尖锐之痛： “汇兑损失”蚕食18房企200亿利润

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剧痛:“汇兑损失”侵蚀了18家房企的200亿利润

本报记者张晓玲实习生周志宇在深圳和广州报道

“汇兑损失”侵蚀了房地产企业的利润。

随着2015财年业绩的披露，上市房地产企业的账簿上出现了一个尴尬的局面:销售额大幅上升，但核心利润却没有同时上升，有些甚至出现亏损。

“汇兑损失”一词出现在多家房地产企业的年报中，影响房地产企业的利润。受人民币贬值影响，恒大、新世界发展、融创中国等大量外汇融资的房地产企业均出现不同程度的汇兑损失。

深湾宏源证券统计了14家大中型房地产企业的财务状况:去年，这14家房地产企业的平均销售增长率达到13%，核心净利润下降11%，总净汇兑损失约为105亿元人民币。除了已发布财务报告的房地产企业的统计数据外，汇兑损失的金额仍在上升。

尽管美联储2016年首次加息的靴子还没有落地，但人民币贬值的预期依然存在，汇率损失已成为悬在国内房地产企业头上的达摩克利斯之剑，它们需要通过不同的金融手段对冲汇率风险。

汇兑损失激增

上市房地产企业的汇兑损失大部分来自美元或港元债务。

根据深湾宏源证券的数据，截至2015年底，万科、恒大、中国海外、碧桂园、华润、万达、龙湖、R&F、世茂、远洋运输、保利、融创、雅居乐、合景泰富等14家大中型房企的生息负债达到1.33万亿元，比2014年底增长25%。

其中，以美元或港元计价的外债规模从2014年末的3181亿元人民币增加到2015年末的3815亿元人民币，增幅为20%，海外融资性债务占总负债的比重从36%略降至35%。

根据这14家房地产企业的财务报告，恒大以28.42亿元的汇兑损失高居榜首，比去年的4700万元高出近60倍。

虽然新世界发展不包括在申万红苑的统计样本中，但其财务报告显示，从2015年6月30日至2015年底，新世界发展未经审计的汇兑损失达到28.27亿港元，仅次于恒大。

房地产金融资深评论员黄立冲认为，大型房地产企业的规模都在1000亿元左右。“与这些公司的巨额资产相比，10亿元的汇兑损失是很正常的。”

然而，汇兑损失严重侵蚀了上市房地产企业的利润。今年2月，敏捷首次发布利润预警，主要是因为汇兑损失。敏捷2015年财务报告数据显示，其2015年归属于股东的核心利润为24.29亿英镑，比2014年的40.35亿英镑下降了39.8%；2015年，敏捷贷款和可转换债券的汇兑损失达到11.32亿元，而2014年仅为8310.4万元。

包括深湾宏源证券选择的样本，据记者统计，去年18家房地产企业的汇兑损失超过200亿元。

据中原地产研究中心统计，2012年至2015年，中国大型房地产企业海外融资总额达到1888亿美元，其中2014年最大金额达到633亿美元。这意味着上市房地产企业的总汇兑损失更大。

银行一直对房地产企业的汇兑损失保持警惕。据一家市值超过1万亿元的商业银行内部人士透露，内部风测试结果为:“假设前四年存在海外债务，且全部为美元或港元债务，2015年中国房地产企业最大汇兑损失可达713亿元人民币。”

穆迪房地产行业高级分析师梁振邦指出，大多数房地产企业在发行美元债券时没有锁定汇率风险，因此一旦人民币对美元贬值，企业将遭受汇率带来的非现金损失，这将反映在企业的财务报表中。

寻求风险对冲

中投证券发布的研究报告显示，近两年在港上市的房地产企业发行的美元债券总额高达590亿美元左右，其中45%将在2018年和2019年到期。

根据美国金融数据提供商dealogic的数据，中国发行人发行的离岸美元债券将在2018年达到赎回高峰，房地产行业将占总额的74%，总计295亿美元。

根据上述大银行的判断，2016年人民币贬值的主流判断仍然偏高，融资利率高、融资成本高的住房企业成为重点防控对象。

在高未偿美元债券的情况下，企业采取套期保值策略非常重要。广东外语外贸大学国际服务经济研究所副所长陈鹤表示，当海外债务高企时，企业应该对冲汇率风险。如果他们不对冲，他们将暴露自己的风险，但许多企业没有这样的风险意识。

在18家大中型房地产企业中，记者发现2015年只有万科实现了正汇兑收益。

早在2014年，万科就签署了3.3亿美元外汇贷款的不可交割远期外汇合约(ndf)。万科表示，ndf通过在外币贷款的期限和金额内锁定远期汇率来控制汇率变动的风险。

根据ndf安排，2015财年报表中最终反映的汇兑收益为3802.55万元。

这种提前安排不能借鉴，但在2015年，许多公司已经开始寻求汇率波动的对冲工具。

碧桂园在2015年的融资净汇兑损失为16.41亿元，也签署了约4.86亿元的远期外汇合约。在今年3月的业绩发布会上，碧桂园执行董事兼首席财务官吴建斌表示，自今年年初以来，碧桂园对人民币进行了逾20亿美元的套期保值，将人民币和美元锁定在一定范围内。

根据龙湖集团的财务报告，超过40%的外币贷款受到掉期交易的保护，锁定了成本，并为降低汇率风险提供了强有力的工具。

世茂房地产采用提前赎回债务的方法来消除汇率风险。2015年3月，本公司赎回本金为3.5亿美元的优先票据，原定于2018年3月到期；2015年11月，全额偿还2012年银团贷款的剩余本金；12月，2013年银团贷款到期，2016年2月，2013年银团贷款剩余本金分别为2.72亿美元和16.575亿港元。

当人民币贬值是一种长期风险时，套期保值的成本非常昂贵。黄立冲表示，这也是以前很少有企业采取套期保值措施的原因，不是因为房地产企业确信人民币将长期走强。

转向国内融资

为了追求低成本融资，许多住房企业转向国内融资。在国内债券利率较低、融资成本远低于海外融资的情况下，住房企业倾向于逐步用利率较低的公司债券替代海外债券。

黄立冲表示，随着去年以来国内企业债券发行的放松，房企开始调整财务结构，但过去很难快速降低外债比例。

世茂地产表示，外汇风险主要来自借入美元和港元。公司积极采取措施抵御人民币贬值风险，平衡借款成本和外汇风险成本，逐步降低外汇风险敞口。措施之一是通过发行人民币公司债券和资产证券化，扩大国内融资渠道，降低外币借款比例。

《21世纪经济报道》记者了解到，与前两年相比，大型房地产企业的外币借款比率大幅下降，从70-80%降至30-40%。

华润集团及其子公司华润置地作为一家总部设在香港的多元化控股企业集团，多年来受益于国内外利差优势，但随着mainland China降息和人民币潜在的汇率贬值风险，融资环境发生逆转。

华润预计，2016年人民币仍将面临贬值压力，国内外利差将逐渐收窄甚至逆转。上市公司不仅要利用各种金融工具降低融资成本，还要警惕汇率波动造成的汇兑损失。

去年，华润置地通过合理安排提前还贷、增加境外人民币融资、延长平均债务期限、提高人民币计息负债比例等措施降低了汇率风险。人民币对外币贷款的比例从2014年的38:62调整至2015年的53:47。

龙湖去年设定了国内民营房地产企业公司债券的最低利率，该市的外币贷款已从2013年的40%降至2015年6月底的30%。目前，外币贷款的比重已降至29.3%。

尽管外汇损失巨大，但恒大地产并未签订任何重大远期外汇合约来对冲外汇风险，公司预计未来外汇风险是可以控制的。不过，恒大表示，将密切监控其外汇敞口，并在必要时调整其债务状况。

事实上，恒大是一家相对积极转向国内融资的房地产企业。去年，该公司在中国发行了400亿元公司债券，今年，它还将选择筹资的机会。

去年3月，碧桂园发行了第一批资产支持证券，金额为15.841亿元人民币，保利也在2016年发行了第一批公司债券，利率达到了2.95%的新低。

据嘉里数据，今年3月，房企发行了593.5亿元企业债券，占3月份房企融资额的52.69%，比上个月增长53.24%。

(编者:鲍)