小屋变了！将极大地影响这些城市的房价走势！

来源|米篮投资(米团头子)

边肖|摘叶子的米篮

近年来，许多人忽视或削弱了工棚改革的巨大影响！

但是你必须知道！棚户区改造是2015年以来中国经济增长和房地产市场快速发展的重要驱动力之一。

尤其是2016年和2017年，棚户货币化是推动160个三、四线城市房价大幅上涨的最重要因素。

因此，工棚改革政策的改变将极大地影响和改变经济结构，更重要的是，它将影响和改变以160个三、四线城市为主要样本的大多数中小城市的房价轨迹！

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2019年的工棚改革政策再次面临巨大的变数！

10月25日，住房和城乡建设部副部长倪洪在北京部分省市召开座谈会，研究2019年棚改政策。会议最后明确取消了政府采购改革的服务模式，2019年的采购改革主要是发行专项债券。

据《21世纪经济报道》12月5日报道，在2019年工棚改革计划中，政府购买工棚改革服务的模式将被取消。对于新开工的棚改项目，政府不会以购买服务为名借钱或变相实施建设项目。相反，它需要发行地方政府债券(用于改革的特别债务)来融资。

工棚改革政策发生如此大变化的原因实际上有两点:

首先，我们不能继续增加地方政府的隐性债务规模来防范金融风险。

第二:工棚改革项目本身，就书籍而言，基本上不赚钱，民生福利都是投钱进去。

因此，工棚改革政策改变后，会有一些直接的反应。根据中信证券的分析，一方面，如果政府停止购买工棚改革服务模式，第一个问题是工棚改革的整体资金在短期内不足。

这个问题非常现实。如果没有钱，怎么能拆除？如何补偿？如何建造它？进展可能会短暂放缓。

另一方面，中信证券表示，房地产周期在2019年很有可能会继续下滑。作为棚改主力军的三、四线城市，新的存量压力逐渐形成，地方政府继续推进棚改的动力不足。

我想详细谈谈这个。众所周知，2017年房地产新政317之后，北京周边的房地产市场首当其冲，尤其是燕郊等政策非常严格的地方，房价暴跌30%至40%，甚至有些房地产跌幅更大。

然而，今年11月以后，全国房地产市场的市场形势突然发生了变化。本着“坚决遏制房价上涨”的精神，大批开发商面临着年底还款和债务到期的压力。即使在许多房价强劲的二线和三线城市，房价也有许多光明和黑暗的调整。

2013年和2014年降价促销的一些手段和惯例，如特价房、员工购房、分期付款、停车位交付等，现在正不断充斥着房地产圈的广告宣传。

因此，如果工棚改革政策再次停滞不前，对第三和第四条线的房价的影响可以说是一个巨大的利润空。

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推动房价上涨的货币在哪里？

众所周知，如果一种商品的价格想要上涨，增量货币的能量必须是可用的。没钱就养一只羊毛。过去，第三和第四条线的房价飙升，这与工棚货币化密切相关。

由于棚改是棚户区的集中改造，大量棚改项目集中在三、四线城市。

在过去几年里，工棚改革模式主要有三种类型:

第一种是直接向目标对象提供实物房屋，即拆除房屋并交给房屋；

第二是现金补偿的货币化；

第三是前两者的结合。

2014年之前，大部分工棚被实物安置所取代，但2014年之后，工棚货币化安置成为主流。

这种变化的形成是财政政策和货币政策双向共同努力的结果！

2014年4月25日，央行创造了一个新的货币政策工具，为发展融资(主要是CDB)提供长期稳定且成本适当的资金来源，以支持改革。正是这种创新的货币工具成为三、四线城市住房改革货币化资金的重要来源，也是一种著名的抵押贷款补充贷款(PSL)。

2014年，中国的房地产库存非常高，尤其是在三线和四线城市。卖房子很难，开发商愿意拿地的意愿降到了冰点。然而，随着土地收入的减少，地方债务规模继续上升。如果僵局解决了，房子的库存必须首先清理。

当中央银行提供PSL时，地方政府的预算外资金也加入PSL。

因此，从2015年到2017年的三年时间里，地方政府对棚改的货币化安置已经成为地方去库存化的重要手段，因为政府直接以货币的形式对被拆迁棚户区的居民进行补偿，去库存化的效果也很明显。

全国商品房销售面积(全国房屋清单)

特别是在一些经济发达的三线和四线城市，脱化学品周期甚至下降到阶段周期的低点。

数据来源:克里

这样，在中央银行政策(抵押贷款补充贷款PSL)和财政政策(预算外融资，CDB获得PSL)的配合下，房改货币化安置不仅完成了房地产的去库存化，而且还迅速推高了160个三、四线城市的房地产价格。

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摆脱改革和PSL的过去生活

棚改是改善民生的好事。

我们可以简单地理解，从流动到货币化安置的转变是中国版的量化宽松。PSL增加了中央银行的基础货币，从而增加了整个社会的广义货币供应量。

尽管住房和城乡建设部和CDB都没有正式宣布棚改货币化安置的具体金额，但至少90%的PSL资金用于棚改。

如果按6倍的货币乘数计算，PSL带来的广义货币供应量将达到20万亿元左右！

这20万亿人民币在过去三年中所发挥的能量是不可低估的。

在过去的2017年，16.7亿平方米的商品房销售面积中，有20.9%是由棚户的货币化贡献的，这是一个可怕的数据。

从2015年底开始，一二线城市的房地产市场开始逐步启动，2016年，一二线城市的政策调控和三四线城市的快速演替成为房地产市场的主要驱动力。

棚改是必不可少的，或者说棚改的货币化安置是必不可少的。

即使在2017年，一线城市商品房销售面积同比下降近30%，二线城市商品房销售面积基本持平，三线、四线城市商品房销售面积同比仍增长13.6%。

但是，我们应该知道，无论是中央银行还是地方财政都不可能永远为某一特定领域提供基础货币，预算外财政也不可能永远扩张。

PSL最终会萎缩到最后，政府购买逐户服务的模式将被取消。预计政府还将发行地方政府债券(特别债券)，作为其主要融资方式。

未来，改革开放政策调整后，国内需求放缓、金融去杠杆化、地方政府债务整合、中美贸易对抗等诸多因素交织在一起。

过去三、四线城市房价上涨的逻辑将发生很大变化，新政策也将对以这160个三、四线城市为主要样本的房价走势产生很大影响。

随着三线、四线棚改政策的加强和繁荣的结束，这一幕我们过去已经演过多次了。现在，它实现了。

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