11月房地产信托融资额仅62亿 环比继续大降

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中国证券网消息随着房地产市场调控政策的大力出台，资金进入房地产和基础产业的热潮迅速降温。信托渠道融资规模减半，住房企业债券融资下降70%，美国债务提前赎回，使得2016年吸金王惨淡收场。

据《经济参考报》12月7日报道，业内人士表示，未来在严格监管的情况下，房企资金不会像前期那样宽松，房企需要为2017年的冬天做好准备。

数据显示，自第四季度以来，房地产企业通过信托渠道融资的规模在9月份达到峰值，然后迅速掉头向下。受益信托网的最新统计显示，10月份，68家信托公司设立了45个房地产集合信托产品，规模只有119.8亿元，比9月份的65个信托产品214.9亿元下降了30.8%。11月份，仅设立了27个房地产信托产品，融资总额为62亿元。其中，11月21日至11月30日的十天内，仅成立了三家房地产信托公司，融资金额仅为2.9亿元。

除了今年2月春节的影响，11月份的成立规模可以说是达到了全年的最低点。伊一信托分析师帅国郎表示，监管部门已相继限制资金进入房地产行业，出于风险考虑，信托进一步缩减了对房地产行业的投资；此外，财政部近日发布公告，明确表示政府违规出具的保函无效，这对基础产业信托的发行产生了一定影响。

在信托收紧的同时，房地产企业的债券发行也在收紧。据中原地产研究中心统计，截至2016年，住房企业民间债务、公司债券和中期票据融资达到11156亿元，历史上首次突破1万亿元，同比增长25%。但值得注意的是，从10月份开始，融资总额仅为685亿元，11月份融资总额降至288.3亿元，分别比9月份的1160.44亿元、8月份的1096.53亿元和7月份的1223.76亿元下降了75%、73.7%和76.4%。

中原地产首席分析师张大伟认为，债券是住房企业筹集资金的最廉价方式，这有力地支持了今年的市场爆发。然而，自9月底以来，地方政府和高层官员相继推出了一系列政策和措施来收紧住房市场。上海证券交易所和深圳证券交易所先后发文，认真确定募集资金规模，明确募集资金的用途和期限披露安排，明确住房企业债券募集资金禁止购买土地，这显然加大了住房企业债券募集的难度。

此外，值得一提的是，随着美元走强，房地产企业海外发行债券不仅受到抑制，还出现了大规模提前赎回。

11月28日，龙湖地产披露已赎回2019年12月25日到期的优先票据，赎回金额相当于票据本金的103.44%，加上截至赎回日(但不包括该日)的累计和未付利息的赎回价格。11月15日，景瑞控股有限公司宣布，11月14日，该公司以总对价2190万美元(包括未支付的应计利息)购买了2018张票据，总本金为2050万美元。不久前，幻想曲公司表示，该公司最近在公开市场上购买了2019年和2017年的票据，总本金分别为650万美元和570万美元。

张大伟表示，人民币贬值突破新的6.9大关，海外发债成本大幅上升。房地产企业加快了赎回美元债务的步伐。据统计，仅11月份，房企提前偿还美元债务就超过10亿美元。随着美元的走强，住房企业的赎回速度仍在加快。

在住房相关贷款方面，来自cric研究中心的数据显示，前三季度个人住房贷款增加了3.6万亿元，同比增长1.8万亿元，9月底的增长率为34.9%。在房地产政策收紧的背景下，预计未来几个季度人民币住房贷款同比增速将会收窄。

上海亿居房地产研究所研究员赵慧峰表示，2016年第三季度，房地产行业的金融环境指数为0.58，仍处于宽松区间，略低于第二季度。这也是自2016年以来第一次告别宽松系列。

国家经济战略研究院城市室副研究员高广春表示，2016年，房地产企业债券突然出现，清仓股票的实际债务绕过监管，井喷加剧，给了房企充足的资金。但是，未来在监管严格的条件下，住房市场的降温和住房企业经营业绩的下降甚至恶化都是高概率事件，住房企业需要为2017年的冬天做好准备。

广发证券首席分析师乐家栋也表示，货币环境已经改变，房企融资渠道已经被阻断。市场景气度的下降将极大地影响住宅企业的投融资需求。

对此，融创中国董事会主席孙宏斌直言不讳地表示，在去杠杆化的背景下，对于能够借更多钱、更便宜钱、更长久钱的房企来说，这将是竞争的绝对优势。然而，如果企业的资产质量和经营能力较差，高杠杆将使住房企业更快死亡。