专家预测:明年上半年，楼市可能真的会降温吗？

从9月底开始，楼市降价的消息逐渐汇成一片忙乱，冷交易的市场状况席卷全国多个城市，仅仅一个多月就改变了大多数市场参与者对房地产市场的态度。

事实上，除了少数几个城市前期涨幅过大外，大部分城市没有明显的降价，大部分降价发生在城市郊区。房企在价格调整中也表现出“微妙”。他们中的大多数人通过限定时间的特殊房间、精装房改以及交付空房间和停车位等方式变相降价。直接价格调整是罕见的。

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尽管市场变冷已经成为事实，但仍很难预测它会以多快的速度回落。中原地产首席分析师张大伟认为，虽然房地产市场短期内将继续调整，但由于房地产市场受政策影响较大，因此很难对长期趋势做出明确判断。

观望情绪越来越强烈，热门城市的营业额正在下降

许多城市都出现了交易面积缩小的情况。10月份，在该机构监管的29个重点城市中，商品房交易面积为2302万平方米，同比增长9%，环比下降6%。该月的总交易面积低于2018年1月以来的月平均水平。

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其中，一线城市的低成交量趋势在10月份戛然而止，同比和环比均有所下降，环比大幅下降45%，同比小幅下降3%。

二线和三线城市的营业额环比持平，同比增长10%。各城市市场热度继续分化，成都、合肥、无锡、佛山、徐州等城市继续保持高位热度，同比和环比均有所上升；长沙、杭州、苏州、青岛、南京等城市的市场明显降温，预计市场成交量将保持小幅下降。

中原地产研究中心还表示，今年的“金九银十”不够好，大多数热点城市的商品房交易量出现环比下降。10月份，中原地产研究中心监测的20个热点城市的总交易量为1448万平方米，同比下降11%。

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“‘金九银十’实际上是一个传统的概念，已经不存在了。过去，在冬天很难建造，在零下也基本不可能建造。开发商不得不在9月到10月间提前出售房子，所以这两个月的营业额非常高，但是随着技术的进步，这个问题已经不存在了。从市场来看，近年来，由于长假，9月至10月的整体成交量低于11月至12月。”张大伟说。

周转不灵也导致库存增加。据克里房地产研究中心(Cree Real Real Estate Research Center)统计，10月份，超过一半的热点城市的库存面积略有回升，但增幅在10%以内，而同比增幅则越来越小。

总体下降幅度较小，差异更为严重

与交易量相比，房价在一些地方仅略有下降，仅用上涨或下跌来描述市场是有偏见的。分化不仅发生在城市之间，而且在城市内部也有不同的表现。

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自9月底以来，在许多城市，以特价房、精装房改和赠送停车位等促销手段取代直接降价已经非常普遍。张大伟表示，变相降价的方式相对温和，这也说明降价在一定程度上并不明显。然而，这种价格调整很容易陷入“价格黑洞”，这使得统计数据难以反映真实的市场价格。

张大伟表示，现阶段城市降价仅限于一线城市和一些二线城市，整体降价幅度有限，大多数城市处于平抑状态。在一些三线和四线城市，价格仍在上涨。

根据58住房研究所监测的中国67个城市的房价，三、四线城市的房地产交易市场相对活跃。10月，保定、岳阳、徐州、乌鲁木齐和大连位列前五，其中保定以5.3%的环比增幅位居第一。找房子，三线和四线城市的受欢迎程度明显上升。

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“从城市下降的角度来看，它更多地反映在大城市的一些项目中，而整个地区不一定会下降。最近一些城市供应的增加也有可能压低房价。易居研究所智库中心的研究主任严跃进说。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中信经纬表示，就交易量而言，房地产市场确实存在拐点，价格有所松动，但整体跌幅并不大。对于购房者来说，由于按揭利率的提高，购房的实际负担并没有减轻。

它在短期内仍会被收回，在长期内是不可预测的

房地产市场的调整可能才刚刚开始。许多内部人士认为，未来几个月房价仍有可能回调。

58住房研究所首席分析师张博认为，未来两个月，商品房的整体交易量和价格不会出现明显波动，但2018年储蓄的下行力量可能会出现在2019年上半年，房地产市场可能会出现降价潮扩大和热点城市降温。一线城市的降温将更加明显，一些一线城市将出现无市场价格的局面。

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张大伟表示，支撑股市上涨的三线城市近期表现疲软，热门的一线和二线城市逐渐呈现整体降温趋势。在融资紧张、偿债压力加大、项目淘汰率下降的情况下，房地产企业可以选择以价格换数量，以保证现金流，实现年度销售目标。

不过，严跃进表示，目前的降价浪潮不仅受到资金的影响，而且还与房地产的密集供应有关，因此有必要在此时降价。然而，在11月之后，如果销售回报良好，住房企业的定价策略可能会趋于强硬。

许多专家对房地产市场的长期趋势持乐观态度。“年底有许多好消息，比如抵押贷款利率达到峰值，贷款速度加快，这将对市场交易产生一定影响。尽管市场情绪悲观，但供应量正在增加。如果政策到位，市场交易可以完全恢复。”严跃进表示，上一轮房地产周期呈现涨多跌少的趋势，很容易下跌。因此，后续看涨的驱动力仍然很强。

谢逸枫认为，从现在到明年第一季度，房地产市场将继续降温。然而，由于库存的减少，工棚改革的政策仍有一个操作空，而财政收入的压力越来越大，明年房价上涨的压力将会更大。

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对于未来两年的市场走势，同策研究院给出了详细的判断。同一政策研究所预测，一线和强二线城市将在2018年稳步下降，2019年上升，2020年价格上涨，但价格涨幅有限空；疲软的二线城市在2018年降低了价格，在2019年稳定下来，在2020年下跌，但幅度有限；三线城市和四线城市的市场是分开的，大都市地区三线城市和四线城市的未来趋势与强势二线城市相似。其他三线和四线城市目前正在崛起。虽然工棚改革工作已进入下半年，但未来仍有结构性机遇。

但张大伟表示，由于房地产市场受国家宏观调控影响较大，政策方向不可预测，因此很难对房地产市场的长期趋势做出明确判断。

资料来源:中信经纬应用

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