的影响，但强度并不大。从土地出让政策的角度来看，南京政策的最终目标是让开发商合理拿地，包括土地网上拍卖。然而，从合肥的实施情况来看，本文收效甚微。总体而言，南京新政策对房地产市场的影响较小，房地产市场的量价上涨态势短期内不会改变。”

在南京房地产业内人士看来，针对南京房地产市场现状的最好办法是像苏州那样启动限购政策。“在此之前，南京已经出台了限价令和熔断机制等政策，但南京楼市依然火爆。投资者仍然是购房的主力军，甚至一个房间的数量都可以推测到30多万套。要彻底打击这些炒家，稳定楼市，最好的方法是实施限购政策。”

专家:挤压泡沫有利于市场

记者注意到，自2016年以来，以上海和深圳为代表的一线楼市率先启动，随后这种“热情”开始蔓延至二线城市。其中，苏州、南京、厦门和合肥被业内人士称为二线城市的“四小龙”，原因是房价飙升。

随着房地产市场的蓬勃发展，开发商开始利用金融杠杆，如资产管理计划、信托等金融机构来获取更多的资本进入房地产市场。一些金融机构甚至向开发商提供土地拍卖保证金，这已成为推高土地价格和房价的重要力量。

为了抑制房地产市场，许多部门相继出台政策，直接针对房地产企业融资、土地收购和个人住房信贷。例如，中国证监会还规定了上市房地产公司的再融资政策。企业通过再融资筹集的资金不鼓励用于补充营运资金和偿还银行贷款，需要详细披露所筹集资金的实际投资方向。与此同时，南京、合肥和苏州等一些二线城市出台了信贷政策，收紧房地产融资。

随着二线城市房地产市场政策的收紧，除了对购房者的影响，最大的影响可能还是对开发商。

该政策咨询研究部主任张宏伟表示，各种财政紧缩政策，以及一些新的地方土地供应政策，都旨在遏制开发商不合理的征地行为。严跃进还表示，地方政府可以通过提高首付和降低杠杆率来减缓开发商的销售回报，削弱房地产企业以高价获得土地的冲动，并抑制土地大王的出现。“总体而言，监管机构已变相限制了对开发商的贷款，这有利于减少土地市场资金过剩引发的泡沫。”