你不能打五五折出售！在北上官镇，这种房子的数量成倍增长，但价格却在下降

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在深圳龙岗区，一套建筑面积为201.42平方米的复式房产正在淘宝司法拍卖平台上拍卖。据资料显示，该房产的评估价格为762.0524万元，而可变售价仅为426.7493万元，相当于评估价格的55%。可能拍卖时间是在春节期间，也可能是法国拍卖市场变冷，房产最终未能售出。

随着房地产市场的繁荣，拍卖行市场也在发生变化。节前，浙商资产研究所一组关于拍卖行市场的数据“暴露”了未来房地产市场趋势的线索。

据数据显示，2018年，淘宝和JD.com共拍卖房地产367340次，同比大幅增长61%。尤其是去年9月至12月，中国四大一线城市北京、上海、广州和深圳的拍卖标的数量呈指数级增长，仅这四个月的数量就占到全年的一半。

当数量增加时，现金贴现率下降，现金贴现率=变更后的当前价格/评估价格。指数越高，诉讼资产的现金效果越好，反之亦然。去年，该指数的下跌还表明，近年来颇受欢迎的法国拍卖行的价格现在正在下跌。

数量增加

浙商资产研究所根据淘宝网和京东司法拍卖平台的数据进行统计，第一财经记者独家获得了这组数据。去年，北广深拍卖共有8149套拍卖标的，而9月至12月的拍卖标的只有4125套，占51%。

在北京，去年前8个月，法国拍卖行的拍卖目标数量保持在80至90套之间。4月份，最低触及67盘。9月份，这个数字突然上升到200台，12月份达到全年最高。281套；在上海，去年前8个月的拍卖标的多数月份在40至60套之间，12月份达到156套；在广州，去年前8个月，法国拍卖行的拍卖标的数量保持在200至300套之间，从9月至11月进入400至500套，12月达到690套；去年12月，深圳共有210套拍卖标的，是去年1月的2.5倍。

对此，浙商资产研究所研究员陈野在接受第一财经记者采访时表示，数量上的这一变化并不排除司法拍卖程序的时机。

“过去几年，许多城市在年底经历了拍卖数量的激增。例如，2016年12月，杭州的淘宝住宅拍卖数量达到463个，远远高于2016年前11个月的数量，但2017年每个月的住宅拍卖数量基本上与去年同期持平。衰落。2017年12月，宁波淘宝住宅拍卖数量达到556套，远高于2016年前11个月的水平。2018年1月，淘宝住宅拍卖数量达到381套，远高于2017年1月的168套，但现在看来，宁波2018年的拍卖量与2017年相比已经大幅下降。”

“基本上，从9月到12月，每个城市的法国拍卖行数量都超过了前8个月。”她说。

然而，如果我们想判断整个市场出了什么问题，我们应该首先消除季节性因素，并延长时间段。

事实上，去年全年，全国拍卖行的数量大大增加了。例如，在北京、上海、天津和重庆，2018年淘宝和京东司法拍卖行分别增长了70%、92%、25%和156%。

此外，在浙江、江苏、福建、山东、四川、重庆、广东、天津、江西、湖北、上海、北京、广西、湖南、安徽和河北等16个省(浙江除外)中，2018年其他15个省的房地产司法拍卖总量同比增长。

据了解，拍卖行最大的来源是银行和非银行金融机构的坏账抵押，这是开发商和购房者必备的抵押品。此外，民间借贷纠纷和司法没收也将催生拍卖行，拍卖行的数量将大幅增加。从源头上看，也暴露了不良资产的增加和处置的加速。

价格下跌

然而，在数量增加的同时，市场流动性的下降形成了鲜明的对比。

两个指标通常用于衡量拍卖市场的流动性:

首先，一家拍卖行的比例。通常情况下，一次拍卖中房产数量的变化代表了网上拍卖房地产市场规模的实际变化，其占拍卖房地产总量的比例反映了网上拍卖房地产市场的一次性成交率，即网上拍卖房地产市场的流动性；

第二是周转率。

事实上，就住宅房地产的周转率而言，虽然每年年末的周转率都有下降趋势，但2018年的下降尤为明显。

其中，江苏和浙江的住宅交易率从8月份开始大幅下降，首个月早于2017年，降幅也大于2017年。从拍卖价格来看，2018年浙江住房变现折现率从6月份开始呈现明显下降趋势。此外，江苏开始拍卖的房屋的折扣率也出现了类似的下降。

在福建，虽然去年住房交易率保持稳定，但实现住房的贴现率一直在下降。2018年上半年，山东省住宅交易率处于较高水平，但从2018年下半年开始，住宅交易率也大幅下降，同时实现了贴现率。同样，湖北、湖南和江西的淘宝和京东司法拍卖市场也大幅增长，但市场流动性都进入了下行通道。

在经济规模最大的广东省，数据显示，2018年法国拍卖行在广东的成交率呈现明显下降趋势。就拍卖价格而言，2018年，广东实现住宅拍卖的折扣率大幅下降，下降速度快于开始拍卖的折扣率。因此，相对于开始拍卖价格，当前价格变化的溢价范围逐渐缩小。

然而，就城市而言，一线城市的市场流动性稍好一些。例如，2018年，淘宝和京东北京和上海司法拍卖房产总量分别为1525倍和1257倍，同比分别增长77%和98%；一次房地产拍卖占房地产拍卖总额的比例分别为68%和71%。

例如，就交易率而言，2018年北京住宅交易率呈上升趋势，而上海住宅交易率在前三季度呈上升趋势，第四季度开始下降。

然而，就拍卖价格而言，2018年下半年，即使在北京和上海，住房变现贴现率也呈现出明显的下降趋势。与此同时，由于起始价格的折扣率也以同样的速度下降，因此可变当前价格相对于起始价格的溢价区间基本保持不变。

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